Скромные прогнозы

Загород

Весь 2016 год покупатели элитной загородной недвижимости практически единодушно голосовали за готовые дома "под ключ", в связи с чем основная масса сделок переместилась на вторичный рынок. В низких ценовых сегментах все как раз наоборот, но похожий тренд намечается и здесь. От декабря профессиональные участники загородного рынка ничего особенного не ждут, а 2017-й видят как трудный год.

В элитном секторе спросом пользуются преимущественно готовые дома

Фото: Григорий Собченко, Коммерсантъ  /  купить фото

Диктат частного лица

Количество сделок в сегменте высокобюджетной загородной недвижимости год от года снижается. По данным Penny Lane Realty, в 2014 году их было 863, в 2015-м — 799, а в 2016-м — только 559. "Мы предполагали, что рынок начнет сужаться, и ожидали снижения на 20%,— рассказывает директор департамента загородной недвижимости компании Сергей Колосницын.— Однако, судя по сегодняшней динамике продаж, цифра может быть и больше, причем заметнее всего просел самый высокий сегмент — от 250 млн руб.".

Поскольку основная коррекция на первичном рынке высокобюджетной загородной недвижимости произошла в прошлом году, то теперь снижение цен проходит не так интенсивно. В некоторых поселках, где осталось очень мало объектов на экспозиции, даже произошло повышение, как, например, в "Ильинке". При этом снижать цены — видимо, по инерции — начали продавцы на вторичном рынке.

Здесь торг продолжается до сих пор — правда, проходит в более спокойном режиме. "Если продавцу необходимо продать объект, он достаточно легко идет на коррекцию цены, но в некоторых случаях может и отказать в скидке, спокойно отпуская потенциального покупателя",— делится наблюдениями эксперт. Это положение вещей естественным образом привело к явлению, необычному для высокого сегмента: впервые доля продаж вторичного рынка превысила долю первичного. "Если в 2013 году на первичном рынке было зафиксировано 66% продаж, а на вторичном — 34%, то к настоящему моменту мы видим зеркальную картину: 62% сделок заключено на вторичном рынке и лишь 38% — на первичном",— подытоживает он.

Эту же тенденцию подтверждает Ирина Калинина, управляющий партнер Point Estate: "В связи с дефицитом качественного предложения, многие покупатели предпочитают купить готовый дом "под ключ" у собственника, чем участок у девелопера: зачастую это выгоднее, чем вкладывать средства в дизайн-проект, отделку и ремонт". В связи с тем что новых элитных проектов в последние годы выходит крайне мало, доля вторичного предложения на рынке постепенно растет: выходят дома в таких знаковых поселках, как "Довиль", "Трувиль", "Милленниум Парк" и т. д. "И если раньше основные тренды рынка задавались застройщиками, то сегодня на него всерьез начинает влиять поведение физических лиц — продавцов вторичного рынка",— делает вывод эксперт.

Подвинуть кадастр

Если исключить элитный сегмент, то в остальных секторах наблюдается постепенное перетекание спроса на домовладения, расположенные на удалении 50-70 км от МКАД: на них пришлось 65% от 3,5 тыс. сделок, прошедших за девять месяцев текущего года в Подмосковье и Новой Москве, рассказывают в "МИЭЛЬ--Загородная недвижимость". В зоне 20-50 км от МКАД было совершено всего 30% покупок, и только 5% — в зоне до 15 км от МКАД, говорит управляющий партнер компании Владимир Яхонтов. По его данным, основной объем возводимой сейчас недвижимости — это таунхаусы. Однако объем строительства невысокий: нормальным количеством сделок считается три-пять ежемесячно, поэтому выручка застройщика невелика. "А ведь строить приходится именно на вырученные деньги, поскольку доступность кредитов снизилась,— замечает эксперт.— Поэтому проекты все в основном длинные, с большим количеством очередей".

В сегменте недорогой недвижимости большая часть сделок пришлась на дальние дачи

Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ

В таких условиях самые энергичные девелоперы ищут новые ходы, чтобы соблазнять покупателя не скидками, за которыми обычно ищут какой-нибудь подвох, а концепциями, новинками, интересными решениями. В Good Wood еще два года назад открыли новое направление — панельно-брусовые дома так называемой заводской готовности. "Сейчас мы это направление выводим в отдельную торговую марку Weiserhaus и видим большое будущее именно в данном сегменте",— заявляет Александр Дубовенко, управляющий партнер компании.

В iResidence своевременно озаботились тем фактом, что с нынешнего года ставка земельного налога привязана к кадастровой стоимости. "Хотя почти все земли в наших поселках имеют статус "под дачное строительство", а там ставка невысокая — всего 0,3%, мы тем не менее запустили процесс снижения кадастровой стоимости,— рассказывает Павел Матюхин, генеральный директор компании.— Для наших клиентов делали это либо бесплатно, либо за минимальную комиссию. Удалось добиться впечатляющих результатов: в среднем кадастровая стоимость объектов снизилась на 43%".

Посматривают в сторону

Что касается прогнозов по загородному рынку в целом, то его участники обращают внимание на тот факт, что очень непростые времена ожидаются в многоэтажном строительстве. "Объем нового предложения продолжает расти, в то время как потребительский спрос таких ободряющих темпов нам отнюдь не демонстрирует,— сообщает Борис Цыркин, управляющий партнер семейства компаний Kaskad Family.— Вполне логично, что в результате обострится конкуренция, в условиях которой покупатели будут приобретать квартиры только в самых продуманных и концептуально успешных жилых комплексах. В целом в сегменте продажи будут падать, причем пик этого падения придется на осень 2017 года.

Если говорить о малоэтажке, то и здесь конкуренция будет усиливаться, поскольку уже сегодня все больше и больше девелоперов с интересом смотрят на этот сектор рынка, прикидывая, не начать ли заниматься малоэтажными проектами. А где предположения, там не далеко и до тактических планов. Так что скоро здесь тоже станет активно и жарко.

Что касается продаж, то на такие всплески спроса под конец года, как в декабре 2014 и 2015 годов, никто не рассчитывает. В 2014 году ажиотаж, который перешел на первый квартал 2015 года, спровоцировал резкий рост курса доллара. В прошлом году повышение спроса в канун Нового года тоже имело место, но уже не было таким бурным. В нынешнем году предпосылок нет вовсе.

Сона Авхледиани

Картина дня

Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...