"ТПС Недвижимость", контролируемая Игорем Ротенбергом, Александром Пономаренко и Александром Скоробогатько, хочет за десять лет удвоить количество своих торгцентров. Эти намерения девелопер обнародовал на фоне дисбаланса цен на участки и готовые объекты.
Фото: Кирилл Кухмарь, Коммерсантъ / купить фото
"ТПС Недвижимость" планирует к 2026 году построить еще шесть торгцентров, рассказал "Ъ" председатель совета директоров АО "ТПС Недвижимость" Александр Пономаренко. Портфель объектов будет расти в первую очередь в Москве и Подмосковье, уточнил он. Сейчас у "ТПС Недвижимости" шесть торговых объектов, из них три в регионах — в Сочи, Краснодаре, Новосибирске,— один в Киеве. Два московских торгцентра — "Хорошо!" у станции метро "Полежаевская" и "Океания" рядом со станцией "Славянский бульвар" — открылись в 2016 году. Общая площадь всех объектов — 859 тыс. кв. м.
По словам господина Пономаренко, в течение двух-трех лет, пока строились столичные объекты, компания вела параллельный поиск новых площадок, но так ничего и не купила. От участия в двух проектах — строительстве транспортно-пересадочного узла (ТПУ) "Селигерская" и редевелопменте торгцентра "Водолей" у станции метро "Домодедовская" — компания отказалась. В "Водолее" из-за изменившихся экономических условий ухудшились расчетные финансовые показатели, объяснил господин Пономаренко. ""ТПС Недвижимость" просмотрела все площадки, которые продаются в Москве под строительство торговых объектов, но эти участки не подходят по цене",— говорит один из консультантов рынка коммерческой недвижимости. Александр Пономаренко подтверждает, что отсутствие сделок по покупке связано разрывом между ценовыми ожиданиями продавцов и девелоперов. "Первые не в полной мере учитывают новые рыночные условия и то, что вторым для сохранения рентабельности новых проектов нужна более низкая стоимость входа",— рассуждает бизнесмен.
По словам директора отдела торговых помещений CBRE Марины Малахатько, участок под застройку, с хорошей локацией, с коммуникациями и оформленный надлежащим образом до 2013 года, сейчас экспонируется в долларах. "Если к участку не подведены коммуникации или он находится в госсобственности, то стоимость номинирована в рублях, но к сумме может быть применен увеличивающий коэффициент в 30%",— констатирует она.
По словам эксперта, сейчас основные каналы приобретения площадок — участие в строительстве ТПУ и приобретение действующих торгцентров рядом со станциями метро под редевелопмент. Девелоперы это тоже понимают, и на удобные проекты высокая конкуренция. По словам источника "Ъ", знакомого с подготовкой документов по ТПУ "Селигерская", на который претендовала "ТПС Недвижимость", в обязанности инвестора вменялось расселение находящегося по соседству общежития. "Потом власти убрали это требование, надеясь на конкуренцию среди потенциальных участников",— пояснил он. Но в итоге на конкурс, где разыгрывалось право на застройку ТПУ "Селигерская", подала заявку и выиграла одна компания — структура "Ташира" Самвела Карапетяна. Это обошлось ей в 63,8 млн руб. Общая площадь застройки составит 173 тыс. кв. м. Сейчас строится ТПУ "Ботанический сад", инвестор — группа "Пионер". Компания ИБТ (блокпакет у городской компании "Мосинжпроект") возводит жилье в рамках ТПУ "Рассказовка". По семи ТПУ прошли торги, но итоги еще не подведены.
"Такие объекты обладают высоким трафиком и потому интересны для операторов торговли, услуг и предприятий общепита",— отмечает директор департамента консалтинга Knight Frank Ольга Широкова. По ее словам, риски для инвестора ТПУ такие же, как при строительстве крупного объекта с некоммерческой составляющей: не рассчитать финансовые возможности и заморозить строительство, смена участников проекта и политико-экономические факторы.