Май на столичном рынке первичного жилья продемонстрировал очередной виток конкуренции среди застройщиков: только за этот месяц и только в "старой" Москве в продажу вышли 11 новых объектов. Цены, как и следовало ожидать, снова снизились, причем, как и в прошлом месяце, наиболее заметно это в низкобюджетных сегментах. Эксперты считают, что возникла парадоксальная ситуация: налицо все признаки затоваривания, но при этом активный спрос не снижается, а даже наоборот.
Спрос на новостройки растет вместе с объемами строительства
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ / купить фото
Никто никуда не уехал
Данные московского управления Росреестра за май показывают, что покупатели ничуть не обеспокоены будущим своих приобретений. Традиционно в этом каникулярном месяце, как и в январе, наблюдается снижение числа сделок на 15-20% по сравнению с апрелем на первичном рынке и на рынке ипотечного кредитования. Вся Москва разъезжается по курортам и дачам, и первые две недели большинство офисов продаж нового жилья пустует. Вторичный рынок проседает в мае еще больше — на 35-40%.
Так было и в прошлом, и в позапрошлом годах, но в этот раз все иначе. Во-первых, показатели хотя и снизились, но разница с апрелем далеко не та, что раньше: число сделок с готовыми квартирами упало только на 16%, ипотечных кредитов было выдано меньше на 12%, а на первичном рынке и вовсе почти ничего не изменилось: снижение составило всего 2%. Во-вторых, если сравнивать прошлогодний май и нынешний, то у последнего явное преимущество: количество ипотечных договоров и сделок на вторичном рынке выше в обоих случаях на 46%, а рост числа заключенных договоров долевого участия составил 60%. "По сравнению с маем 2015 года реализованный спрос оказался в 3,1 раза выше, а потенциальный — на 42,8%",— приводит свои цифры Алексей Бернадский, директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet.
Все вышеперечисленное свидетельствует о высокой и фактически растущей активности покупателей, которая, по словам экспертов, обусловлена поисками альтернативных способов сохранения средств: ставки доходности по банковским вкладам снижаются. "По валютным депозитам они практически обнулились,— говорит Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России,— а по рублевым депозитам постоянно уходят вниз, причем летом, скорее всего, будет очередное достаточно ощутимое снижение". Поэтому, считает эксперт, пассивно хранить деньги на банковских вкладах становится невыгодно, а поскольку инфляционные ожидания по-прежнему достаточно высоки, то клиенты ищут возможности перевложить часть своего капитала.
И еще 100 миллионов
Другая причина растущего спроса — формирование общего позитивного тренда, говорит Тимур Сайфутдинов, генеральный директор Point Estate. "В прессе появились позитивные прогнозы по поводу развития экономики, цен на нефть, курсов валют и так далее",— замечает он и добавляет, что в реальности эти соображения, высказываемые некоторыми экспертами, ничем пока не подкреплены.
Не очень понятно, на чем основываются и комментарии чиновников, предрекающих осеннее повышение цен на недвижимость. Например, заместитель мэра Москвы Марат Хуснуллин 1 июня сообщил журналистам, что на столичном рынке жилья образовался отложенный спрос. А поскольку себестоимость строительства увеличилась, то "по низким ценам застройщики продавать жилье уже не могут", резюмировал он, не забыв упомянуть и об инфляции. Вице-мэр высказал предположение, что в ближайшее время цены падать уже не будут, а, скорее всего, будут подниматься.
Удивительно, но факт: на следующий день пресс-служба столичного стройкомплекса, подведомственного господину Хуснуллину, сообщила, что в Москве в настоящее время действуют разрешения на строительство 35 млн кв. м недвижимости, а кроме того, приняты градостроительные решения еще более чем на 100 млн кв. м. Учитывая, что примерно треть ежегодно вводимых в эксплуатацию московских квадратных метров приходится на жилой сектор, нетрудно спрогнозировать, какая "прибавка" ожидает столицу в виде новых строек.
Москва против области
Между тем объем предложения, по данным ведущих консалтинговых компаний, в последнее время не только не снижался, но рос взрывными темпами. Особенно поражает происходящее в экономсегменте. По данным компании "Азбука жилья", суммарная площадь квартир, находящихся в продаже, в этой ценовой категории выросла с 27 тыс. до 245 тыс. кв. м, то есть более чем в восемь раз относительно показателя прошлого года. В абсолютных цифрах рекордсменом стал комфорт-класс: такого жилья по итогам мая насчитывается 1251,1 тыс. кв. м — это в 1,7 раза больше, чем год назад.
"Таким образом, на фоне падения реальных доходов населения рост объемов предложения в массовых сегментах резко обостряет уровень конкуренции между застройщиками эконом- и комфорт-классов,— делает вывод Екатерина Артемова, директор департамента консалтинга и аналитики компании.— Эта борьба, в частности, отражается на уровне цен. В мае они снизились на 9% в экономклассе и на 1,1% — в комфорт-классе".
Получается, с фактическим возвращением экономкласса в "старую" Москву началась война за наиболее массовый сегмент потенциальных покупателей, но именно они сегодня имеют наибольшие проблемы с доходами. А значит, конкуренция на рынке новостроек и дальше будет давить на уровень цен и размер дисконтов, предоставляемых застройщиками, резюмирует Екатерина Артемова.
Москва никогда еще не была столь доступна, как сейчас, замечает Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group. "Сегодня цены на квартиры в рамках "старой" Москвы сопоставимы с показателями 2005-2006 годов",— отмечает он. По его данным, подавляющее большинство предложений Московского региона представлено в ценовом диапазоне 120-200 тыс. руб. за 1 кв. м.
Такая доступность нового московского жилья приводит к тому, что конкуренция теперь существует не только между московскими застройщиками. "Проектам в ближайшем Подмосковье крайне сложно выиграть ценовую конкуренцию с московскими: они просто не интересны инвестору",— продолжает Алексей Белоусов и приводит в пример новый проект своей компании "Мир Митино", где продажи открылись в марте. Цены стартовали от 87 тыс. руб. за 1 кв. м, что сравнимо с себестоимостью строительства, замечает эксперт. "При относительно близком ценообразовании несовершенство социальной и транспортной инфраструктур, а также необходимость в большинстве случаев ездить на работу в Москву делает подмосковное предложение неконкурентоспособным,— отмечает Алексей Белоусов.— Покупатели и инвесторы в очередной раз поменяли географию интересов".
Садовое еще в цене
Вдобавок к новой географической конкуренции подешевевшая московская первичка создала немало проблем на вторичном рынке жилья. "До недавних пор квартиры в столице дешевле 5 млн руб. существовали у меня только в воспоминаниях,— рассказывает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка "Инком-недвижимости".— Сегодня я с удивлением смотрю на изобилие таких предложений в новостройках и понимаю: вторичный рынок, особенно в локации Новой Москвы, не может их игнорировать".
По его данным, за последние четыре года в Москве в восемь раз вырос объем предложения вторичных квартир стоимостью до 3,5 млн руб. "Это отдельное жилье, по цене соответствующее среднему ценнику комнаты",— подчеркивает Сергей Шлома. Правда, пока абсолютное большинство этих объектов, 89%, находятся в Новой Москве. Тем не менее и сейчас новую квартиру все же можно найти за эти деньги в черте МКАД. А учитывая темпы снижения цен и фактическое затоваривание столичного рынка, о котором в один голос говорят практически все эксперты, опрошенные "Домом", через некоторое время выбор у покупателя в самой низкой ценовой категории может стать куда более широким.
Это предположение может оказаться тем более верным, что, по данным Est-a-Tet, в целом предложение на вторичном рынке сегодня превышает спрос в три-четыре раза, хотя по сравнению с 2014 годом оно и сократилось как минимум на 15-20%. "При этом спрос на вторичку просел дифференцированно",— замечает Алексей Бернадский. В местах массового строительства новостроек, в новых спальных районах, особенно за МКАД, по его словам, падение было в разы больше, чем внутри Третьего транспортного кольца. Эксперт считает, что в районах с большим объемом новостроек квартиры в старом жилом фонде не выдерживают конкуренции с новым предложением, особенно с учетом инвестиционных спецпредложений в новостройках. Больше всего, буквально в разы, спрос просел на вторичку за МКАД и в городах ближнего Подмосковья.
В то же время в районах внутри Садового кольца спрос упал гораздо меньше, так что за рубли в этой зоне покупаются буквально все объекты с адекватной ценой, и срок экспозиции составляет докризисные два-три месяца.
Дороже — быстрее
Что касается продаж в новостройках, то они идут, хотя и не во всех проектах — но зато и цены падают не везде, особенно если учесть их неизбежный рост по мере увеличения стадии готовности домов. Такой пример приводит Мария Литинецкая, управляющий партнер "Метриум Групп". "В нескольких проектах, которые мы продаем, в мае девелоперы повысили цены на 1-5%,— говорит она.— В результате те покупатели, которые тянули с выбором, оказались в ситуации, когда им пришлось выбирать либо жилье меньшей площади, либо привлекать ипотеку. Когда люди увидели, что цены растут, а не падают, вопреки их ожиданиям, они наконец-то приняли решение о покупке".
Казалось бы, парадокс: вместо того чтобы приобрести жилье по акции, его покупают уже после очередного повышения стоимости. Причину эксперты видят в своеобразной покупательской "усталости": люди так привыкли к изобилию всякого рода скидок и акций, что уже не особенно верят в то, что цены могут вырасти даже вместе с этажами. И иногда это может сыграть против них. Кстати, по данным Марии Литинецкой, именно те проекты, где произошло плановое повышение цен, в мае показали лучшие темпы продаж, сравнимые с цифрами марта, в котором рекордный рост числа сделок на рынке жилья опрокинул все предыдущие прогнозы.
Сказанное подтверждает и Ирина Игнатьева, директор департамента маркетинга, рекламы и реализации "Комстрин": "Несмотря на сезонные ожидания, в этом месяце объемы продаж в наших проектах не снизились",— говорит она. По ее мнению, это стало возможным благодаря плановому повышению цен на 1% на квартиры в новых корпусах ЖК "Митино-Дальнее" и ЖК "Центр Плюс".
Довольны результатами мая и в группе ЛСР, но о повышении цен здесь не сообщают. "В мае нам удалось перевыполнить планы продаж квартир",— рассказывает коммерческий директор компании Юрий Ильин. Возможно, одна из причин в том, что в продажу вышел очередной корпус жилого комплекса "Зиларт", где представлены в том числе видовые квартиры по стартовым ценам от 170 тыс. руб. за 1 кв. м.
Кризис? Нет, не слышали
Неплохо чувствует себя и рынок высокобюджетного жилья. Дмитрий Железнов, директор по продажам Kalinka Group, говорит, что спрос активизировался во всех сегментах: количество запросов в его компании увеличилось на 20%. Правда, на первичном рынке элитного жилья в мае произошло снижение спроса на 18% по сравнению с апрелем, но оно было ожидаемым. Зато на вторичном рынке количество сделок возросло на 15%.
Эти данные подтверждают и другие эксперты. "Май для рынка новостроек был великолепным месяцем,— заявляет Дмитрий Халин.— Такое ощущение, что никакого кризиса нет и в помине". По его сведениям, в сегменте новостроек бизнес-класса рост числа сделок составил около 40%. А более стабильный и менее подверженный скачкообразным изменениям спроса премиум-класс вырос по сравнению с прошлогодним маем на 3%, уточняет эксперт.
В клубном доме "Аристократ" и ЖК Bunin в мае уже продано по пять лотов, утверждает Тимур Сайфутдинов. Столько же, но, правда, за два месяца, реализовано в "Современнике", еще шесть квартир — в ЖК "Полянка, 44", десять квартир продано, по данным эксперта, в "Садовых кварталах".
Видимая доступность
Этот темп может сохраниться на протяжении всего года, надеются участники рынка, причем количество сделок продолжит расти и в сегменте готового жилья. "Московский вторичный рынок в массовых сегментах будет жить с опережением прошлогоднего графика примерно на 25-30%,— считает Сергей Шлома.— Обвала цен не будет, скорее нас ожидает их топтание и очень медленное сползание — около 5% в год".
Вполне возможно, что эти прогнозы сбудутся. Инвесторов, доля которых на рынке в последние месяцы ощутимо выросла, не останавливает неопределенность сроков, на которых возврат их вложений будет экономически оправданным, ведь сейчас в условиях высокой конкуренции и затоваривания на московском рынке жилой недвижимости никто не может сказать, когда и на каких цифрах закончится падение цен.
Ипотечных покупателей, по всей видимости, не пугают ставки, по условиям которых за 15 лет — это средний срок кредитования покупки жилья — они выплачивают за свои квартиры двойную цену. Девелоперы и банкиры, поддержанные госсубсидиями, вовсю стараются если не сделать ипотеку по-настоящему доступной, то хотя бы создать видимость этой доступности, в частности снизить размер первоначального взноса. И хотя на самом деле это ведет к удорожанию кредита — ведь чем меньше собственных денег внес, тем больше тело кредита, на которое начисляются проценты,— все же некоторых покупателей такая возможность привлекает.
Такие меры, призванные стимулировать спрос на кредитные продукты, снижают планку качества заемщика, предупреждает Владимир Липко, директор управления по работе с партнерами объединения "Молодострой". Для банковского учреждения это опасная игра, поскольку государство может просто отказать ему в субсидировании ставки.
Если смотреть с точки зрения рынка, продолжает Владимир Липко, то существенное снижение первоначального взноса может привести к заполнению ипотечного сегмента квартирами неплатежеспособных заемщиков, которые не рассчитали своих сил, взяв кредит. Правда, у некоторых застройщиков есть защитные механизмы на этот случай, в частности программы buy-back, по которым в договоре долевого участия предусмотрен механизм обратного выкупа квартиры по цене покупки.
Автор этой статьи, впрочем, сомневается в том, что на фоне снижения цен, с одной стороны, и роста объемов предложения, с другой, подобные программы будут работать и тем более распространяться на рынке. Что же касается дальнейшего роста рынка жилья, на который уповают участники рынка, в том числе инвесторы, то он, видимо, невозможен без устранения фундаментальных негативных факторов, которые в настоящее время по-прежнему существенно ограничивают спрос. А в будущем нынешнее затоваривание, которое грозит продлиться не одну пятилетку, ограничит его еще больше.