Рынок жилищного строительства Ленинградской области становится одним из наиболее интересных для девелоперов. Тому есть ряд причин. В 2015 году в Ленинградской области было построено более 2,3 млн кв. м жилья, что практически сопоставимо с объемами жилищного строительства в черте Петербурга (3 млн кв. м). При этом у Ленобласти есть гораздо больше возможностей для создания комфортной среды проживания.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Активные локации
В Ленинградской области в последние годы отмечается высокая динамика жилищного строительства. В 2015 году в регионе введено 2,323 млн кв. м жилья, это на 30% превысило объем ввода предыдущего года и на 41% — федеральный план.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость", подсчитала, что объем первичного рынка квартирного жилья пригородных территорий Ленинградской области на начало 2016 года составлял 4,1 млн кв. м — это около 100 тыс. квартир. Из них в стадии предложения находится 2,1 млн кв. м, в том числе 1,8 млн кв. м в сегменте эконом и 0,3 млн кв. м в сегменте комфорт. Основной объем предложения сосредоточен в пригородной черте Всеволожского района Ленобласти — это локации Мурино, Кудрово, Янино, Сертолово и другие, 86% от объема предложения в пригороде. Большинство проектов в этих локациях являются объектами комплексного освоения территорий (КОТ).
Освоение локаций, в которых уже ведется активное строительство (Мурино, Кудрово, Бугры, Янино, Сертолово, Колтуши и другие), продолжится, кроме того, на 2016 год намечен старт проекта комплексного освоения территории в населенном пункте Новосаратовка от компании ЦДС, рассчитанного на 4,5 млн кв. м жилого фонда.
В 2015 году на пригородных территориях началась реализация квартир в объектах совокупной жилой площадью 1,6 млн кв. м. В четвертом квартале 2015 года на территории пригородных районов Ленинградской области были открыты продажи в 26 объектах общей площадью жилья 314,1 тыс. кв. м.
"Важно учесть два обстоятельства. Во-первых, почти треть введенного в прошлом году жилья — это индивидуальное жилое строительство (829 тыс. кв. м). А во-вторых, высокие показатели ввода — это результат работы последних двух-трех лет, это жилье, которое начинали возводить в 2012-2013 годах, когда экономическая ситуация была более благоприятной",— отмечает директор по маркетингу ООО "H+H" Майя Афанасьева.
Квартирография новостроек
Плотность застройки на окраинах города достаточно высока, при этом квартирография новостроек предполагает высокую долю квартир-студий и однокомнатных квартир. "Отсутствие зеленых зон, развитой инфраструктуры, высокая плотность населения потенциально предполагают формирование небезопасной среды проживания",— полагает Александр Львович, генеральный директор компании "Навис девелопмент групп". Все это делает для девелоперов более привлекателен рынок Ленинградской области. Более того, стоит отметить тенденцию смещения спроса покупателей за пределы города. "В текущих экономических условиях важной для покупателя стала стоимость квадратного метра, но при этом люди теперь более требовательны к качеству и комфорту проживания",— отмечает господин Львович.
Эксперты говорят: у жизни в Ленобласти очень много преимуществ — хорошая экологическая ситуация, малоэтажное строительство, низкая плотность застройки, отсутствие проблем с парковочными местами и т. д. Но все это сводит на нет отсутствие инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры. За КАД жители не обеспечены рабочими местами, поэтому ежедневно вынуждены тратить на дорогу около двух часов в одну сторону.
"В Петербурге огромное количество людей, которые хотели бы жить за городом. Для того чтобы жизнь в Ленобласти стала сопоставимой по уровню комфорта с городской, в Ленинградской области необходимо выработать единую стратегию развития региона и придерживаться ее",— полагает Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро RUMPU.
Концепция комфорта
"Сегодня тренд меняется, и мы наблюдаем появление интересных концепций, однако чаще они встречаются у проектов относительно небольшой площади застройки",— оптимистичен Дмитрий Крутов, директор по развитию ГК "Доверие".
"Сейчас в области много жилья в стиле жесткий эконом. Но тенденция постепенно меняется. Девелоперы формируют новую качественную реальность",— согласна с коллегой Екатерина Запорожченко, директор по продажам УК Docklands.
В отличие от жилья в пределах города значительная часть вводимого областного жилья (50-70%) реализуется в рамках КОТ.
Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге говорит: "По нашим оценкам, по состоянию на начало 2016 года более половины всего объема жилья строится в рамках проектов комплексного освоения территорий. Мы наблюдаем смещение спроса со вторичного рынка на первичный во всех сегментах жилой недвижимости, причем в большей степени спрос нацелен на квартиры в строящихся домах". С десяток крупных пригородных проектов КОТ — это масштабное освоение территорий при КАД, добавляет она.
Комплексное освоение территорий хорошо тем, что позволяет на большой территории реализовать единую архитектурную и пространственную концепцию, создав комфортную для жизни среду. Именно это и продает большинство застройщиков.
Впрочем, отмечают эксперты, проекты КОТ, которые могли бы обеспечить обособленную среду, не всегда в полной мере отвечают требованиям комфортного проживания. Реализация многих из них начиналась на пике строительного бума при высоких показателях спроса, когда застройщики могли себе позволить обеспечивать объекты только базовым набором характеристик.
"Страшно представить себе, как люди будут жить в этих домах и как эти строения будут выглядеть. Я думаю, что в ближайшем будущем нас ожидает коллапс из-за переизбытка предложения низкокачественного жилья",— предупреждает господин Богданов. "Термин "спальный район" приобрел в последнее время не очень хороший оттенок, негативный контекст — мол, далеко, неудобно и неуютно. Мы трактуем словосочетание по-другому, ассоциируем с ним комфорт и уют. Сейчас — рынок покупателя, которому нужно предложить не просто квадратные метры, а качество и комфорт окружающей среды. Только ценой привлечь уже нельзя",— констатирует Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО "Ойкумена".
Впрочем, уже сейчас на территории Ленобласти примерно 15% строящегося жилья можно назвать комфортным, подсчитала Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar.
Комфортная городская среда — это баланс жилой и социальной инфраструктурной, транспортной, инженерной и рекреационной функций. Люди имеют возможность жить в качественно построенном доме, достаточно быстро доехать до работы, при этом в жилом комплексе должны быть созданы все условия для отдыха, развития и обучения детей. Комфортная городская среда — это система, где все элементы гармонично дополняют друг друга. От типовых проектов комплексного освоения территорий проекты создания комфортной городской среды отличает не только сооружение жилых комплексов с уникальной архитектурной концепцией, нескольких школ и детских садов, но и создание максимально комфортных условий для проживания. "В современном мире застройщик предлагает покупателю не только квадратные метры, но и новый образ жизни. Проектируются закрытые от автотранспорта дворы, строятся паркинги, создаются пешеходные и велодорожки, детские городки и спортивные площадки, продумывается социальная и бытовая инфраструктура. Люди должны иметь в шаговой доступности все необходимое: магазины, аптеки, места для проведения досуга и общения. Сбалансированное гармоничное пространство — это самое главное, что должно быть на территориях, которые сейчас активно развиваются",— полагает генеральный директор ООО "Дудергофский проект" Василий Вовк.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, замечает: "Недостатки градостроительной политики и проектов комплексного освоения территорий в Петербурге давно хорошо известны. Львиная доля проектов на самом деле не являются комплексными. По сути, это спальные районы, которые строятся в той же советской парадигме, что и Купчино или Ржевка: доминирующая доля жилой функции и необходимый минимум социальной инфраструктуры, который девелоперы обязаны делать, а также торговля и услуги, которые возникают по мере роста численности населения".
Новый урбанизм
"Комплексность и разнообразие — два ключевых термина современной урбанистки. Комплексность у нас хромает в силу монофункциональности новых районов, разнообразие — из-за того, что многие проекты делает один девелопер. Часто компании пытаются это исправить, приглашая разных архитекторов для оформления фасада, но, как показывает практика, все равно в целом это один концептуальный подход, а значит, здания будут примерно одинаковыми, просто разного цвета",— говорит господин Пашков.
Основные идеи нового урбанизма появились в конце 1970-х годов, а в 1980-е годы были сформулированы принципы нового урбанизма (удобство для пешеходов, развитая уличная сеть, многофункциональность и разнообразие, разнотипная застройка, экоустойчивость). Очень большое влияние на формирование этого градостроительного направления оказала Джейн Джекобс, известный исследователь городской среды и экономики городов. В конце 1990-х годов эти идеи добрались до России, и постепенно такой подход стал применяться при планировании развития больших городов-миллионников, несмотря на его серьезную критику.
"Принципы нового урбанизма в их изначальной концепции — это создание небольшого уютного района или города в противовес так называемым автомобильным пригородам. Однако то, что строится на 90% территорий новой агломерации — Мурино, Кудрово, Буграх и пр.,— это как раз "автомобильные многоэтажные пригороды". Новый урбанизм подразумевает, что за десять минут пешком житель сможет добраться до любого нужного ему объекта инфраструктуры — магазина, сада, школы или поликлиники; дружелюбные к пешеходам улицы с широкими тротуарами и деревьями; разнообразие форматов недвижимости разного ценового уровня и хорошо развитую сеть общественного транспорта. На мой взгляд, этим принципам соответствуют разве что проекты, заявленные на юге Петербурга",— отмечает Николай Урусов, исполнительный директор строительной компании "Красная стрела" (ЖК "Неоклассика").
Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения территорий ЗАО "Строительный трест", полагает, что принципам нового урбанизма соответствует всего около 5% проектов, строящихся в Ленинградской области. "Среди таких проектов — ЖК "Янила Кантри" в поселке Янино и ЖК Grona Lund во Всеволожске",— говорит он.
Тамара Попова, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg, добавляет: "Удачными примерами могут служить "Новое Сертолово", "Золотые купола", Mistola Hills, "Близкое"".
Господин Крутов к комфортным проектам причисляет ЖК Grona Lund (NCC), ЖК "NewПитер" ("Строительный трест"), ЖК "Финские кварталы" (ООО "Элемент-Бетон"). Все эти проекты, по его словам, имеют относительно небольшую высотность, до девяти этажей, и продуманную сопутствующую инфраструктуру. Также в них присутствуют достаточно большая зона озеленения, закрытые от автомобилей дворы и разнообразные общественные пространства.
"Однако в полной мере традиционным принципам нового урбанизма в Ленобласти не соответствует ни один проект. Эта концепция обязывает застройщика следовать идеям зеленого строительства, в том числе использовать энергоэффективные технологии и внедрять возобновляемые источники энергии. А этот аспект труднореализуем в сегменте жилья эконом- и комфорткласса",— резюмирует эксперт.