На офисном рынке Москвы появился новый тип покупателей, приобретающих бизнес-центры не для себя, а для дальнейшей сдачи в аренду. Об этом в интервью корреспонденту Ъ ОЛЕГУ Ъ-КУЗЬМИНСКОМУ рассказала начальник отдела инвестиций и оценки инвестиционных проектов компании Jones Lang LaSalle МАРИНА УСЕНКО.
— В этом году процент вакантных офисов в Москве снизился до 5,5%, однако существенного роста арендных ставок не произошло. В связи с этим многие риэлтерские фирмы прогнозируют в ближайшем будущем резкий подъем цен. Вы разделяете эту точку зрения?
— Значительных изменений в этом году действительно не произошло. Максимальные ставки арендной платы на начало года доросли до уровня $560 за кв. м в год (не включая эксплуатационные расходы и НДС), в отдельных случаях согласованные цены были выше. Затем рынок в течение нескольких месяцев оставался стабильным. По нашим данным, за это время объем вакантных площадей в процентном отношении сократился с 8,5% до 5,6%, но в абсолютных цифрах благодаря введению в эксплуатацию новых офисных комплексов он остался неизменным — около 115 тыс. кв. м. Тем не менее тенденция к росту арендных ставок мне кажется очевидной, хотя бы потому, что постоянный спрос на офисы не опускается ниже 130 тыс. кв. м. Но резкий скачок цен маловероятен — цены будут расти постепенно.— В последние годы в Москве резко наращиваются темпы офисного строительства. Насколько серьезно новые бизнес-комплексы могут повлиять на арендные ставки?
— Темпы нового строительства действительно растут, но по сравнению с предкризисным по-прежнему остаются на довольно низком уровне. Рост интереса к офисному строительству со стороны потенциальных инвесторов и девелоперов значителен, но в большинстве случаев он не преломляется в конкретную строительную активность. Наши оценки, основанные на информации о тех проектах, строительство которых ведется в настоящий момент, показывают, что в ближайшие 12 месяцев нельзя ожидать значительного роста предложения высококлассных офисных зданий. По нашим оценкам, в 2001 году в эксплуатацию будет введено меньше офисных площадей, чем в предыдущем году.
— Несмотря на высокий спрос, большинство новых офисных комплексов заполняются довольно медленно. Иногда этот процесс занимает месяцы и годы. Почему?
— Существует "синдром первого арендатора". Большинство компаний, особенно мелких, игнорируют пустующие бизнес-комплексы — как из-за сомнений в реноме будущих соседей, так и из-за неудобств, связанных с отделочными работами, которые всегда предшествуют вселению новых арендаторов. Так было, например, в офисном комплексе на улице Тимура Фрунзе. Почти год владельцы не могли найти арендатора. Но после того как несколько месяцев назад Sony арендовала там 1900 кв. м, процесс сдвинулся с мертвой точки, и, насколько мне известно, интерес потенциальных арендаторов к этому бизнес-центру сейчас значителен.
— Насколько изменились требования арендаторов к офисам класса А за последние годы?
— Кардинальным образом. Небольшие особнячки, реконструкция которых проводилась в первые постперестроечные годы и бывшие на тот момент эталоном категории А, сейчас не соответствуют мировым стандартам, предъявляемым даже к категории В. Многие здания, построенные еще несколько лет назад, также не выдерживают конкуренции с современными бизнес-центрами. Что неудивительно — у первых девелоперов было слишком мало денег и слишком много риска. Как результат — здания строились наспех, быстро ветшали и выходили из строя. Кроме того, в Москве очень много времени занимает процесс согласования проектной документации. За это время технология строительства и инженерная начинка здания устаревает, что неизбежно сказывается на его категории. Арендаторы это видят и в конечном итоге голосуют деньгами.
— Насколько активен сейчас рынок купли-продажи офисов и каковы основные тенденции в этом сегменте рынка?
— По сравнению с предыдущими годами объем сделок чрезвычайно вырос, появился новый тип покупателей, приобретающих спекулятивную недвижимость. В этом случае офисный комплекс покупается не для размещения собственной компании, а для сдачи в аренду третьим лицам. Иногда здания приобретаются с уже имеющимися арендаторами, то есть речь идет не столько о покупке недвижимости, сколько о покупке готового бизнеса. Наиболее заметна в этом плане группа "Бин", которая приобрела за последние два года ряд офисных комплексов у компании "Кэпитал Групп" и образовала собственную управляющую компанию "Чайка Плаза". Растет и предложение со стороны девелоперов, которые хотят аккумулировать средства для нового строительства. Например, Samsung Engineering & Construction в этом году завершила продажу офисного комплекса "Якиманка" холдингу "Интеррос" и сейчас продает бизнес-центр в Гнездниковском переулке, кстати говоря, вместе с арендаторами.