В сравнении с ценами на жилье, совершившими мощный рывок в первом полугодии, рынок офисных помещений в Москве сохраняет стабильность — все последние месяцы рост цен был крайне незначительным. Но в скором времени ситуация может серьезно измениться. Сохранившийся на высоком уровне спрос и одновременное сокращение свободных площадей в офисах уже к концу года должны спровоцировать резкий рост арендных ставок на офисные помещения всех классов.
Кризис 1998 года рынок офисной недвижимости пережил весьма болезненно. Ставки арендной платы в Москве снизились в среднем на 50%, почти вдвое увеличилось количество вакантных площадей; большинство строительных проектов было заморожено, а остальные испытывали серьезные перебои с финансированием. Со второй половины 1999 года ситуация начала меняться: в экономике наметилась очевидная тенденция к подъему производства, резко увеличились доходы от экспорта, в Россию стали возвращаться иностранные инвесторы.
Политическая стабилизация после парламентских и президентских выборов укрепила уверенность в благоприятных перспективах российского бизнеса. И как следствие, арендные ставки на офисные помещения резко поползли вверх. К концу 2000 года рост составил почти 15%. Например, офисы класса А в среднем подорожали с $475 до $550 за 1 кв. м в год (включая эксплуатационные расходы).
В этом году рост арендных ставок оказался менее значительным. В отношении конкретных цифровых показателей данные риэлтеров расходятся. Например, по мнению Penny Lane Realty, арендные ставки офисных площадей всех категорий в этом году увеличились почти на 10%, а в Jones Lang LaSalle считают, что рост не превысил 1-2%. Цифры, называемые другими участниками рынка, колеблются в этом диапазоне, поэтому наиболее реально можно говорить о росте в 5-6%.
Зато в отношении вакантных площадей риэлтеры единодушны: с начала года общий запас пустующих офисных помещений сократился почти на 40% и в настоящее время составляет приблизительно 5,5% от всех находящихся в эксплуатации площадей. При этом спрос сохранился на прежнем уровне — 130 тыс. кв. м в квартал. Сочетание двух последних обстоятельств почти наверняка спровоцирует резкий всплеск арендных ставок. По мнению аналитиков компании Colliers Int., их рост составит до 10%.
Такой же точки зрения придерживаются и девелоперы. Объемы офисного строительства фактически остались на уровне прошлого года — около 250 тыс. кв. м в год. Но более половины зданий строятся под конкретного заказчика, до 20% будет выставлено на продажу, а из оставшихся 25-30% на рынок аренды поступит не более половины — остальное сдано на этапе строительства. Поэтому девелоперы могут совершенно спокойно поднимать арендные ставки в строящихся бизнес-центрах, что, собственно, уже и происходит. Например, турецкая компания ENKA, располагающая в Москве несколькими деловыми комплексами, объявила о повышении с 1 сентября арендных ставок на $50 (до $575 за 1 кв. м в год); еще на $50 выше будет цена в зданиях, строительство которых будет завершено в следующем году ("Павелецкая Плаза 3" "Садовая Плаза"). ОАО "Москва-Сити", сдавшее в августе в эксплуатацию "Башню-2000" — первый офисный комплекс в Сити, также подняло цену опционов на право аренды с $375 до $450 за 1 кв. м в год.
Несмотря на очевидную тенденцию к росту арендных ставок, общий объем нового офисного строительства не только в этом, но, скорее всего, и в следующем году существенно не возрастет. Иностранные компании по-прежнему оценивают инвестиции в российскую недвижимость как весьма рискованные. Например, консорциум итальянских банков уже более пяти лет не решается финансировать окончание строительства бизнес-центра "Зенит" на Юго-Западе Москвы. Факторы риска для итальянских банкиров — неурегулированность госдолга в рамках Парижского клуба и споры по поводу принадлежности недостроя различным частным и юридическим лицам. Что касается отечественных девелоперов, то они пока не обладают возможностями для финансирования значительного числа новых проектов. Более того, существуют проблемы с инвестициями в уже строящиеся объекты. Так, именно по этой причине остаются весьма неопределенными сроки окончания строительства бизнес-комплекса "Новинский бульвар", финансируемого московским правительством и фирмой "Энтес".
Среди существенных тенденций на рынке аренды офисной недвижимости стоит отметить изменения, происшедшие в структуре спроса. Прежде всего это касается размера арендуемых площадей. По данным Jones Lang LaSalle, фактически в два раза возросло количество сделок, заключаемых на офисы от 500 до 1000 кв. м, а вот самый ходовой товар — офисы до 250 кв. м — становятся все менее популярными, в этом году число сделок с ними сократилось на 20%. Сохранилась тенденция к увеличению среди арендаторов офисов класса А доли российских компаний (с 20 до 30%). Общее соотношение офисных площадей различных категорий почти не изменилось: ежеквартально арендуется около 30 тыс. кв. м офисов класса А, 80 тыс. кв. м класса В. По офисам класса С реальной статистики не ведется, но серьезных изменений в этом секторе риэлтеры также не зафиксировали.
В отношении эксплуатационных расходов каких-либо изменений на офисном рынке Москвы не произошло. В прошлом году их средняя стоимость для офисов класса А снизилась со $100 до $80 за 1 кв. м в год. В 2001 году этот показатель удержался, но большинство управляющих компаний прогнозируют увеличение стоимости эксплуатационных расходов на $10-15 или в конце этого, или в начале следующего года за счет общего роста стоимости коммунального обслуживания в России. Стоит отметить и появление на рынке эксплуатационных услуг новых игроков: риэлтерская компания Noble Gibbons заключила с ST-Group договор на управление офисным комплексом на улице Тимура Фрунзе. Кроме того, на рынок офисов класса А всерьез вышли российские управляющие компании. Наибольших успехов в этом отношении добилась "Плаза офис девелопмент".
Сделки купли-продажи офисных комплексов носят закрытый характер — информация об условиях и фигурирующих суммах, как правило, не разглашается. Однако некоторые тенденции в этом сегменте рынка вполне очевидны. Во-первых, это общее увеличение количества сделок. Если год-два назад это были единичные случаи, то сейчас продажа бизнес-центров стала обыденным явлением. Во-вторых, в отличие от первых послекризисных лет в роли продавцов выступают не обанкротившиеся компании и банки, а девелоперские компании. Например, Capital Group (комплекс на улице Щепкина, проданный группе "Бин"), Samsung Construction & Engeniring (комплекс "Якиманка", проданный "Интерросу"), Crest Development (комплекс на улице Плотникова, проданный "Альянсу"). В-третьих, растет спрос на бизнес-центры, в которых качество строительства и уровень технической оснащенности соответствуют высоким международным стандартам. И наконец, иностранные юридические лица, ранее принципиально предпочитавшие покупке офисов их аренду, постепенно отказываются от этой практики. Наиболее яркой в этом отношении сделкой стала покупка Всемирным банком офисного комплекса на Большой Молчановке (около 6 тыс. кв. м).
В течение года в сделках покупки-продажи офисов серьезных ценовых скачков не произошло — офисные комплексы класса А, как и год назад, продаются по $2200-2800 за 1 кв. м. Пока прогнозов о росте цен таких продаж никто не делает, и вполне возможно, что в ожидании резкого роста арендных ставок офис для своей компании имеет смысл уже не снимать, а покупать.
ОЛЕГ Ъ-КУЗЬМИНСКИЙ