Ипотечный проект, который многие участники рынка недвижимости считали мертворожденным, неожиданно заявил о себе. Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), бездействовавшее в течение нескольких лет, активизировало действия по лоббированию в Думе изменений ряда законодательных норм, а также объявило о начале широкомасштабного кредитования населения и выкупе закладных. Впрочем, по мнению участников рынка, АИЖК вряд ли сможет привлечь в свой проект необходимых инвесторов, и в результате его лоббистскими успехами воспользуются другие ипотечные агентства.
Постановление правительства РФ о создании Агентства по ипотечно-жилищному кредитованию (АИЖК) было принято в августе 1996 года. В сентябре 1997 года агентство было зарегистрировано как акционерное общество открытого типа со 100-процентным участием государства. Его учредителем от имени государства выступает Национальный фонд содействия жилищной реформе — некоммерческая организация, созданная правительством РФ с первоначальным капиталом за счет бюджетных средств. Основные задачи АИЖК, определенные федеральной целевой программой "Свой дом", сводятся к содействию развития ипотечного кредитования в частном секторе и обеспечению ликвидных долгосрочных ресурсов для финансирования жилищных кредитов, выдаваемых российскими банками. Административный контроль за деятельностью агентства осуществляет наблюдательный совет, в состав которого входят представители Госстроя, Минфина, Минэкономразвития и Минимущества.
Несмотря на многочисленные заявления российских чиновников о необходимости массового ипотечного кредитования, для большинства россиян оно по-прежнему остается недостижимой финансовой услугой. Причины — отсутствие дешевых кредитных ресурсов и противоречия в жилищном законодательстве. Заметим, что АИЖК — одно из немногих агентств, которое декларировало выдачу рублевых кредитов. Агентство функционирует по традиционному варианту двухуровневой ипотеки, разработанному американской ипотечной ассоциацией Fanny May (см. схему). Агентство предоставляет стандарты ипотечного кредитования и кредитные ресурсы банкам-партнерам. Банки, руководствуясь разработанной агентством методикой, осуществляют выдачу и обслуживание ипотечных ссуд. После этого агентство выпускает обеспеченные прокредитованными квартирами облигации, а полученные в результате размещения эмиссии средства направляет на реинвестирование проекта.
Последние три года деятельность АИЖК по причине полного отсутствия интереса к нему со стороны чиновников была фактически заморожена. В это же время по аналогичной схеме Московское ипотечное агентство (МИА) реализовывало городскую ипотечную программу Москвы, а американский фонд "США--Россия" — ипотечную программу "ДельтаКредит". Однако программа МИА в этом году была свернута из-за отсутствия дешевых кредитных ресурсов. Реализация "ДельтаКредита", финансируемого конгрессом США (фонду "США--Россия" выделено $400 млн), напротив, развивается достаточно успешно — общий объем выданных кредитов составляет $10 млн.
В марте этого года АИЖК уже начало реализацию своей программы в Санкт-Петербурге и Новосибирске. Правда, пока в весьма скромных масштабах (в настоящее время кредитный портфель агентства не превышает 6 млн руб.). Дело в том, что порядок предоставления правительственных гарантий под привлекаемые АИЖК средства пока не утвержден, и агентство выкупает закладные за счет собственных средств (уставный капитал АИЖК составляет 80 млн руб., бюджетом этого года предусмотрено его пополнение за счет государства еще на 80 млн). При этом деятельность агентства и разработанные им стандарты кредитования официального одобрения наблюдательного совета пока не получили.
По словам генерального директора АИЖК Андрея Ужегова, на первом этапе реализуемой агентством программы ипотечные кредиты будут выдаваться под минимально допустимые проценты (см. интервью на этой странице). По расчетам специалистов агентства, проект сохранит инвестиционную привлекательность при предоставлении населению ссуд под 18-19% годовых в рублях на срок до десяти лет. Соответственно, АИЖК будет выкупать закладные или права требования по кредитам под 17-18%. В условиях перманентной девальвации рубля спрос на столь дешевые рублевые ссуды может оказаться ажиотажным. Как заявил Ъ заместитель гендиректора АИЖК Дмитрий Грачев, из регионов уже поступили заявки на 800 млн руб. В АИЖК сознают рискованность долгосрочного рублевого кредитования под столь низкие проценты, однако считают, что вероятность резкой девальвации рубля не слишком велика.
Впрочем, в схеме, предлагаемой АИЖК, есть очевидный изъян. Облигации, которые агентство планирует выпустить для реинвестирования программы, должны быть размещены максимум под 15-16% годовых в рублях (в противном случае агентство не сможет выкупать закладные у банков-партнеров под 17-18%). В условиях, когда рублевые средства можно разместить в банке под 25-30% годовых, очень трудно будет найти желающих покупать долгосрочные облигации под 15%. В АИЖК надеются, что покупателями станут бюджетные организации. Очевидно, что для этого потребуется политическое решение, однако добиться его агентству будет нелегко. Появившаяся в марте этого года информация о переговорах, ведущихся между председателем Госстроя Анваром Шамузафаровым и председателем Национального пенсионного фонда Михаилом Зурабовым о финансировании деятельности АИЖК за счет средств фонда, вызвало резко отрицательную оценку в Госдуме (Ъ писал об этом). Однако руководство АИЖК настроено оптимистично и не сомневается, что разместить ипотечные облигации удастся.
Помимо трудностей с финансами, деятельность АИЖК сдерживается проблемами правового характера. Являясь бюджетной организацией, агентство, согласно действующему законодательству, не имеет права на получение банковской лицензии и, соответственно, на осуществление кредитной деятельности без посредников в лице банков. В настоящее время АИЖК осуществляет выкуп закладных (лицензия ЦБ для этого не требуется) и одновременно добивается принятия поправок к Гражданскому кодексу, которые предусматривали бы возможность получения ипотечными агентствами кредитной лицензии. Закон об эмиссионных ипотечных бумагах, упрощающий эмиссию ценных бумаг ипотечными агентствами, хотя и внесен в Госдуму, пока тоже не принят. Однако, по словам Андрея Ужегова, АИЖК не станет дожидаться его принятия и осуществит эмиссию неспециализированных корпоративных облигаций после того, как сможет получить предусмотренные бюджетом гарантии.
Общий объем выданных в России ипотечных кредитов пока не превышает нескольких десятков миллионов долларов. В сравнении с развитыми странами (объем ипотечного рынка в США около $3 трлн, в Западной Европе — не менее $5 трлн) российская ипотека находится в зачаточном состоянии. В случае успешной реализации программы АИЖК ситуация существенно изменится. Однако оптимизм по поводу федеральной ипотечной программы может оказаться преждевременным: территориальная сеть АИЖК еще находится в стадии становления, предоставление правительственных гарантий может быть в очередной раз отложено, а эмитированные агентством облигации рискуют так и не найти своих покупателей. Косвенно негативный прогноз в отношении федеральной ипотечной программы подтвердил президент фонда "США--Россия" Джеймс Кук (James Cook), который заявил Ъ, что не боится конкуренции со стороны АИЖК, несмотря на предусмотренные агентством демпинговые процентные ставки и поддержку госбюджета.
ОЛЕГ Ъ-КУЗЬМИНСКИЙ