В Петербург приходят новые офисные форматы. На это влияет множество факторов — и желание девелоперов подстроиться под нужды клиентов в условиях обострившейся конкурентной борьбы, и развитие технологий, которые все больше позволяют работать из дому, а потому не требуют прежних офисных объемов.
Качественные изменения рынка труда, перестройка форматов занятости, в первую очередь развитие механизмов удаленного сотрудничества, а также другие модели повышения мобильности — все это серьезно влияет и на рынок коммерческой недвижимости, и прежде всего — на офисный сегмент
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Большое значение для арендаторов приобрело инженерное оснащение бизнес-центра, например, характеристики системы вентиляции и кондиционирования, мощность чиллера (холодильной машины) и вентустановки. Все чаще арендаторы предъявляют особые требования к сервису, который предоставляет управляющая компания. Как правило, они хотят знать управляющего зданием, того, кто будет отвечать за комфортные условия работы в офисе. В некоторых случаях арендаторы прописывают в договоре стандарты сервиса, например, скорость реагирования управляющей компании на просьбы и жалобы. Ключевое значение начинает играть гибкость офисного пространства, возможность использовать его максимально эффективно. "Практикой последних лет стало создание проектов планировки будущего офиса для нескольких помещений, попавших в шорт-лист. На основании этих проектов делается окончательный выбор", — рассказывает о нюансах подбора помещений под офис Лилия Еременко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге.
Инфраструктура во главе угла
Евгений Якушин, генеральный директор "УК Система", добавляет: "Арендаторы уделяют внимание инфраструктуре в офисном центре: наличие в здании конференц-залов, отделений банков или банкоматов, а также пунктов питания играет немаловажную роль. Важно отметить, что эти вопросы волнуют арендатора только в момент выбора офиса. Разумеется, это не относится к якорным арендаторам, которые щепетильно относятся к вопросу эксплуатации помещения".
Госпожа Еременко также отмечает, что в последние годы прослеживается тенденция к уходу от кабинетной планировки в сторону open space. "Даже те компании, которые не готовы полностью отказаться от кабинетов, уходят от мелкой нарезки. Кабинеты, рассчитанные на два-три человека, постепенно уступают место более крупным, где может разместиться отдел, состоящий из десяти сотрудников", — говорит госпожа Еременко.
Она отмечает также, что при организации офиса open space многие арендаторы стремятся сформировать в рабочей зоне небольшое пространство для рабочих встреч. Это не традиционная закрытая переговорная комната, а часть открытого пространства, недалеко от рабочих мест, визуально ограниченная мебелью, где удобно провести короткие встречи сотрудников.
Влияет на требования к офисам и развитие интернет-технологий. Как считает госпожа Еременко, они сказались прежде всего на количестве серверных и телекоммуникационных комнат. "Если пять лет назад арендаторы, как правило, оговаривали рост числа серверных в течение времени, причем заметными темпами, сегодня благодаря облачным технологиям число таких помещений сокращается. Это позволяет снизить энергопотребление и сократить нагрузку на перекрытия здания", — говорит госпожа Еременко.
Свободу рабочему месту!
Открытая планировка офисного пространства, которая становится все более популярной среди арендаторов, делает возможным применение практики "свободного рабочего места" (desk sharing). Такой формат целесообразен только для крупных компаний, а также в том случае, когда большое количество сотрудников проводит много времени вне офиса. В этих условиях отсутствие закрепленных рабочих мест и предоставление их сотрудниками по мере необходимости может быть эффективным. Пока такая практика не очень распространена в Петербурге. Даже в Москве, по данным проведенного JLL исследования, среди 20 крупнейших компаний, суммарно арендующих около 11% всех площадей в столице, лишь шесть использовали эту практику для некоторых специализированных отделов. Применение такой практики позволяет уменьшить затраты на аренду офисной недвижимости, но требует изменения подхода к организации рабочего пространства.
Илья Тюкин, директор ГК "Арт-фасад", говорит, что первопроходцем в части офисных форматов остается столица: "В Москве в последние несколько лет явно выделились три подхода к созданию офисных объектов, демонстрирующие видение девелопера. Европейский подход — офисные здания с небольшой глубиной (14-16 м); таким образом, в каждом офисе используются оба световых фронта, окна офиса выходят на оба фасада. Американский подход — создание помещений с большой глубиной (около 35 м), где посередине сконцентрировано техническое ядро, а офисы располагаются по бокам и выходят на одну сторону. И объекты приспособления, чаще лофты, с креативной составляющей и нетиповыми планировками и средой".
Влияет на офисные форматы и развитие интернета. В случае если значительная часть работы может быть сделана из дома, офис необходим для периодов внешних и внутренних совещаний.
Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент", рассуждает: "Качественные изменения рынка труда, перестройка форматов занятости, в первую очередь развитие механизмов удаленного сотрудничества, а также другие модели повышения мобильности — все это серьезно влияет и на рынок коммерческой недвижимости, и прежде всего на офисный сегмент. Как о заметном тренде можно говорить, например, о появлении таких новых решений, как коворкинг. В целом процессы изменения рынка недвижимости на фоне развития постиндустриальных экономических трендов находятся в самом начале формирования, но их роль в среднесрочной перспективе определенно будет возрастать".
Реакция на кризис
"Рост количества удаленных работников уже наблюдался на рынке как реакция на кризис 2008-2009 годов, можно предположить, что в следующий кризисный период эта тенденция будет еще более заметна", — рассуждает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге.
Илья Тюкин, впрочем, полагает, что пока тенденция развития удаленной работы приобрела не слишком широкий характер: "По сути, формат удаленной работы подходит ограниченному количеству отраслей: IT, дизайнерам и ряду других творческих специальностей. Более того, для большинства российских компаний характерен несколько консервативный формат управления, в частности, жесткий контроль присутствия. Таким образом, интернет влияет на офисы скорее в том смысле, что становится неотъемлемой их частью".
Ольга Пономарева, вице-президент ГК Leorsa, говорит: "Год-два назад для таких специалистов в Петербурге получил развитие формат коворкингов".
Как отмечают эксперты, сегодня можно выделить два концептуально различных типа коворкинг-центров. Во-первых, это классический офис (в формате open space), где можно арендовать отдельное рабочее место, и арендаторами которого являются небольшие компании, отдельные сотрудники, при этом управляющая компания предоставляет услуги сервиса: функции единого секретаря, переговорные комнаты, инфраструктуру. При этом какого-либо единого профиля арендаторов не предполагается, так же как не предполагается их глубокого взаимодействия между собой. Такой формат размещения возможен для компаний, работающих с клиентами, но не нуждающихся (прежде всего по экономическим соображениям) в отдельном офисе. Часто в таком формате работают некоторые сотрудники в удаленных филиалах.
Другой моделью коворкинга является креативное пространство, в котором арендуют места в первую очередь представители творческих профессий — дизайнеры, архитекторы, некоторые IT-специалисты. В этом случае предполагается, что общее креативное пространство способствует эффективности работы. Если в первом случае офисное пространство оформлено как классический офис, то в коворкинге, ориентированном на творческие профессии, все более свободно — диваны, картины, общий дизайн помещения, зоны отдыха.
Как правило, коворкинги занимают небольшие помещения площадью от 30 до 700-1000 кв. м. "В перспективе развития такого формата работы коворкинг-центров должно быть много, они должны достаточно равномерно покрывать территорию города. Однако размеры каждого коворкинга останутся сравнительно небольшими", — прогнозирует господин Фадеев.
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Colliers International в Санкт-Петербурге, резюмирует: "В среднем стоимость аренды рабочего места в месяц составляет 8-9 тыс. рублей. Однако в некоторых коворкинг-центрах можно арендовать рабочее место и на один день".