В условиях стагнирующего рынка недвижимости застройщики спешно ищут способы увеличения маржинальности. Президентский указ, предусматривающий снижение стоимости квадратного метра к 2018 году, придает дополнительный стимул их усилиям. Один из наиболее эффективных способов — создание собственных производств стройматериалов. Такой путь, по мнению участников рынка, эффективен, поскольку в стоимости квадратного метра затраты на материалы достигают почти половины. Но высокая стоимость заемных денег и проблемы с инженерным обеспечением участков выступают серьезным тормозом процесса.
Собственные предприятия по производству стройматериалов создали практически все крупнейшие застройщики
Фото: Кирилл Кухмарь, Коммерсантъ
Выбор под лупой
За последние несколько лет рынок недвижимости Новосибирска фактически стагнировал — в годовом исчислении рост не превышал пары-тройки процентов. В этом году ситуация не изменилась. Показательна динамика на рынке жилья: по данным Rolband&Partners, в первом полугодии 2014 года средневзвешенная цена предложения в многоквартирных домах на вторичном рынке жилья выросла на 5,33% до 65,66 тыс. руб. за кв. м. С наступлением летних месяцев рост и вовсе замедлился до 0,44% за июнь, отметил исполнительный директор компании Rolband&Partners Александр Астахов. В прошлом году, по его сведениям, за этот же период цены выросли всего на 2,15%.
В целом по Новосибирской области цена за жилье в многоквартирных домах составляет около 55 тыс. руб. за кв. м, подсчитали в областном минстрое. «Такая цена интересна для застройщиков в Сибири, так как немного выше, чем в других регионах СФО, но и не настолько высока, чтобы отпугнуть спрос», — убежден врио министра строительства и ЖКХ Новосибирской области Денис Вершинин. «Мы не должны допустить перегрева рынка недвижимости в регионе», — добавил он. В планах властей — увеличение объемов ввода, чтобы не допустить слишком стремительного роста цен, который чреват так называемым пузырем.
Цены растут крайне медленно — значит, у покупателей есть время, чтобы сравнить различные предложения, оценить не только место и планировку, но и качество строительных работ и отделки, отмечают риэлторы. Все большая взыскательность покупателей — тренд, справедливый не только для дорогого жилья, но и для эконом-класса, на долю которого приходится не менее 70% от общего ввода. Застройщики, вынужденные балансировать на грани рентабельности, ищут возможности для увеличения маржинальности. Еще один стимул искать способы снижения издержек — президентский указ «О мерах по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг», который предусматривает снижение стоимости квадратного метра жилья на 20% до 2018 года.
Один из способов снизить цену метра — создание вертикально интегрированных холдингов, в состав которых входят также и производства строительных материалов. Экономия может быть солидная, ведь в себестоимости квадратного метра готового жилья стоимость стройматериалов, по оценке DSO Consulting, может составлять около 40%.
Натуральное хозяйство
В результате собственные предприятия по производству стройматериалов создали практически все крупнейшие застройщики. Так, ЗАО «Первый строительный фонд» реализует проект завода железобетонных изделий и крупных панелей производительностью 300 тыс. кв. м готового жилья в год. На заводе будет установлено оборудование немецкой компании Weckenmann anlagentechnik GmbH & Co. Срок реализации — 2017 год. Объем инвестиций составит от 1,5 млрд руб.
Ранее группа «Дискус Плюс», специализирующаяся на строительстве панельного жилья, существенно расширила свои мощности по производству изделий для крупнопанельного домостроения на принадлежащем ей заводе. Собственный завод ЖБИ намерен создать и новосибирский застройщик «Арго». Сейчас компания реализует проект ЖК «Олимпийский» в Дзержинском районе Новосибирска.
Регион обеспечен железобетонными изделиями лишь на 68%, такова оценка областного министерства строительства и ЖКХ. В Новосибирской области утверждена «Программа по развитию предприятий промышленности строительных материалов и индустриального домостроения области на 2012-2020 годы». Чиновники учли тот факт, что сейчас местные ЗЖБИ не обеспечивают все потребности стройиндустрии региона, поскольку выпускают устаревшую номенклатуру и требуют модернизации — цеха, оборудование, технологии на большинстве предприятий были созданы еще при советской власти. По экспертным оценкам изношенность инфраструктуры и производственных мощностей достигает 60-70%.
Иногородние компании, начинающие работу на местном рынке, также стремятся создать собственные производства. К примеру, столичная СУ-155, намеренная построить жилой комплекс емкостью около 25 тыс. кв. м жилья на площадке 2 га недалеко от гусинобродского вещевого рынка, модернизирует красноярский кирпичный завод «Сибирский элемент». Завод будет выпускать пустотные плиты-перекрытия, необходимые при возведении домов из кирпича со сборным (панельным) каркасом.
Все сами
В свою очередь о собственных девелоперских проектах начали задумываться и производители стройматериалов. Так, итальянская компания Emmadue, реализующая в Томской области проект завода стройматериалов стоимостью около €1,5 млн., не исключает возможности создания жилья — завод намерен выпускать легкие и быстровозводимые конструкции, совмещая технологии монолитного и бетонного домостроения. Проектная мощность завода позволяет строить до 190 тыс. кв. м жилья в год. Менеджмент компании «Сибирский строитель», реализующей проект завода «Бетолекс», также декларирует намерения заняться девелопментом.
Впрочем, одного желания недостаточно. Сегодня главная проблема для любого застройщика или девелопера — получение земельного участка, и в этом производителям может помочь Фонд РЖС. Фонд продает в регионе участки под строительство, ставя при этом жесткое условие — часть жилья (как правило, не менее трети) должно быть уровня эконом-класса. Как ранее на одной из встреч с журналистами пояснял глава РЖС Александр Браверман, государство, предоставляя преференции инвесторам, рассчитывает получить больше качественного жилья эконом-класса с доступной ценой. Задача снижения цены решается легче, если застройщик будет использовать стройматериалы собственного производства.
Власти разработали целевые программы, рассчитанные на период 2012-2021 годов, которые помогают предприятиям стройиндустрии создавать и расширять собственное производство. С привлечением господдержки в регионе реализуются такие инвестпроекты, как строительство завода по производству изделий крупнопанельного домостроения ООО «КПД-Газстрой», завода сухих строительных смесей Bergauf (ООО «Бергауф Марусино»), завода по производству цементно-песчаных строительных смесей ООО «Геркулес Сибирь» и другие.
Реализация собственных девелоперских проектов — не главное условие успеха на сибирском рынке, полагает аналитик компании «Финам Менеджмент» Максим Клягин. Он называет производство базовых видов стройматериалов одним из основных локомотивов экономического роста. По его мнению, рост жилищного строительства обеспечивает наиболее значимую поддержку рынку, ведь расходы на строительные материалы и строительно-монтажные работы «весят» до 40-50% в окончательной цене квадратного метра. Именно застройщики жилья будут оставаться основными потребителями стройматериалов, полагает господин Клягин — ипотека обеспечит рост объемов строительства. Напомним, в 2013 году объемы ипотеки выросли в целом по стране на 30%, до 1,3 трлн руб., и в 2014 году она может продемонстрировать динамику на уровне 20%.
Впрочем, оптимизм участников рынка в создании новых производств стройматериалов разбивается о высокую стоимость заемных денег и проблемы с инженерным обустройством участков под создание производств. Застройщики отмечают, что отрасль получит ощутимый импульс к развитию только в случае масштабной господдержки по компенсации ставок и стоимости создания инженерной инфраструктуры.