Жилью добавят доступности

Новосибирская область по итогам полугодия продолжает удерживать лидерство среди сибирских территорий по объемам ввода жилья. За январь — июнь 2014 года в регионе сдано свыше 810 тыс. кв. м жилых площадей. Впрочем, лидерство может оказаться весьма неустой­чивым. Уже сегодня в регионе жилья продается больше, чем строится нового. По мнению экспертов, рынку должны быть предложены комплексные механизмы повышения доступности жилья, разработанные как застройщиками, так и банками и региональной властью.

По данным компании RID Analytics, в июне текущего года средняя цена квадратного метра жилья на вторичном рынке Новосибирска составила чуть более 65 тыс. руб., что на 4% выше, чем в предыдущем месяце. Как пояснила директор компании Елена Ермолаева, рост цен на «вторичке» все последние годы — устойчивый тренд.На первичном рынке, по ее наблюдению, ситуация несколько иная. Здесь цены обосновались на так называемом плато — средняя цена квадратного метра практически не менялась за последние месяцы и составила 53 тыс. руб. Еще одна заметная тенденция — увеличение числа сданных домов, в которых не все квартиры проданы. Если в 2013 году таких было около 30, то в мае этого года — 43 дома. «Это говорит об определенном насыщении рынка», — делает вывод аналитик.

Всего в настоящее время в области возводят 426 многоквартирных жилых домов, в 190 новостройках идут активные продажи. Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев приводит такие цифры: в 2012 году было продано на 7 тыс. квартир больше, чем введено; в 2013-м — на 5 тыс. больше. «Объем введенного жилья увеличился на 57%, а при этом объем работ по виду деятельности „строительство“ упал на 14%. То есть мы съедаем свои заделы», — предупреждает он. В первом квартале текущего года начато строительство 30 домов, во втором — 33. Сергей Николаев считает эти показатели низкими для Новосибирска. «Как видим, складывается ситуация: строим меньше, чем сдаем, а продаем еще больше. Нового строительства в большом количестве не начинается», — добавляет собеседник. Такое положение на рынке недвижимости обостряет конкуренцию среди застройщиков. Признанные лидеры отрасли пока продолжают выдерживать высокие темпы строительства. Но на новосибирский рынок активно выходят иногородние застройщики. Та же «Томская домостроительная компания», которая строит быстрыми темпами и может войти в 15 крупных компаний региона. «Но что мы строим? Застройщики не понимают, жилье какого класса они возводят», — высказался на заседании Делового клуба строителей генеральный директор «Региональной строительной компании» Владимир Литвинов. По наблюдению экспертов, первичный рынок по-прежнему стремится к экономсегменту. «Этот тренд позволил увеличить число потенциальных покупателей на рынке жилья. Понятно, что, если на рынок можно зайти с 1,5 млн и с 800 тыс. руб., во втором случае желающих будет больше», — говорит директор RID Analytics Елена Ермолаева. Поэтому, по ее мнению, будет расти число квартир-студий, однокомнатных квартир, будет уменьшаться их метраж. Например, в Рязани средняя площадь однокомнатной квартиры составляет 50-60 кв. м, в Новосибирске — гораздо меньше. В агентствах недвижимости утверждают, что есть повышенный спрос на трех- и четырехкомнатные квартиры, но аналитики рынка не торопятся с такими выводами, ссылаясь на отсутствие исследований.

Что касается элитного жилья, то его в области нет вовсе. В городе появились проекты принципиально нового жилья. Но его, по словам экспертов, можно отнести разве что к среднему и комфортному классу. Например, проект жилого дома «Статус», который реализует ЗАО «Строитель»; Rich House на ул. Коммунистическая, заявленный компанией «СтройМастер» как «элитный клубный дом»; «концептуальный» жилой комплекс «Берлин» и другие. «Мы ориентированы на строительство жилья экономкласcа с человеческим лицом, или демократичного жилья нового качества. Работая над проектами, мы перенимаем успешный международный опыт, привлекаем архитекторов из Европы. Своим примером мы хотим показать, что жилье экономкласса может быть современным, долговечным, удобным и в то же время доступным. Например, скоро на 58 га земли начнем строительство 450 тыс. кв. м жилья. Это совсем другая среда — балансирующая между городской и загородной», — говорит директор по маркетингу и продажам СП ООО «Сибакадемстрой» Динар Зарипов. В целом, по наблюдению специалистов, новосибирцы стали выбирать не классику, а жилье, при строительстве которого применяются современные технологии, нестандартные и в то же время продуманные планировки, качественное благоустройство. «Мы считаем, что всякое жилье должно быть комфортным, независимо от его класса», — отметила заместитель генерального директора по развитию группы компаний «Первый строительный фонд» Оксана Орлова. Чтобы реализовать эту идею, ПСФ возводит на площадке промышленно-логистического парка новый завод крупных панелей «Арматон». Предполагается, что компания уже в следующем году сможет приступить к строительству домов новых серий. В них будут повышенная тепло- и звукоизоляция, просторные помещения. В 17-этажных зданиях предусмотрены даже свободные планировки квартир, что нехарактерно для обычных панельных домов.

Такой подход, когда застройщики применяют в строительстве материалы собственного или местного производства, должен сказаться и на стоимости готового жилья. Впрочем, меры по удешевлению квадратного метра, как считают эксперты, должны приниматься со всех сторон: власти, застройщика, финансово-кредитных организаций.

«Властям нужно обеспечить во всех регионах высокую конкуренцию среди строителей, максимально делать все возможное для развития строительной отрасли, и тогда произойдет саморегулирование рынка, как это уже происходит в Новосибирске. Только протекционистские меры не приведут к удешевлению жилья», — убежден Владимир Мартыненков, директор ООО НИСК «Метаприбор» (застройщик ЖК «Европейский»). Примером такого протекционизма со стороны государства может служить запущенная в Новосибирской области новая федеральная программа «Жилье для российской семьи».

По словам врио министра строительства и ЖКХ региона Дениса Вершинина, основной ее задачей является увеличение объемов ввода и снижение цен на жилье экономического класса. Механизм реализации программы предполагает оказание поддержки застройщикам в обеспечении земельных участков инженерной инфраструктурой для строительства жилья экономкласса в размере до 4 тыс. руб. на 1 кв. м общей площади. Построенная инженерная инфраструктура будет выкупаться с участием ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» за счет средств, привлеченных путем выпуска облигаций с залоговым обеспечением. Это позволит продавать жилье, построенное в рамках программы, по цене до 30 тыс. руб. за 1 кв. м (но не более 80% от рыночной цены).

Участники рынка считают, что доступность жилья увеличит снижение ставок по ипотеке. Тем более что к этому механизму потенциальные покупатели проявляют все больший интерес. «В 2014 году мы наблюдаем значительную положительную динамику обращений клиентов для получения ипотечных кредитов. Рост к аналогичному периоду прошлого года по Сибирскому банку Сбербанка составляет 39%, в Новосибирской области — 46%. За шесть месяцев 2014 года Сибирский банк Сбербанка выдал 16,4 тыс. кредитов на 21,3 млрд руб., в том числе на территории Новосибирской области — 5,4 тыс. кредитов на общую сумму более 7,9 млрд руб.», — приводит данные директор управления по работе с партнерами Сибирского банка ОАО «Сбербанк России» Мария Ромчанова. На сегодняшний день доля ипотечных сделок в структуре продаж, к примеру, в ООО «Сибакадемстрой» составляет 50%. «Тенденция к увеличению сделок с привлечением ипотечных средств сформировалась, во-первых, за счет снижения первоначального взноса — сегодня он составляет 10% от стоимости квартиры. Во-вторых, появились удобные сервисы. Так, оформить ипотеку можно в режиме одного окна в офисе продаж. Клиенту не нужно ходить по банкам и тратить часы на заполнение анкет», — отмечает господин Зарипов.

«Сегодня большинство покупателей недвижимости обращаются к ипотечному кредитованию. К примеру, Газпромбанк, ВТБ 24 и Сбербанк России предоставляют клиентам агентства недвижимости „Первый строительный фонд“ специальные условия по кредиту. Также немаловажно, что оформление ипотеки через наших брокеров отнимает у покупателя меньше времени и сил — специалисты знают все нюансы, много лет работая с сотрудниками банков», — в свою очередь, говорит Оксана Орлова из ПСФ. «Сейчас, как и прежде, жилищный вопрос остается актуальным, а ипотека — наиболее доступный способ приобрести собственное жилье или улучшить имеющиеся жилищные условия», — считает начальник отдела ипотечного кредитования филиала «Новосибирский» Альфа-Банка Ирина Ярыгова.

В продуктовом ряду сейчас очень сложно придумать что-то радикально новое и грандиозное из-за насыщенности рынка, поэтому многие банки в 2014 году сконцентрировались на создании специальных программ, акциях. «Мы разработали предложения для разных категорий клиентов. В этом, с нашей точки зрения, есть сформированная потребность рынка», — прокомментировал директор департамента ипотечного кредитования Банка Москвы Георгий Тер-Аристокесянц. «В продуктовой части Банк Москвы предлагает достаточно много вариантов ипотечного кредитования, есть программы, которые особенно интересны клиентам в связи с их эксклюзивностью», — продолжает директор новосибирского филиала Банка Москвы Вячеслав Брюханов. В частности, здесь выделяют три клиентские группы: зарплатная или корпоративная; госслужащие, работники здравоохранения, муниципальных служб, а также сотрудники силовых структур — новая программа «Люди дела» введена месяц назад и рассчитана на потенциальную клиентскую группу Банка Москвы; наконец, есть программа для клиентов, работодатель которых еще не сотрудничает с банком. В каждой предусмотрены свои условия участия в них. Например, по одной можно получить скидку до 1,5% от базовых процентных ставок по ипотечным кредитам на срок до 30 лет с минимальным первоначальным взносом от 10%.

В июле МДМ Банк запустил сразу три новые ипотечные программы, в том числе в Новосибирске, Кемерове, Красноярске, Омске и Барнауле. «Новые программы кредитования дают нашим заемщикам больше возможностей воплотить в жизнь свои идеи по приобретению желаемого жилья, сохранив при этом простоту и удобство процесса», — комментирует начальник департамента развития ипотечного бизнеса МДМ Банка Елена Рожнева. Например, дополненная программа «Новостройка» позволяет приобрести квартиру у жилищно-строительного кооператива на этапе строительства и инвестировать имеющиеся средства. Заемщики могут получить кредит на покупку квартиры на первичном рынке жилья под залог права требования передачи в собственность квартиры. Программа «Апартаменты» рассчитана на тех клиентов, которые хотели бы приобрести недвижимость с необычными планировочными решениями, что обойдется дешевле квартир с аналогичными характеристиками.

За последнее время в Сбербанке программы кредитования для приобретения жилья не менялись, но здесь появляются акции и опции к программам кредитования. «Это дополнительные возможности к семи действующим программам — приобретение готового и строящегося жилья, строительство жилого дома, „Загородная недвижимость“, „Гараж“, „Военная ипотека“, „Жилищный кредит на рефинансирование“», — уточняет Мария Ромчанова из Сибирского банка ОАО «Сбербанк России».

Эксперты считают, что дальнейшее развитие ипотечного инструмента зависит от величины ставки по кредиту. Весь 2013 год банки конкурировали, снижая ставки. В итоге средневзвешенная ставка опустилась с 12,8 до 12,2% годовых. В первой половине 2014 года наметилась обратная тенденция. Сейчас основные игроки незначительно, но подняли уровень ставок по ипотечным программам. «Динамика ставок ипотечного кредитования зависит от очень многих факторов — это и макроэкономическое влияние, и геополитические аспекты, и другое. Давать прогнозы в условиях изменений весьма затруднительно и вряд ли целесообразно. Если потенциальный заемщик действительно нуждается в жилье, то для него главным ориентиром будет именно соотношение его потребностей и возможностей», — резюмирует Мария Ромчанова.

Вера Невская