В Санкт-Петербурге произошел конфуз, который может поставить крест на всей городской программе мансардного строительства. Два студента доказали в суде незаконность распоряжения губернатора, которое позволяло инвесторам возводить мансарды на крышах домов без согласия всех жильцов. Если Верховный суд согласится с мнением горсуда, то разразится огромный скандал — ибо все договора приватизации жилья, заключенные после 1995 года, окажутся незаконными, как и все сделки купли-продажи с ним. А если Верховный суд не согласится, то будет нарушена статья 290 Гражданского кодекса.
Петербургская надстройка
Мансардное строительство в Санкт-Петербурге было инициировано распоряжением мэра Анатолия Собчака #128-Р от 19 февраля 1996 года. В документе был пункт, предусматривающий наличие обязательного согласия всех жильцов дома на строительство мансарды. Однако получить согласие всех жильцов оказалось почти нереальным. За полтора года в городской комитет по управлению имуществом (КУГИ) было подано 104 заявки от инвесторов, из которых лишь десять стали реальными проектами.
Игорь Колюшев, главный инженер строительной компании "Стандарт": Для улаживания проблем с жильцами нам приходилось привлекать специалистов с кафедры конфликтологии Санкт-Петербургского государственного университета. Но даже несмотря на помощь психологов, согласование вопроса с жильцами только одного дома занимало до полутора лет. Были люди, которые требовали за свое согласие по $100 с 1 кв. м их квартиры. Этот вопрос еще можно было решить. Но в доме всегда находятся одна-две квартиры, хозяева которых никогда ничего не подписывают. Когда мы хотели строить мансарду на Бассейной улице, нашелся жилец, который на полном серьезе требовал отстранить президента Ельцина от власти. Практика показывает, что проще всего найти общий язык с людьми, которые просят провести отопление, отремонтировать лестницу. Но даже с учетом этих жильцов нам нигде не удалось получить больше 65% голосов.
Каким образом строители оформляли инвестиционный контракт, господин Колюшев пояснять не стал. За него это сделаем мы. Во-первых, можно договориться с сотрудниками местных дезов, которые за $300-500 поставят липовую подпись за одного жильца. Во-вторых, можно согласовать вопрос с чиновниками из КУГИ, дающими разрешение на строительство. По словам риэлтеров, это стоит $5-10 тыс., зато не надо бегать и волноваться, что обман вскроется.
Чтобы сдвинуть дело с мертвой точки, 11 декабря 1998 года губернатор Санкт-Петербурга Владимир Яковлев подписал распоряжение #1244-Р, которым с инвестора снималось обязательство согласовывать строительство мансард со всеми жильцами. Достаточно было получить разрешение на строительство в районной жилкомиссии.
Так в северной столице начался мансардный бум. В 1999 году было подано 211 заявок, из которых 67 увенчались заключением инвестиционных договоров. Нынешний год должен был стать еще более успешным. Однако не исключено, что теперь на мансардном строительстве будет поставлен крест.
Хакеры от строительства
Слава ниспровергателей основ мансардного строительства принадлежит двум студентам пятого курса юридического факультета Санкт-Петербургского госуниверситета — Родиону Юрьеву и его приятелю, решившему сохранить инкогнито. Именно они и помогли жильцам, не согласным со строительством мансард, выиграть процесс в городском суде и отменить распоряжение #1244-Р. Таким образом, ситуация вернулась к исходной точке, когда требовалось получать на строительство мансард согласие всех жильцов дома.
Родион Юрьев: Своим распоряжением губернатор фактически отменил на территории Петербурга действие статьи Гражданского кодекса. Теперь же, когда мы исправили ситуацию, теоретически можно оспорить регистрацию прав на все квартиры в мансардах, построенных после 11 декабря 1998 года.
Распоряжение #1244-Р действительно идет вразрез со статьей 290 Гражданского кодекса, которая устанавливает право собственников жилья в доме совместно распоряжаться общим имуществом. Но опротестовать это распоряжение стало возможным лишь после 15 августа нынешнего года, когда вступили в силу поправки к Гражданскому процессуальному кодексу. До этого у областных и городских судов не было права вести дела о мансардах, и они просто не принимали соответствующие иски к рассмотрению.
Алексей Чичканов, начальник юридического управления КУГИ: Если решение суда вступит в силу, городу грозит катастрофа. Мало того что мансардное строительство остановится, так еще потерпит крах программа по освоению подвалов — это ведь тоже места общего пользования. А значит, сдавать их в аренду можно будет только с согласия всех жильцов. На сегодня в городе простаивает более 10 млн кв. м чердачной площади. При этом инвестор, который берется за оборудование мансарды, отчисляет в городскую казну в среднем $10-15 с квадратного метра. То есть оборудование одного чердака площадью 200 кв. м приносит в городскую казну до $4 тыс. Если удастся найти инвесторов на все чердаки, то город получит дополнительно не менее $100-150 млн. К тому же при строительстве мансард в старых домах инвестор обязательно кладет новые инженерные сети, зачастую ремонтирует подъезд, фасад, не говоря уже о кровле. То есть берет на себя затраты, которые обычно ложатся на городской бюджет.
Но и это еще не все. Решение городского суда похоронит городскую программу реконструкции "хрущевок". В отличие от других городов в Санкт-Петербурге реконструкция пятиэтажек предусматривает надстройку мансард. По логике судебного решения строительство мансарды станет в принципе невозможно — ведь, согласно ГК, отчуждать долю общего имущества (в данном случае чердака) нельзя без расселения дома. Так что даже согласие всех жильцов не позволит инвесторам заняться строительством мансард на законных основаниях — вот такая юридическая коллизия. Заметим, что при такой трактовке Гражданского кодекса (то есть когда квартира и доля общей площади в доме находятся в "неразделимом" владении), самое первое распоряжение мэра Собчака #128-Р тоже было незаконным.
Квартирная катастрофа
Угроза достаточно серьезна. Ее понимают как чиновники, так и строители, впервые полностью поддержавшие позицию КУГИ. На стражу интересов городских властей и бизнеса встала юридическая фирма "Адвокат Фремм", которая специализируется на мансардах и недвижимости.
Однако даже помощь квалифицированных юристов, возможно, не спасет власти Петербурга. До настоящего времени КУГИ Петербурга не может получить в городском суде копию решения. Десятидневный срок, установленный для подачи жалобы в Верховный суд, уже прошел, но из-за отсутствия на руках решения городского суда у КУГИ не принимают даже предварительную жалобу. Это означает, что у городских властей могут возникнуть проблемы с восстановлением пропущенного срока, и судебное решение вступит в силу.
Но настоящая сенсация состоит в другом. Юристы "Адвоката Фремма" нашли пробел в законодательстве, позволяющий признать недействительной не только регистрацию квартир в мансардах, но и весь процесс приватизации жилья. Адвокаты собираются доказать, что если отменить постановление #1244, то по логике вещей отменяется и вся приватизация после 1 января 1995 года, когда вступил в силу новый ГК. А значит, и все сделки с недвижимостью, приватизированной после этого срока, автоматически становятся незаконными. Причем по всей стране (см. справку).
Верховному суду предстоит в ближайшее время тяжелый выбор. Если он отменит решение питерского суда и строительство мансард не потребует согласия всех жителей дома, то будет нарушен Гражданский кодекс. Если не отменит — тогда стране грозит передел собственности.
АННА НЕВСКАЯ, ЕВГЕНИЙ ЛЕОНОВ
С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ЮРИСТА
Константин Машинский, директор юридической фирмы "Адвокат Фремм": Если Верховный суд согласится с решением питерского суда и отменит распоряжение #1244, то его трактовка Гражданского кодекса создаст любопытный прецедент. В соответствии с законом "О приватизации жилищного фонда в РФ" при передаче квартир в собственность граждан последние становились совладельцами или пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома. При этом никаких правил о возникновении общей долевой собственности на указанные объекты законодательство не предусматривало.
После введения в действие в январе 1995 года первой части нового ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежит право общей долевой собственности на общее имущество дома, куда относятся подвалы, чердаки и другие нежилые помещения. В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, определяются по согласию всех собственников. Таким образом, после 1 января 1995 года сложилась следующая ситуация: наниматель приватизирует квартиру и автоматически становится собственником общего имущества дома наравне с государством. Первому приватизанту в доме не требуется согласия сособственников, так как единоличным собственником общего имущества в доме является муниципалитет или государство, которое безвозмездно передало квартиру. После того как была приватизирована первая квартира в доме, половина общего имущества дома осталась за государством, а другая половина отошла к лицу, первым приватизировавшему квартиру. В дальнейшем при приватизации других квартир государство опять передает их безвозмездно ПЛЮС долю в общем имуществе дома. Доли государства и первого приватизанта уменьшаются согласно растущему количеству собственников. Когда все квартиры приватизированы — доля государства в общем имуществе дома становится равна нулю.
И те, кто приватизировал квартиру, должны были спрашивать на это разрешения у других собственников жилья в доме. Следовательно, доля собственников квартир в общем имуществе уменьшалась при каждой последующей приватизации без их согласия. Таким образом, буквальное толкование ГК приводит к выводу, что приватизация жилищного фонда на всей территории России производилась незаконно.