Ипотечное кредитование пока остается услугой для узкого круга. Впрочем, оно уже перестало быть экзотикой. А банки, участвующие в различных программах ипотечного кредитования, стараются активно привлекать новых клиентов.
Весеннее оживление
По свидетельству операторов рынка ипотечного кредитования, начиная с апреля люди стали значительно чаще брать ипотечные кредиты. Сейчас к ним ежемесячно обращается около ста человек. Но эта цифра кажется ничтожной, если вспомнить, сколько громких слов произнесено муниципальными и федеральными властями по поводу развития системы ипотечного кредитования. Тем не менее ничего удивительного в этом нет: квартиры остаются дорогостоящим приобретением, требующим стабильного дохода, который мало у кого есть.
Оживление на рынке ипотечного кредитования произошло под влиянием нескольких факторов. Прежде всего, после выборов президента политическая и экономическая ситуация в стране стабилизировалась. Кроме того, население знает об ипотеке гораздо больше, чем раньше, благодаря рекламе и информации, исходящей от первых ее участников. Конечно, присутствует и экономический фактор. Доходы населения хоть и медленно, но растут. Продавцы с большей готовностью, чем раньше, стали чаще использовать программы ипотечного кредитования. Меньше стало покупателей, готовых выложить за квартиру сразу всю сумму. Многие предпочитают брать кредиты. В результате с начала года каждый из банков, работающих в этом секторе, заключил немало договоров, причем сделки заключаются практически ежедневно.
При этом каждый банк по-своему оценивает кредитоспособность заемщика, даже если они участвуют в одной программе. Условия, на которых они предоставляют кредит, одинаковы, но дополнительные услуги — консультации и сопровождения сделок — различны.
По словам начальника управления ипотечных программ АКБ "Инвестиционная банковская корпорация" Сергея Гандзюка, "в банках, работающих по программе американского фонда TUSRIF, нет ограничения по московской прописке". Поэтому значительная часть воспользовавшихся ипотечным кредитованием — иногородние. По словам Гандзюка, в основном это сотрудники крупных российских или западных фирм, которым надоело жить на съемной квартире, а москвичи пользуются ипотекой далеко не так активно.
Старые и новые схемы кредитования
Финансовые условия, предоставляемые заемщикам банками, вполне удовлетворительны и по ставкам, и по объемам, и по срокам. Сейчас разброс ставок кредитов по наиболее популярным ипотечным программам незначителен — от 10 до 15% годовых в валюте. При этом клиенты обычно вносят 50% стоимости покупаемой квартиры, хотя минимальный уровень — 30%.
Чтобы привлечь клиентов, банки используют разные варианты кредитования. Например, в банках, работающих по программе TUSRIF, можно довольно существенно уменьшить кредитную ставку за счет увеличения первоначального взноса.
В ближайшее время появится еще одна схема ипотеки, в которой ставка тоже будет ниже базовой на 1-2%. Однако эта схема имеет одно существенное ограничение — она не предусматривает досрочного погашения кредита. Это устроит далеко не всех клиентов — многие предпочитают не брать на себя долгосрочных обязательств и стараются расплатиться с банком как можно скорее.
Дальнейшего снижения ставок по ипотечным кредитам пока ждать не следует — при стабильном курсе доллара и росте инфляции доходы банка от ипотеки остаются минимальными.
Серые доходы — в светлые квартиры
Как утверждает начальник отдела розничных кредитов Межпромбанка Николай Шеховцев, банки пока удовлетворяют спрос, сформировавшийся в предыдущие годы.
Проще всего получить кредит людям, имеющим высокие задекларированные доходы. Как правило, это высокооплачиваемые сотрудники зарубежных компаний.
Однако большинство претендентов на получение ипотечного кредита отсеивается при первом же обращении в банк. И дело не только в том, что требуется много документов (см. справку), или в высоких процентных ставках.
Главная проблема для многих — недекларированные доходы. Однако во многих банках потенциальным заемщикам готовы помочь в ее решении. В Собинбанке, например, вообще не придают особого значения официальной зарплате заемщика, а оценивают его доход исходя из места работы и должности.
ИБК, по словам Гандзюка, тоже расширяет число клиентов с низким декларируемым доходом. Для этой категории заемщиков условия те же, что и для остальных. Разница заключается в том, что такого клиента более тщательно проверяют. И здесь возрастает роль таких факторов, как место жительства заемщика, марка его автомобиля и т. п. Однако далеко не все клиенты готовы предоставлять информацию о себе.
Платя проценты, считай налоги
Следует помнить, что покупатели недвижимости по схеме ипотечного кредитования имеют существенные льготы при налогообложении дохода. Раньше налоговые органы при погашении кредитов, взятых в банках на строительство или покупку жилья, ограничивали размер необлагаемого минимума 5 тыс. МРОТ в течение трех лет. Но после решения Верховного суда, который рассматривал этот вопрос в октябре прошлого года, вся сумма кредита вычитается из налогооблагаемой базы физического лица и не зависит от срока погашения. А при покупке жилья с единовременной оплатой льготы по подоходному налогу ограничены тремя годами и суммой действует прежняя норма — 5 тыс. МРОТ (это чуть более $17 тыс.). В Москве таких денег может хватить разве что на однокомнатную квартиру.
ДМИТРИЙ ЛАДЫГИН
--------------------------------------------------------
Наиболее крупные ипотечные программы в Москве
Программа инвестиционного фонда "США--Россия" (TUSRIF). На развитие ипотеки в России TUSRIF выделил $100 млн. Кредиты выдаются на десять лет под 11-15% годовых в валюте. В Москве по программе фонда "США--Россия" работают Инвестиционная банковская корпорация, Международный промышленный банк, Инвестсбербанк, банк "Российский капитал", Первый ОВК, Рост-банк, Пробизнесбанк, Фора-банк. В Санкт-Петербурге кредиты по этой программе выдают Инкасбанк, банк "Петровский", санкт-петербургский филиал банка "Российский капитал", Промышленно-строительный банк (Санкт-Петербург).
Некоторые кредитные учреждения работают по собственным программам. Под 10% годовых в валюте на десять лет выдает кредиты Собинбанк. Сбербанк Москвы выдает более долгосрочные кредиты — до 15 лет. Ставка по кредиту составляет 13% годовых в валюте.
Программа правительства Москвы существует лишь на бумаге — кредиты по ней не выдаются. Хотя декларированные условия привлекательны: срок до десяти лет, 10% годовых в валюте.
Во всех программах минимальный первоначальный взнос составляет 30% от стоимости квартиры.
--------------------------------------------------------
Примерный перечень документов, необходимых для рассмотрения заявления-анкеты на получение жилищного ипотечного кредита
Основные документы:
копия паспорта заемщика; копия документа, являющегося основанием для регистрации постоянного места жительства заемщика (документы о собственности на квартиру или дом, договор найма или аренды, ордер на заселение жилой площади); копии документов об образовании (аттестат, диплом и т. д.); документы, подтверждающие семейное положение заемщика (свидетельства о браке, рождении детей, разводе, смерти и т. д.); паспортные данные всех совершеннолетних членов семьи заемщика; выписка из домовой книги по месту постоянной регистрации заемщика; копия финансово-лицевого счета жилого помещения, служащего основным местом регистрации заемщика.
Документы, подтверждающие здоровье заемщика:
военный билет заемщика; водительское удостоверение заемщика; в случае невозможности предоставления двух вышеуказанных документов: справка из психоневрологического диспансера заемщика; справка из наркологического диспансера.
Документы, подтверждающие сведения о занятости и доходе заемщика:
копия трудовой книжки заемщика, заверенная работодателем; справка с места работы о размере дохода за предыдущий и текущий год; краткая информация о роде деятельности (в произвольной форме); копия налоговой декларации за предыдущий отчетный период, заверенная налоговой инспекцией (если имеется); при наличии дополнительных доходов от других организаций: трудовой контракт и справка с места дополнительной работы обо всех произведенных за последний год выплатах.
Информация об активах заемщика:
документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества (квартира, дача, дом, автомобиль, земельные участки, яхта и т. д.); документы, подтверждающие наличие счетов в банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и т. д.), с выписками за шесть месяцев; документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров акционеров); в случае владения акциями (учредительство) в какой-либо коммерческой организации: копии учредительных документов; баланс предприятия за последний отчетный период.
Предприниматели без образования юридического лица дополнительно представляют:
свидетельство о регистрации предпринимателя; патент; лицензии на осуществление определенных видов деятельности.
Документы, подтверждающие обязательства заемщика:
копии кредитных договоров с выписками со ссудных счетов.
Документы по квартире продавца:
правоустанавливающие документы; справка БТИ; справка об отсутствии задолженности по квартплате и подтверждение оплаты коммунальных платежей; оценка квартиры; выписка из домовой книги (форма); копия финансово-лицевого счета жилого помещения (форма); разрешение органов опеки и попечительства (при необходимости).
Документы по квартире покупателя (если таковая имеется):
правоустанавливающие документы; справка БТИ; справка об отсутствии задолженности по квартплате и подтверждение оплаты коммунальных платежей.