Снижение ипотечных ставок, наблюдавшееся весь прошлый год, остановилось на отметке 12,1%. Правительство считает такой уровень высоким, однако ввиду сложной внешнеполитической ситуации и продолжающегося внутреннего экономического спада ожидать дальнейшего снижения ставок не приходится. В лучшем случае, считают участники рынка, в этом году ценовые параметры ипотечных кредитов останутся на прошлогоднем уровне.
Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ / купить фото
Ниже не будет
Крылья продолжавшемуся весь прошлый год снижению ставок по ипотечным кредитам подрезали потрясения в экономической и внешнеполитической жизни страны. С декабря мы с замиранием сердца следили за падением отечественной валюты. Потом к этому добавилось обострение ситуации на Украине, присоединение Крыма и обещание ему значительной финансовой помощи, а также международные экономические санкции в отношении России. В январе, по оценкам Минэкономики России и Росстата, объем ВВП снизился на 0,5% по сравнению с декабрем прошлого года с учетом календарного и сезонного факторов (по сравнению с январем 2013-го рост составил 0,7%), объем инвестиций по сравнению с тем же периодом предыдущего года сократился на 7%, а реальные доходы населения снизились на 1,5%.
Удачным для российской экономики не был и 2013 год, однако ставки по ипотеке тогда постоянно снижались, а рынок ипотеки вырос более чем на 320 млрд руб., или на 30%. По данным АИЖК, к концу 2013 года средневзвешенные месячные ставки по ипотеке снизились почти на 1 процентный пункт (п. п.) и составили 12,1% в декабре, что на 0,6 п. п. меньше, чем в декабре 2012 года. Такой уровень ставок правительство считает высоким, о чем недавно заявил премьер-министр Дмитрий Медведев. В марте первый вице-премьер Игорь Шувалов указал, что снижение к 2018 году процентной ставки по ипотечным кредитам до уровня инфляции плюс 2,2 п. п.— достижимая цель.
Однако пока ситуация развивается в прямо противоположном заявленному правительством направлении, участники рынка не ждут снижения ставок по ипотеке. Если в прошлом году у банков была возможность привлекать относительно дешевое фондирование, то в этом ресурсы для них значительно подорожали. В марте ЦБ на 2,5 п. п. повысил ключевую ставку. По данным ЦБ, средневзвешенная ставка по депозитам физлиц сроком свыше года без учета Сбербанка на январь составляла 8,4%, а в феврале выросла до 8,47%.
В ответ на рост стоимости ресурсов банки начали повышать ставки по ипотеке: в марте стало известно об удорожании кредитов у нескольких крупных игроков. Газпромбанк повысил ставки в пределах 1 п. п., банк "Возрождение" отменил акцию на единую ставку 12,5% и выдает теперь кредиты под 13-14% годовых в зависимости от суммы первоначального взноса и срока кредитования. В марте ставки по программам на покупку квартир как на первичном, так и на вторичном рынке на 0,4 п. п. повысил ВТБ24. Еще раньше госбанк увеличил минимально доступную сумму ипотечного кредита, отказавшись от жилищных ссуд меньше 1,5 млн руб.
В марте средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным гражданам в рублях, по данным ЦБ, составила 12,3% годовых. "В конце первого квартала наметилось повышение ставок банками по ипотечным программам. Рост составил 0,5-1%. Причина этой тенденции — удорожание рублевых ресурсов и неопределенная ситуация с возможностью секьюритизации ипотечных портфелей",— говорит Денис Махов, директор департамента ипотечного кредитования Номос-банка. Снижение ставок может себе позволить разве что Сбербанк, который в феврале предложил заемщикам "с улицы" ипотеку по ставкам для зарплатных клиентов, а в апреле запускает программу выдачи ипотеки по двум документам. Однако и это послабление будет доступно далеко не всем. "Это касается только заемщиков с хорошей кредитной историей либо ранее обслуживаемых Сбербанком,— уточняет Иван Минаков, зампред правления Международного банка развития.— Эта практика будет расширяться: как уже указывалось, в условиях стагнации экономики такие заемщики дефицитны и могут выбирать более простые условия кредитования и рассчитывать на снижение ставок".
Мягкое повышение
Банкиры указывают, что в условиях продолжающегося роста ставок по рублевым депозитам частных лиц ипотечные ставки будут повышаться. "Отлично прослеживается связь между ставкой по депозитам физлиц свыше года и средней ставкой по ипотеке. На протяжении 2012 и 2013 годов ставка по ипотеке равнялась ставке по депозитам, увеличенной на 4,5% п. п. Нестабильная экономическая ситуация в начале 2014 года уже спровоцировала рост процентных ставок по депозитам, поэтому следствием будет увеличение ставок по кредитам",— считает Дмитрий Шапочкин, замдиректора департамента ипотечного кредитования банка "Петрокоммерц".
Однако эксперты уверены, что ипотека хоть и подорожает, но не критично. "Назвать текущие условия благоприятными, к сожалению, нельзя, сейчас стоит вопрос об удержании достигнутых в 2013 году уровней",— констатирует Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра АИЖК. "Увеличение процентной ставки в 2014 году в среднем составит 0,5%,— успокаивает Дмитрий Шапочкин.— Клиенты, решившие оформить ипотечный кредит в 2014 году, такое изменение практически не почувствуют. Для сравнения: ежемесячный платеж по ипотечному 15-летнему кредиту в размере 2 млн руб. равен 24,65 тыс. руб. (из учета процентной ставки 12,5% годовых), увеличение ставки на 0,5% приведет к увеличению ежемесячного платежа на 655 руб.". С этим прогнозом роста ставок согласен и Роман Кириллов, руководитель по потребительским кредитам, ипотеке и банковским картам департамента розничных продуктов и сегментов Промсвязьбанка. "Изменение уровня процентных ставок в течение 2014 года будет зависеть прежде всего от действий Центрального банка, а также от тенденций на финансовых рынках,— поясняет Алексей Попович, замначальника управления развития залогового кредитования Райффайзенбанка.— В краткосрочной перспективе мы наблюдаем небольшой рост ставок на рынке у некоторых участников. Однако он вряд ли превысит 0,5-1%. В случае улучшения финансового климата в стране во втором полугодии 2014 года уровень ставок может восстановиться до уровня 12% с перспективой дальнейшего снижения на 0,5-0,7%".
"Динамика курса рубля, рост стоимости внешних заимствований, удорожание фондирования Банка России говорят об обратном. Мой прогноз — средняя ставка по ипотечным кредитам будет не ниже 13,5% годовых",— говорит Иван Минаков.
Таким образом, уровень ставок, оглашенный правительством, может быть достигнут, только если нормализуется экономическая ситуация и возрастут объемы строительства. "Достижение данного уровня в целом реально, но, думаю, речь можно вести о минимально возможной ставке по ипотечному кредиту, которая устанавливается при таких параметрах, как существенный первоначальный взнос (не менее 50% стоимости жилья), значительный доход домохозяйства (доля ипотечного кредита в нем должна быть не более 30%), высокая востребованность заемщика на рынке труда",— считает Михаил Шаврин, замначальника управления кредитования Банка расчетов и сбережений.
При этом банкиры утверждают, что рост затронет только ставки, первоначальный же взнос останется на прежнем низком уровне 5-15%. Банки, вынужденно повышая ставки, начнут привлекать клиентов дополнительными возможностями. "Размер первоначального взноса будет находиться в рамках 10-15%, средняя сумма кредита составит около 3 млн руб., срок — от 25 до 30 лет,— предполагает Ирина Дзюба, директор департамента ипотечного бизнеса Локо-банка.— Доля ипотечных кредитов в продажах недвижимости постоянно растет, что делает сегмент привлекательным. В связи с этим усиливается конкуренция среди банков: даже крупнейшие из них постоянно конкурируют за клиента, генерируя различные маркетинговые акции. Основная борьба развернется не в ценовом диапазоне (ставки по взносам и годовому проценту), а в дополнительных программах и специальных опциях ипотеки. Сейчас многие банки стремятся не увеличить клиентский портфель, а поднять качество существующего".
В то же время не стоит забывать, что неценовые параметры кредита в первую очередь зависят от благосостояния заемщика, поэтому при резком снижении доходов следует ждать ужесточения требований. "Уровень первоначального взноса, суммы кредита, средний срок кредитования напрямую зависят от возможностей клиентов, уровня их дохода, а также цен на недвижимость,— уточняет Ирина Павлова, руководитель отдела по развитию продуктов банка DeltaCredit.— В случае ухудшения экономической ситуации — роста безработицы и просрочки платежей, снижения цен на недвижимость и т. п.— на рынке возможно увеличение размера первоначального взноса и ограничение сумм кредитов".
Драйвер роста — новостройки
Главным стимулом роста ипотечного рынка станут кредиты на приобретение недвижимости в новостройках. "В ближайшие полтора-два года драйвером роста рынка ипотеки остается первичный рынок,— прогнозирует Алексей Попович.— Основные усилия банков будут направлены на либерализацию работы именно с данным продуктом".
Сбербанк кредитует покупку квартир в строящихся домах под 12-13% годовых в зависимости от срока кредитования и суммы первоначального взноса. ВТБ24 — под 12,15-13,25% годовых в зависимости от срока кредитования и суммы кредита. Райффайзенбанк выдает ипотеку на приобретение жилья на первичном рынке под 12,5-13,75% для клиентов, подтверждающих доход официально.
"Особенным спросом будут пользоваться кредиты с минимальным первоначальным взносом на уровне 10-15%",— считает Ирина Дзюба. "Все большее число граждан при покупке жилья ориентируется именно на этот сегмент, при приобретении жилья одного класса в одном районе более выгодным по цене является жилье на первичном рынке,— отмечает Михаил Гольдберг.— Стоимость строящегося объекта недвижимости на более ранних сроках строительства может быть еще ниже. В условиях экономической нестабильности и снижения курса рубля растет привлекательность недвижимости как инвестиционного инструмента. В начале 2014 года, так же как и в прошлом году, доля инвестиционных сделок растет". "Наибольший интерес будут вызывать объекты на первичном рынке. При этом доля вторичного рынка будет оставаться стабильно высокой",— прогнозирует Роман Кириллов.