В Москве интерес к петербургской недвижимости традиционно высок. Но подпитывается он, как оказалось, в основном мифами — мифами о якобы запредельных ценах на элитное жилье и качественные офисы, о прекратившемся строительстве и о пристальном внимании иностранцев к городским особнякам.
Власти отстранились от строительства
Один из мифов о Санкт-Петербурге, гуляющих в Москве: в Петербурге прекратили строить. Дальше обычно говорится, что в Москве, мол, стройкомплекс сохранили, и 3 млн кв. м жилья в год строится; в Петербурге же все развалили, и потому строительство там заглохло.
Действительно, стройкомплекс в былом понимании в Петербурге умер. Один домостроительный комбинат обанкротился, другой больше занимается недвижимостью (то есть продает свои здания и земельные участки). Однако этот факт печалит лишь бывших строителей-руководителей.
Объемы строительства жилья в Петербурге в последние годы действительно сильно упали. Декларируемая цифра — 1 млн кв. м, но ее предпочитают не афишировать. Впрочем, вряд ли уместно сравнивать эти объемы с объемами московского строительства. Города ныне явно в разных весовых категориях. В Москве на порядок больше денег, а значит, и совсем другие возможности.
Однако нельзя не заметить, что в Петербурге складывается качественно новая ситуация. Городские власти почти полностью ушли из строительства, но зато все активнее работают частные застройщики. Все чаще они образуют альянсы с банками (например, концерн VMB со Сбербанком или "Росстро" с банком "Санкт-Петербург") и достаточно успешно работают на весьма небольшой марже: себестоимость $400 за 1 кв. м (с коммуникациями и отделкой), продажная цена — около $450-550.
Парадокс: в Москве, где сохранен былой стройкомплекс, городские строители напрочь проигрывают коммерческие тендеры, и большинство немуниципальных строек ведется иностранцами. В то же время в Петербурге, где киты строительства ушли с рынка, местные подрядчики весьма конкурентоспособны. Из иностранных компаний лишь шведская Skanska да финны закрепились в городе. Одна из турецких строительных компаний за год присутствия на местном рынке не смогла победить ни в одном тендере и в результате покинула Петербург. А недавно прошел тендер на строительство здания английского консульства. Результаты его характерны: общестроительные работы будет вести петербургская фирма, и лишь на отделочные работы будут привлечены иностранцы.
Интересно, что в Петербурге практически прекращено строительство панельного жилья. Считается, что оно уже не удовлетворяет требованиям покупателей. В то же время не всем кирпичным зданиям присваивают статус элитных, как это любят делать в Москве. Впрочем, об элитном жилье разговор отдельный.
Больше двух не собираться
Строительство элитного жилья в Петербурге вызывает немалый интерес даже в Москве. Причина в слухах. Говорят, будто бы цены на такое жилье близки к московским — $3000 за 1 кв. м и выше.
Никто из петербургских специалистов не смог назвать проектов, где были бы такие показатели. Вспоминали в крайнем случае проект Skanska на Мойке, где квартиры реализовывались по цене до $2000. Пожалуй, это наивысшая цена для элитного жилья в Петербурге, хотя порой встречается реклама и более дорогого жилья.
Следует помнить, однако, что рынок элитного жилья в Петербурге менее емок, чем в Москве, и на такие квартиры покупателей совсем немного. Один из экспертов так выразился (все же, наверное, сгустив краски): "Рынок настолько узок, что если на нем будут в одно время продаваться сразу два элитных дома, то проблемы с реализацией возникнут у обоих".
Вид на воду стоит денег
Весьма ограничен и рынок дорогих офисов Петербурга. Арендная ставка офисов в бизнес-центрах на Невском проспекте (самое престижное место Петербурга) доходит до $700-800 за 1 кв. м. Впрочем, немного в сторону от Невского, и ставки падают уже чуть ли не в два раза.
Однако качественные офисные площади — это скорее исключение в городе. Гораздо чаще можно видеть совершенно запущенные здания, которые хозяева сдают за бесценок. Владельцы таких зданий (здания достались им, как правило, в ходе приватизации) не имеют ни желания, ни средств что-то привести в порядок. Аренда таких помещений может обойтись всего в $100 за кв. м.
К примеру, авторы побывали во вполне приличном бизнес-центре "Невский, дом 30", где площади сдавались по $680-760 за 1 кв. м. Во флигеле, куда можно было пройти через арку, офисы сдавались всего по $110-150 за 1 кв. м. Но надо было видеть эти облезлые стены, обшарпанный двор и подъезд, не видевший ремонта лет тридцать! Почти все офисы во флигеле сданы, а владельцы собираются через год сделать капремонт (отчасти за счет собранной арендной платы) и присоединить флигель к первой части бизнес-центра.
Недостаток финансов в Петербурге в целом придает операциям по развитию недвижимости особый привкус. К примеру, ремонт здания делается поэтажно: один этаж отремонтировали — сдали в аренду; на вырученные средства приступили к ремонту следующего.
В таких условиях, то есть когда много собственников со зданиями, но без денег, весьма ценны услуги по управлению недвижимостью. Сергей Гришин, менеджер компании "VMB-консалтинг" рассказал, что в последние полгода многие владельцы недвижимости осознали необходимость профессиональных управляющих, и недостатка в проектах у его компании не существует. "VMB-консалтинг" разрабатывает концепции наилучшего использования недвижимости, находит арендаторов и в дальнейшем эксплуатирует здание.
Кстати, один из проектов концерна VMB — бизнес-центр "Прин" — стал лауреатом ежегодного конкурса Мировой ассоциации участников рынков недвижимости (FIABCI). Финансовые показатели бизнес-центра нам неизвестны. Зато другая сторона вопроса (социальная) понятна: VMB успешно превратил старое общежитие Кировского завода в современный бизнес-центр. Такого рода проекты особенно ценятся на Западе.
Весьма интересно, что стоимость офисной недвижимости в Петербурге сильно зависит о расположения входа (на улице, во дворе — первом, втором или третьем) и вида из окна. Значимость этих факторов объясняется, на наш взгляд, тем, что в Петербурге центральные улицы имеют вполне европейский вид; первый двор напоминает провинцию, второй — еще беднее, третий — уже и вовсе трущобы.
По мнению специалистов отдела нежилых помещений компании "Икстлан", вид из окна способен поднять стоимость недвижимости чуть ли не на 20%. Дороже всего стоит вид на городские каналы и парки. Ценится, когда из окна можно видеть исторические и архитектурные памятники. А вид на воду — вообще вне правил. Вода для петербуржцев — это символ жизни, как у древних китайцев, и знак удачи.
Осторожно, памятник!
Петербургские памятники архитектуры — отдельная история. Они настолько великолепны, что кажется: только они и есть настоящая недвижимость, а остальные здания лишь коробки с коммуникациями. Однако приведение памятников в порядок — настолько дорогое занятие, что частным инвесторам в большинстве случаев это невыгодно. Вот одна из историй на эту тему.
Одна местная компания не удержалась перед очарованием старины — захотела купить и отреконструировать здание-памятник.
— Когда мы получили от управления охраны памятников указания, как же проводить реконструкцию, если точнее — реставрацию, то чуть не лишились дара речи, — рассказывает руководитель этой компании. — Это был талмуд на много сотен страниц: воссоздать мраморную лестницу, которая когда-то там была, восстановить паркет, гигантскую люстру, лепнину и прочее, прочее. Кроме того, подробно приводились сложные технологии и материалы, которые надо было использовать — какая-нибудь мастика особой марки, которая, наверно, лет сто как уже не производится. Даже предварительная оценка показала, что нас такая реставрация просто разорит, и от проекта мы отказались.
Как не вспомнить, что в европейских странах владельцам архитектурных памятников власти доплачивают или дают налоговые льготы. Другая проблема состоит в том, что список памятников очень велик. Если в доме хоть раз переночевал Ильич — это достаточный повод, чтобы здание стало памятником, а это уже связано с сильными ограничениями по содержанию и перестройке объекта. Например, в одной из квартир дома менее месяца жил Достоевский. Здание, естественно, становится памятником. Инвестору могут сказать, что здание, конечно, не представляет интереса, его можно и сломать, но квартира должна остаться. Как сломать дом, не разрушив квартиру, — вот в чем вопрос.
АЛЕКСЕЙ Ъ-ЩУКИН