За последнее время земельный рынок Подмосковья сильно изменился. Предложение земли сегодня практически по всем направлениям превышает спрос, а цены сделок падают. На этом фоне все ярче выделяются небольшие оазисы благополучия, в частности Рублевско-Успенское шоссе и стародачные поселки. Они пользуются устойчивым спросом и растут в цене.
На рынке земли — тотальное затоваривание
Одним из главных изменений на земельном рынке Подмосковья в последний год стал резкий рост компетентности покупателей. Несколько лет назад некоторые цинично называли эту сферу "рынком дурака", потому что в условиях дефицита покупатели зачастую хватали все что попадет под руку.
Представьте себе огромное пустое поле, разбитое на участки, на котором продается надел соток в пятнадцать. Если поразмыслить, то такие участки абсолютно бесперспективны — хотя бы потому, что нереально собрать бесчисленных соседей-владельцев, чтобы сообща финансировать подвод коммуникаций. А без них участок годен разве что на выращивание картошки (да и это без дороги неудачно). Тем не менее такие участки продавались по весьма приличным ценам.
Сегодня покупатель уже усвоил, что главное — это коммуникации. Если участок их имеет, стоимость земли возрастает в в несколько раз.
— Представим два схожих участка. Один с коммуникациями — по цене $1200 за сотку, второй без них — в три раза дешевле. Покупатель наверняка сегодня выберет первый, — считает Владимир Старушко, руководитель департамента коттеджей компании "ЛВН-холдинг". — Второй участок может заинтересовать клиента только по цене $200 за сотку. При такой стоимости имеет смысл рискнуть — в надежде, что через несколько лет коммуникации будут и участок вырастет в цене.
Однако обычно продавцы не склонны снижать цену. Это приводит к тому, что цены реальных сделок значительно ниже цен предложения, а хозяева годами продают свои участки.
Параллельно "взрослению" покупателей происходит постоянное увеличение предложения земли. В последние несколько лет по всем направлениям были выделены значительные массивы земли. Это приводит к тому, что предложение по всем направлениям (кроме Рублевско-Успенского) превышает спрос, а рынок полон неликвидов. В частности, совсем мало перспектив у дачных участков за 30-40 километров от Москвы. Спроса на такие участки нет, в то время как предложений предостаточно. В итоге максимальная стоимость таких участков — $50-100 за сотку, а то и ниже.
И без того небольшой спрос на чистую землю в последнее время все сильнее оттягивается предложением недостроенных коттеджей. Многие из начатых пару лет назад поселков или индивидуальных домов сегодня выставляются на продажу. Хозяева "долгостроя" более склонны к компромиссам, поэтому в целом такие покупки значительно более выгодны, чем просто приобретение земли.
Несмотря на тотальное превышение предложения земли над спросом существуют отдельные сегменты рынка, где ситуация обратная.
— Во-первых, это стародачные поселки с соснами на участках и сложившейся инфраструктурой. Во-вторых, неизменное Рублевское шоссе, — утверждает один из риэлтеров. — Чтобы купить землю в таких эксклюзивных местах, покупатель готов долгое время ждать, ведь предложение невелико.
Каковы перспективы земельного рынка Подмосковья? Многие считают, что все, кто хотел купить землю под строительство, уже сделал это, и каких-либо перспектив у рынка в целом нет. К тому же надо учесть, что постоянно выделяется новая земля, что сбивает цену. Спрос сохранится на стародачные поселки и землю в новых коттеджных поселках. Если говорить о конкретных направлениях, то следует отметить запад и северо-запад — вдоль шоссе, идущих от Москвы в эти стороны, земля может в отдаленном будущем вырасти в цене.
Рублевка как маленькая Швейцария
Однако существует в Подмосковье район, который живет совершенно по другим, нежели все остальные, законам. В то время как цены на землю везде падают, по этому направлению они растут или как минимум сохраняются на прежнем уровне. Это, конечно, знаменитое Рублевское-Успенское шоссе.
Рублевка была выделена среди других направлений как место проживания правительства. Отсюда и особая безопасность в этом районе, инфраструктура. Долгое время в этом направлении практически не было новых землеотводов, и лишь в последние несколько лет здесь появилось чуть-чуть новой земли. В ближайшее время раздачи земли здесь не будет, и это создает особую ситуацию с землей на Рублевке.
Минимальные цены на земельные участки по Рублевке в принципе соответствуют самым высоким по другим направлениям. Более того, в наиболее престижных местах — Раздорах, Жуковке, Барвихе — цена может превышать $10 тысяч за сотку. Примерно полгода назад, кстати, состоялась сделка, которую некоторые считают рекордной для Подмосковья. По неофициальным данным, земельный участок в Раздорах ушел по цене $18 тысяч за сотку.
Наибольшим спросом пользуется, естественно, земля в новых закрытых коттеджных поселках и стародачных местах. Чтобы понять, что такое настоящая Рублевка, достаточно вспомнить фильм "Утомленные солнцем". Его съемки велись на настоящей даче Никиты Михалкова на Николиной горе. Кстати, в престижных местах наблюдается весьма интересное явление — чем больше продаваемый участок, тем выше цена сотки. К примеру, пятнадцатисоточный участок на Николиной горе может стоить $5 тысяч за сотку, а гектарный — уже $10.
В последнее время на Рублевке все чаще приобретают готовые дома в охраняемых поселках, а не просто землю под строительство.
— Практически все покупатели готовых домов в нашем поселке либо сами пытались строить дом, либо это делали их друзья. И все сталкивались с тем, что строительство забирает массу энергии и времени. И при этом не факт, что вас удовлетворит результат, — рассказали в одной из компаний, занимающихся строительством коттеджных поселков.
Кстати, много писалось о неликвидности коттеджей большой площади в Подмосковье. Рублевку и эта проблема обошла стороной. К примеру, в элитном поселке в Раздорах все коттеджи (площадь от 500 кв. м) на сегодняшний день распроданы. Очевидно, неликвидность больших коттеджей связана не с их площадью, а с другими факторами — неправильным месторасположением или отсутствием коммуникаций.
Большинство экспертов считает, что Рублевка в обозримом будущем сохранит свое уникальное положение. Владимир Старушко из "ЛВН-холдинга" по этому по поводу заметил: "Рублевку можно сравнить со Швейцарией. Там очень много ограничений на строительство и мало свободной земли под застройку. В результате цены на недвижимость никогда не падают, а только растут. На Рублевке, где объективно мало земли и в ближайшее время больше не появится, цены не могут упасть".
АЛЕКСЕЙ Ъ-ЩУКИН