В Москве состоялась пышная церемония открытия нового офисно-торгового комплекса "Галерея 'Актер'" на Тверской, 16. Завершен один из наиболее громких проектов в Москве, связанный с восстановлением сгоревшего здания Дома актера и созданием на его месте современного делового комплекса. Это первый проект в Москве, где удалось реализовать идею офисно-торгового комплекса с большой торгово-рекреационной зоной. Кроме того, проект оказался весьма характерным и с точки зрения развития московского девелопмента в целом.
Реконструкция галереи "Актер" началась в 1994 году, и все гордились, что нашлась российская компания, взявшаяся финансировать проект, стоимость которого оценивалась более чем в $40 млн. В роли инвестора выступил "Микродин", ставший вторым после правительства Москвы соучредителем АО "Тверская, 16".
На начальном этапе реконструкции "Микродину" удалось подписать кредитные соглашения с несколькими российскими банками. Из этих средств была покрыта почти половина всех затрат на реконструкцию. Однако надежды на то, что все будет красиво, не оправдались, и финансирование проекта пошло по традиционной для московского рынка недвижимости схеме. По словам руководства АО "Мосинтерстрой", выступающего заказчиком проекта, обязательства по кредитам были искусно оформлены не на "Микродин", а на АО "Тверская, 16". Начавшиеся на этой почве разногласия внутри АО внесли некоторую сумятицу в работу, которая усугубилась еще и внутренними проблемами "Микродина". Средства на реконструкцию заканчивались, а уверенности в том, что проект будет успешно завершен, не было.
Однако, как сказал президент компании "Мосинтерстрой" Варткес Арцруни, удалось договориться с подрядчиком проекта — турецкой компанией "Аларко", которой консервация стройки так же невыгодна, как и российской стороне. Проект реконструкции галереи с самого начала был чрезвычайно важен для турок, поскольку в условиях жесткой конкуренции на московском рынке — особенно между турецкими строительными компаниями — этот подряд (который, кстати, "Аларко" получила не на самых выгодных для себя финансовых условиях) был неким стартовым трамплином, должным способствовать дальнейшему улучшению позиций компании. После целого ряда переговоров "Аларко" согласилась финансировать стройку, что, естественно, укрепило ее позиции на рынке — вскоре было создано совместное с правительством Москвы предприятие "Мосаларко".
Таким образом, строительство продолжалось, и в конце 1995 года были предприняты первые попытки найти арендаторов. Справедливости ради следует отметить, что 4500 кв. м торговых площадей комплекса были сданы сразу, еще до завершения строительства. Видимо, местоположение комплекса и полное отсутствие качественных торговых площадей на рынке привлекли внимание к галерее. А продуманная структура торговой зоны позволила успешно разместить в ней магазины.
С офисными же площадями (это около 10 000 кв. м) дело обстояло намного сложнее. В декабре 1995 года главное здание комплекса было сдано в эксплуатацию, однако до последнего времени арендаторы не спешили занимать офисы. Руководство компании-заказчика считает причиной такой ситуации большую политику (все ждали итогов президентских выборов), а также распространившиеся слухи о разногласиях в АО "Тверская, 16", в связи с которыми потенциальные арендаторы ждали полного завершения строительства.
Московские брокеры называют еще несколько причин: слишком высокий уровень арендной платы ($800-900 за 1 кв. м в год, а с учетом затрат на эксплуатацию — $900-1000), не соответствующий качеству помещений, а также предполагаемый российский менеджмент здания. По мнению брокеров, здание было бы сразу сдано в аренду, если бы арендная ставка составила $750-770 за 1 кв. м в год. Однако владельцы не пошли на снижение стоимости аренды, в результате чего за полгода упущенная выгода владельцев комплекса, по некоторым оценкам, выросла до нескольких миллионов долларов.
В настоящее время, судя по всему, дело сдвинулось с мертвой точки. Выборы за плечами, строительство закончилось, к управлению зданием, помимо российской "Комекс", привлечена еще и английская Hanscomb. Магазины открылись, часть офисов в главном здании комплекса сдана в аренду. Жилое здание, построенное во дворе комплекса, практически полностью сдано под офисы. По словам президента АО "Мосинтерстрой" Варткеса Арцруни, предполагается, что к концу октября комплекс будет полностью заполнен арендаторами.
Однако, по оценкам специалистов, если не сейчас, то несколько позже владельцы здания все-таки вынуждены будут снизить арендные ставки, даже несмотря на то, что надо возвращать кредиты. Рынок меняется, конкуренция между застройщиками растет, появляются новые офисные площади, арендные ставки постепенно снижаются. Поэтому для удержания арендаторов неизбежно придется менять маркетинговую политику.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА