Рынок торговых площадей — один из наименее развитых сегментов московского рынка недвижимости. В основном он представлен помещениями старой постройки, появившимися на рынке с началом малой приватизации. Лишь небольшая доля торговых площадей является продуктом деятельности коммерческих застройщиков. Однако динамика развития этого рынка в течение последних нескольких месяцев, во многом обусловленная реализацией проектов "Манежная площадь", "Гостиный двор" и других, позволяет предположить, что в ближайшее время на нем произойдут качественные изменения.
Сегодня едва ли можно о говорить о наличии в Москве рынка торговых площадей как такового. Основная доля операций с торговыми помещениями по-прежнему приходится на приватизированные трудовыми коллективами помещения и магазины. Немногие трудовые коллективы, выкупившие свои магазины, остались их хозяевами — большинство объектов в дальнейшем перепродается. Выкуп магазина у трудового коллектива по договорной цене путем смены акционеров в торговом предприятии до сих пор остается основным способом приобретения торговых помещений в Москве. Именно таким образом появилось на рынке большинство крупных торговых операторов — таких, как "Калинка-Стокман" и "Седьмой Континент".
Часть торговых компаний пытается создать сеть магазинов с помощью строительства новых торговых павильонов (как правило, из быстро возводимых конструкций). В этом случае возникает проблема получения земельного участка. Однако, например, в Центральном административном округе, по официальной информации, свободных земельных участков под размещение торговых павильонов давно нет. В результате строительство новых павильонов является сегодня не самым распространенным способом приобретения торговых площадей.
Подавляющую часть рынка составляет банальная аренда помещений на вторичном рынке. По словам риэлтеров, наибольший спрос наблюдается со стороны средних торговых компаний с месячным оборотом $150-200 тыс. на аренду помещений площадью порядка 200 кв. м. Арендные ставки колеблются от $200 до $600 за 1 кв. м.
При этом специалисты прогнозируют рост спроса на торговые помещения в Москве. Во-первых, есть надежда, что в Москве все же появятся крупные иностранные торговые дома, которые будут работать на больших площадях. И во-вторых, наблюдается рост спроса на торговые площади со стороны уже присутствующих на рынке торговых компаний. Так, по данным компании Stiles & Ryabokobylko, в Москве сегодня насчитывается около дюжины фирм, которые имеют несколько торговых точек. 90% из них планирует расширяться и открыть новые торговые точки (как минимум один магазин в ближайшие 12 месяцев). 60% торговых компаний намеревается открыть в ближайшее время от двух до пяти торговых точек.
Предложение же торговых площадей в Москве пока исчерпывается в основном помещениями вторичного рынка, число новых торговых точек крайне ограничено. В основном это первые этажи некоторых офисных и гостиничных центров. Эти помещения обычно сдаются под небольшие магазинчики и бутики. Стоимость аренды торговых помещений в таких центрах весьма высока — порядка $2000-3500 за 1 кв. м.
Московские застройщики вроде бы и готовы строить крупные торговые центры. Однако проблема в том, чтобы найти крупного торгового оператора, который в дальнейшем будет этими площадями управлять. Российских розничных компаний-операторов не так уж и много, а крупные иностранные операторы с известными торговыми марками пока не спешат на российский рынок. В этой связи интересно будет посмотреть, как решится вопрос заполнения площадей в таких больших строящихся торговых центрах, как "Манежная площадь" и "Гостиный двор" — одними бутиками здесь не обойтись.
Очевидно все же, что московские власти правильно оценили рыночную конъюнктуру (немало помог в этой оценке опыт известных московских магазинов — ГУМа, ЦУМа, "Детского мира"), начав строительство новых крупных торговых точек. Любопытно, что до недавнего времени частный капитал полностью отсутствовал на рынке строительства крупных торговых центров. Первый коммерческий проект в этой области с использованием частных инвестиций начал осуществляться в Москве буквально на днях.
Проект представляет собой реконструкцию старого здания в Ветошном переулке (напротив ГУМа), в прошлом — Пантелеевское подворье. Он предусматривает создание пятиэтажного торгового центра общей площадью 4500 кв. м. по типу пассажа, который будет называться "Французские галереи". Внутренняя архитектура пассажа напоминает стилизованный парижский бульвар, завершающийся "Эйфелевой башней", на этажах которой разместится несколько кафе. Предполагается, что после реконструкции в торговом центре будет около 60 магазинов. Минимальный сдаваемый в аренду модуль — 18 кв. м. Стоимость аренды составит порядка $2500-3500 за 1 кв. м. в год.
Заказчиком-застройщиком по проекту выступает АО "Торисс", финансирование осуществляет Столичный банк сбережений, отделение которого будет открыто в "Галереях" после завершения строительства. Главный подрядчик — югославская фирма "Грандевинар". Управление и техническую эксплуатацию здания будет осуществлять компания "Сватстрой".
Строительство предполагается завершить летом следующего года, здание входит в списки объектов, реконструируемых к 850-летию Москвы. Несмотря на то что это первый опыт девелопмента на рынке торговых площадей, вероятность успеха достаточно велика. По мнению риэлтеров, местоположение здания, его компактность, дефицит качественных торговых площадей на рынке позволит достаточно быстро найти арендаторов. К тому же, по всей видимости, "Французские галереи" будут реконструированы раньше, чем закончится реконструкция основного их конкурента — "Гостиного двора". А одной годовой арендной платы за здание будет достаточно, чтобы полностью окупить проект.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА