Бытует мнение, что квартирный рынок Москвы поделен двумя основными силами — риэлтерскими фирмами и частными маклерами. По признанию самих же риэлтеров, частные маклеры контролируют более половины рынка. При этом риэлтеры на словах упрекают "частников" в непрофессионализме и нечистоплотности, однако на деле зачастую активно с ними сотрудничают. Чтобы разобраться во взаимоотношениях сил, Ъ приводит мнения обеих сторон.
Константин Апрелев, президент Российской гильдии риэлтеров:
— Сегодня, по моему мнению, доля частных маклеров на московском квартирном рынке уже не настолько велика, как это было ранее, до введения лицензирования риэлтерской деятельности в Москве. По моим подсчетам, большая часть сделок заключается продавцами и покупателями самостоятельно, без участия каких-либо посредников. На втором месте по количеству заключаемых сделок — риэлтерские компании, и лишь на последнем месте — частные маклеры. Безусловно, их нужно разделять. На тех, которые качественно занимаются риэлтерством и которым более или менее можно доверять. И на так называемых недобросовестных маклеров. На практике очень сложно понять, с каким маклером имеешь дело. В целом же сделки, проводимые частными маклерами, — негарантированные сделки. Частные маклеры, как правило, не несут никакой ответственности, в случае ошибки они не готовы компенсировать потери клиента. Кроме того, существует ошибочное мнение, что услуги частного маклера дешевле услуг риэлтерской фирмы — по моему опыту, это не так.
С введением лицензирования риэлтерской деятельности в Москве положение частных маклеров на рынке ухудшилось. Многие профессиональные маклеры открыли собственные риэлтерские фирмы. На мой взгляд, число частных маклеров сокращается. На рынке стало сложнее работать — тяжелые рыночные условия, налоговые органы также начали интересоваться деятельностью частных маклеров, растут затраты на рекламу. С введением качественного лицензирования риэлтерской деятельности в Москве многие маклеры все же подтянутся к цивилизованной риэлтерской деятельности.
Андрей Никитин, генеральный директор "Юридического объединения БАНСО":
— Частное маклерство на квартирном рынке не является цивилизованным способом работы. Частный маклер — лицо независимое, которое не несет никакой ответственности ни перед государством, ни перед клиентами, не имеет соответствующей квалификации. Одно дело, если бы было нормальное обучение, и прошедший его частный маклер работал бы как зарегистрированный частный предприниматель, имеющий соответствующую квалификацию, платящий налоги государству.
Большинство же сегодняшних маклеров — "черные" маклеры, которые в принципе мешают цивилизованному развитию квартирного рынка в Москве. Часто они подвержены влиянию криминальных элементов, а иногда под видом частных маклеров действуют различные преступные группировки.
Частные маклеры, по моим оценкам, охватывают сегодня большую часть квартирного рынка Москвы — более 50%. Многие сегодняшние продавцы и покупатели не хотят светиться в риэлтерских фирмах, которые рано или поздно могут их выдать налоговой полиции. Тем более что в последнее время интерес налоговой полиции к риэлтерским фирмам значительно возрос.
Лев Плетцельман, главный менеджер компании S. I. Realty:
— Работающих сегодня на московском квартирном рынке частных маклеров нужно четко разделять. Есть небольшая часть частных маклеров, которые работают на этом рынке давно, начиная еще с дорыночных времен, и работают достаточно профессионально. Как правило, они известны, открыты для клиентов и риэлтерских фирм, иногда специализируются на различных районах и областях города. Многие риэлтерские фирмы активно с ними сотрудничают. Большая группа маклеров — это те, которые покрутились в различных риэлтерских фирмах, кое-чему обучились и стали действовать самостоятельно. Кроме того, на рынке частным образом работает довольно большое количество людей, которые окончили какие-нибудь риэлтерские курсы и пытаются теперь что-то делать. Среди частных маклеров много людей случайных, которые заинтересованы в скороспелых деньгах, не несут никакой ответственности, плохо делают юридическую проверку документов, очень часто совершают ошибки и не берут на себя никакой ответственности. Таким образом они дискредитируют работу риэлтера и мешают цивилизованному развитию рынка.
Ожидалось, что с введением закона о лицензировании (акция, которая, собственно говоря, и была направлена против частных маклеров) большая часть маклеров вынуждена будет уйти с рынка. Однако этого не произошло, выполнение этого закона осуществляется таким образом, что у частных маклеров все же остается возможность работать.
Дмитрий Денискин, генеральный директор компании "Кондр":
— На рынке сегодня лишь около 10% частных маклеров, которых можно отнести к разряду порядочных и с которыми можно сотрудничать. Известны их имена, местожительство. И 90% маклеров, с которыми работать опасно, — сегодня они здесь, завтра там, и в случае возникновения проблемных ситуаций концов никаких не найдешь. Как правило, большинство из них работают непрофессионально, многие из них — просто люди с улицы. Юридическую проверку квартир делают плохо, не берут на себя никакой ответственности. Налогов не платят, потому их услуги зачастую дешевле услуг риэлтерских компаний. В целом так называемые черные маклеры, конечно же, мешают нормальному развитию рынка.
Николай, частный маклер:
— Противоречие между частными маклерами и фирмами во многом надуманно. Раньше были, конечно, напыщенные фирмы, которые отказывались сотрудничать с маклерами; сегодня таких почти нет. Если я приношу риэлтерам даже $500 со сделки, где им особенно ничего и не надо делать, они с удовольствием берутся за такой вариант.
Сам я работаю в одиночку уже третий год. До этого я несколько месяцев работал в одной риэлтерской фирме. Технологически, если так можно сказать, этот бизнес весьма прост — свести покупателя с искомой квартирой и аккуратно провести саму сделку. Тут все зависит от активности маклера, как у него работает голова, как он умеет общаться с клиентами. По сути, маклер делает всю работу, а фирма лишь обслуживает его и обеспечивает крышей. Соответственно и должно идти распределение прибыли. У нас же фирмы берут слишком много, поэтому я и стал работать один.
Сегодня у меня своя клиентура и репутация человека, "у которого всегда есть дешевые квартиры", а главное — я сам себе хозяин. Главное отличие частного маклера от риэлтерской фирмы в том, что первый гораздо быстрее реагирует на все происходящее. Я не бросаюсь на все варианты сразу, работаю только с реальными вариантами, и в большинстве случаев мне удается находить для покупателей дешевые квартиры. Кроме того, за счет того, что у меня низкие издержки, я могу устанавливать низкие комиссионные. Что также нравится покупателям.
Если честно, я не совсем понимаю, как работают некоторые фирмы. Конечно, труд риэлтера предполагает большое количество руды — работы, которая в итоге ничего не дает. Однако там этой руды тонны. С утра до вечера они обзванивают потенциальных клиентов и предлагают им такую ерунду, которая абсолютна неконкурентоспособна. Они ни на секунду не задумываются, просто трясут, авось что-нибудь упадет. Я бы никогда не стал так работать. По-моему, человек — существо разумное, и активность должна опираться на хотя бы минимальную мысль. Хотя, может быть, фирмы с потогонной системой и наиболее успешны в финансовом плане.
Риэлтеры говорят о том, что сделка, прошедшая через частного маклера, не имеет гарантий. Но я не понимаю, какие гарантии может дать риэлтерская фирма. Средняя стоимость квартиры $50 тыс. Если сделка проваливается, неужели риэлтерская фирма возместит покупателю ущерб? Я о таких случаях не слышал.
О лицензиях на риэлтерскую деятельность. Я считаю деньги, потраченные на лицензии, выброшенными на ветер, и не собираюсь ее получать. Для работы лицензия почти ничего не дает ее обладателю. Абсурдна, на мой взгляд, сама идея: лицензирование торговли оружием или строительства — это мне понятно. Если плохо построить дом, он упадет, и погибнут люди. Как можно напортачить при посредничестве с квартирами, я не знаю. Все равно сделка регистрируется на Зеленом проспекте, при этом она по сути проходит и юридическую проверку. В общем, государство хочет в очередной раз всех залицензировать и собрать за это деньги.
Один мой знакомый имеет небольшую риэлтерскую фирму. Он полгода назад получил эту лицензию на проведение риэлтерских операций. Это стоило ему пять тысяч долларов, плюс к этому он был вынужден купить некий подвал, чтобы его юридический адрес совпадал с фактическим. Я его спрашиваю: зачем это тебе нужно? Отвечает: легче разговаривать с клиентами, к тому же теперь я как бы законный участник рынка.
Но весь прикол в том, что пока он получал лицензию, спрос на квартиры сильно упал. И сегодня его фирма практически прекратила существование.
Об общественных организациях. Смысл профессиональных риэлтерских организаций я не очень хорошо понимаю. Если собираться, чтобы потусоваться, то зачем платить такие оргвзносы? Если же смысл этих организаций — в лоббировании решений во властных структурах, то пока результатов каких-либо лоббирований что-то не видно.
О криминале. Я уверен, что криминальность сферы недвижимости сильно преувеличена. Все уверены в том, что при продаже квартир всех подряд кидают. В таких случаях я обычно человека спрашиваю: а вы лично сталкивались с такими случаями? И выясняется, что и у него самого, и у родственников, у близких и дальних знакомых все в таких случаях проходило гладко. Таким образом, все кричат "лови вора!", но никто его в глаза не видел.
Кстати, пару лет назад прошла просто лавина статей о криминале вокруг квартир — не писал, кажется, только ленивый. Я на 99 процентов уверен, что эти статьи прошли с подачи этих же риэлтерских фирм. Этот ход оказался на редкость удачным — статьи нагнали психоза на население, и в итоге во многом повернули население в сторону риэлтерских фирм.
Если честно, то где-то год назад я хотел создать свою фирму — клиентура есть, — набрать энергичных людей, а самому сидеть в кабинете, пить кофе и курить сигары. Однако вовремя понял: не мое. Мне легче самому сделать дело, чем обучать новичков, постоянно всех контролировать (чуть что, начнут воровать). В общем, решил остановиться на минимальной инфраструктуре своего бизнеса — работаю один плюс есть женщина на зарплате, на домашний телефон которой я даю рекламу.
В целом в месяц у меня в среднем получается от двух тысяч долларов до пяти. При этом я лишен безумных трат на офис, рекламу, штат. Зная, что многие фирмы в последние месяцы работали чуть ли не в убыток, можно считать, что я угадал, когда остался частным маклером.
АЛЕКСЕЙ Ъ-ЩУКИН,
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА