Хотя залоговое кредитование стало уже делом обычным, существующие схемы такого кредитования далеки от совершенства. Невозврат кредита вовсе не означает автоматического перехода заложенного имущества кредитору — требуется, как правило, решение суда. Чтобы избежать судебной волокиты и максимально обезопасить себя в случае невозврата кредита, банки разрабатывают новые варианты кредитования. Так, в последнее время становится распространенной схема, когда на время действия кредитного договора банк становится владельцем контрольного пакета предприятия-заемщика. При невозврате кредита можно реализовать заложенный объект на рынке и вернуть деньги.
Пока что ситуация с залоговым кредитованием такова, что банк-кредитор, получив в залог недвижимость, совершенно не может рассчитывать на то, что в случае невозврата кредита заемщик добровольно реализует ее на рынке и вернет кредит. Договор залога гарантирует кредитору лишь то, что на время действия кредитного договора объект не будет перезаложен или продан. Невозврат кредита совершенно не означает перехода прав собственности на заложенный объект от заемщика к кредитору. Банку приходится надеяться лишь на порядочность заемщика, который по окончании действия кредитного договора будет считать своим долгом продать объект на рынке и возвратить деньги.
Однако опыт показывает, что, не вернув в срок кредит, заемщики, как правило, неохотно расстаются с заложенным объектом. В результате приходится обращаться в суд. Более того, и реализовывать заложенный объект на рынке по закону в этом случае должен судебный исполнитель, который, как правило, не имеет ни малейшего представления о том, как это делается. Немаловажно также, что средства, вырученные от продажи заложенного объекта, в соответствии с судебным решением могут пойти и на оплату других долгов заемщика. И, наконец, подобного рода разбирательство может затянуться на несколько лет.
Неудивительно поэтому, что пока на рынке практически нет случаев судебных процессов по отчуждению заложенного имущества — кредитору выгоднее сидеть и ждать возврата кредита, чем затевать тяжбу.
С учетом того, что в залог предоставляется, как правило, крупная недвижимость, реализовать которую на рынке сегодня вообще трудно, банковским структурам участие в залоговом кредитовании без дополнительных гарантий становится просто невыгодно. Поэтому они пытаются обезопасить себя в подобного рода сделках, изобретая новые схемы отношений с заемщиками. Весьма распространенным в последнее время становится следующий вариант.
На время действия кредитного договора к банку-кредитору в лице его дочерней структуры, специализирующейся на операциях с недвижимостью, переходит контрольный пакет акций предприятия-заемщика. То есть эта дочерняя компания временно становится совладельцем предприятия-заемщика. При этом не обязательно иметь контрольный пакет, достаточно такого количества акций, которое позволяет принимать квалифицированное решение о продаже заложенного объекта на рынке в случае невозврата кредитных средств. В этой схеме дочерняя фирма банка-кредитора несет полную ответственность перед банком за своевременную выплату процентов по кредиту, а также за своевременный возврат кредита и, в случае необходимости, успешную реализацию объекта на рынке.
Присутствие в составе предприятия-заемщика компании, представляющей интересы кредитора, позволяет вовремя оценить вероятную платежеспособность заемщика и его шансы на успешное возвращение кредита. Кроме того, немаловажно, что интересы банка в этом случае представляет профессиональная риэлтерская компания — в случае невозврата кредита или даже прекращения выплаты процентов по нему такой фирме легче реализовать объект на рынке, чем, скажем, самому владельцу, а тем более судебному исполнителю.
Подобная схема залогового кредитования по возможности защищает интересы кредитора, однако совершенно очевидно, что она носит временный характер и не может претендовать на статус постоянно действующего правового механизма, законодательно регулирующего взаимоотношения кредитора с заемщиком.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА