Ипотеке исполнился год. Именно в сентябре 1998 года мэр Москвы выдал первые сертификаты на приобретение жилья десяти счастливчикам. После этого ипотечные программы начали расти как грибы после дождя (в журнале "Деньги" #10 мы подробно описали основные схемы). Однако из десятка ипотечных моделей реально работает меньше половины. Да и те вполсилы. Почему?
Мало
Кто же сейчас выдает в Москве ипотечные кредиты?
Во-первых, Инвестсбербанк: это единственный из четырех уполномоченных банков, который сейчас работает по анонсированной Юрием Лужковым ипотечной программе — той самой, которую должны финансировать западные инвесторы.
Во-вторых, Собинбанк: этот банк предоставляет кредиты из собственных средств по совместной программе с департаментом внебюджетного финансирования строительства Москвы. Оба этих банка кредитуют население по классической ипотечной схеме, когда кредит выдается в денежной форме. Условия одинаковые: заемщик оплачивает 30% стоимости квартиры, а на остальную сумму получает кредит, который должен выплатить за 10 лет по ставке 10% годовых в валюте. Выбор квартир не ограничен, хотя реально получить кредит могут только москвичи.
В-третьих, ипотечные кредиты выдает Московский Сбербанк. Он реализует ипотечные программы Домостроительного комбината #1 (ДСК-1) и "Мосстроймеханизации-5" (МСМ-5). Кредиты выдаются только москвичам сроком на 10 лет под 10% годовых в валюте и на сумму, соответствующую 50% стоимости квартиры.
Наконец, Ссудно-сберегательная касса (ССК) кредитует всех желающих по ставке 8-12% годовых в валюте сроком на 3-5 лет. Сумма кредита также не превышает половины стоимости квартиры. В двух последних случаях заемщик имеет дело с так называемой строительной ипотекой — по сути это не кредит, квартира просто продается в рассрочку. В принципе для покупателя безразлично, по какой схеме приобретать квартиру. Проблема только в одном: по схеме строительной ипотеки можно купить лишь жилье, принадлежащее этим организациям (как правило, новостройки или строящиеся дома). Тем не менее по этим двум программам кредитовалось уже около 100 человек. Правда, больше половины заемщиков еще не въехали в свои квартиры, так как их дома еще не достроены.
Строительная ипотека — достаточно узкий сегмент рынка, поскольку эта схема существенно ограничивает заемщику выбор квартиры. И в перспективе реально будут работать только классические модели. Однако сейчас говорить о массовом кредитовании рано. Пока Инвестсбербанк выдал лишь 30 кредитов, еще 35 заемщиков подбирают квартиры. Собинбанк кредитовал 25 человек, еще 145 заявлений одобрено кредитным комитетом банка. По данным департамента муниципального жилья (ДМЖ), всего в Москве зарегистрировано 63 договора ипотеки (договоры строительных ипотек в ДМЖ не регистрируются).
Почему же так плохо приживается ипотека?
Сложно
Одна из ключевых проблем, тормозящих ипотеку, состоит в том, что клиенту, обратившемуся в банк за кредитом, весьма непросто доказать свою платежеспособность. Сергей Шаповал, инспектор отдела ипотеки Инвестсбербанка: К нам на первичную консультацию пришли около 2 тысяч человек. И только 15% из них пришли еще раз уже с документами. Дело в том, что заемщику для получения кредита необходимо доказать свою платежеспособность, обнародовав источники доходов. Мы обязательно требуем копию налоговой декларации или справку с работы о доходах за последние два года, проецируя ситуацию на себя: если человек платит налоги и честен перед государством, он с большей степенью вероятности выполнит свои обязательства и перед банком, чем тот, чьи доходы отследить невозможно.
Как правило, за кредитом обращаются люди, работающие в крупных организациях, в том числе в иностранных компаниях (среди получивших кредиты — сотрудники "Норильского никеля", "Аэрофлота", "Московской сотовой связи", Альфа-банка, Shell, Oriflame и др.) или владельцы собственных фирм и частные предприниматели. То есть люди с доходом не менее $500 на человека. А их семейный доход обычно выше — около $1500. Далеко не все, как известно, ради получения кредита готовы заплатить налоги с таких сумм. Поэтому многие потенциальные заемщики отсеиваются еще на стадии заполнения документов. А многие "ломаются" на стадии сбора документов: чтобы обойти все нужные инстанции (от ДЭЗа до кожвендиспансера), надо потратить массу нервов и времени — не менее 2-3 месяцев.
Однако даже если вы собрали все документы и сомнений в вашей платежеспособности у банка не возникает, кредит вам все равно могут не дать. Дело в том, что у правительства Москвы просто нет денег на ипотечную программу. Внешние инвесторы пока только рассматривают вопрос о выделении первых $75 млн (из $500 млн, обещанных на ипотеку в столице) и в ближайшие два месяца вряд ли их дадут. По этой причине месяц назад на заседании комиссии по ипотеке при правительстве Москвы было принято решение ограничить заемщикам выбор квартир. Теперь на ипотечный кредит можно будет приобрести квартиру по цене не выше $600 за метр (раньше предельной была цена $1500 за метр). Однако эта мера вряд ли изменит ситуацию в лучшую сторону.
В отсутствие средств уполномоченные банки часто просто отказываются выдавать кредиты, так как не получают возмещения и несут убытки. Ведь по существующей схеме банки кредитуют заемщиков из своих средств, которые им обязан возместить Банк Москвы, где аккумулируются деньги, выделенные на ипотечную программу правительством Москвы. А денег, как известно, нет. Так, Инвестсбербанк, выдав населению кредиты на сумму около $1 млн, смог продать городу лишь 17 из них на сумму $353 тыс. Другие остались на балансе банка. Григорий Кесельман, председатель правления Инвестсбербанка: Мы несем убытки: привлекая на рынке средства под 18% годовых, мы выдавали кредиты под 10% — как требует московская программа. Не говоря уже о том, что около $650 тыс. были заморожены в долгосрочных ипотечных кредитах. Кстати, даже на проданных 17 кредитах банк потерял $7 тысяч опять-таки из-за разницы в ставках: кредиты были выданы в апреле, а выкуплены — в июле.
Невыгодно
Впрочем, пока ипотечные кредиты невыгодны и заемщикам.
Простой пример. Вы покупаете квартиру за $30 тысяч. Ваш первоначальный взнос составит 30% — $9 тысяч. $21 тысячу вам выдает банк на 10 лет под 10% годовых в валюте. За десять лет ваши выплаты по процентам превысят $10500. Добавьте к этому стоимость оценки квартиры и страховку (в Инвестсбербанке каждая процедура стоит $50, в Собинбанке страховка составляет 3-10%, оценка — 1,5% от стоимости квартиры). В итоге вместо $30 тысяч вы заплатите за квартиру минимум на треть больше.
В принципе эта плата оправдана в условиях стабильного или растущего рынка. Но сейчас столичные квартиры дешевеют. По данным агентства недвижимости "Сава" (оно, в частности, готовит маркетинговые исследования для правительства Москвы и Российской гильдии риэлтеров), ежемесячно цены на столичную недвижимость падают на 3-5%. То есть вполне возможно, что через год квартира, которая сейчас продается за $30 тысяч, будет стоить всего $22 тысячи. Так не лучше ли подождать?
Кроме того, из-за существующих правил оформления квартиры в кредит на рынке бывает сложно найти подходящий вариант по приемлемой цене, и заемщику приходится покупать квартиру дороже, чем обычным покупателям (см. "Личный опыт"). В общем, ипотеки в том понимании, как она существует на Западе, у нас пока нет. И, очевидно, вряд ли скоро появится.
ЕВГЕНИЙ ЛЕОНОВ
--------------------------------------------------------
ЗАКОН РОССИЙСКОЙ ИПОТЕКИ: ЧЕМ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЕЕ УСЛОВИЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ КРЕДИТА, ТЕМ СЛОЖНЕЕ ЕГО ПОЛУЧИТЬ
БЕЖАТЬ В БАНК ЗА КРЕДИТОМ РАНО. НЕДВИЖИМОСТЬ ДЕШЕВЕЕТ, И К МОМЕНТУ ВЫПЛАТЫ КРЕДИТА МОЖЕТ ОКАЗАТЬСЯ, ЧТО ТЕХ ЖЕ ДЕНЕГ ХВАТИЛО БЫ НА ДВЕ КВАРТИРЫ
--------------------------------------------------------
В центре
Концепция для ипотеки
Менее чем через месяц одной ипотечной программой станет больше. 14 октября правительство обсудит "Концепцию развития системы ипотечного кредитования в РФ", подготовленную Госстроем совместно с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), ЦБ, ФКЦБ, Минэкономики и др.
Ипотека от Госстроя — первая федеральная программа (до этого все ипотечные схемы работали на уровне городов или областей). За основу взята классическая двухуровневая модель: заемщик вносит первоначальный взнос, берет кредит в банке и одновременно отдает приобретаемую квартиру банку в залог; банк, в свою очередь, продает кредит ипотечному агентству, а оно привлекает со стороны финансовые ресурсы и выпускает ипотечные облигации, обеспеченные заложенными квартирами.
Роль кредитной организации, отвечающей за привлечение средств и выпуск ипотечных облигаций, будет выполнять Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. АИЖК несколько месяцев назад завершило пилотный проект в Санкт-Петербурге и сейчас готовится к полномасштабному кредитованию в этом городе, а также к пилотным проектам в Новосибирске, Калининграде, Ростове-на-Дону и Москве.
Главное достоинство новой программы — государственный статус, который позволит привлекать внешние заимствования под госгарантии: по нашим данным, 14 октября будет рассмотрен вопрос о предоставлении госгарантий на заимствования в размере $200 млн. Этого хватит на кредитование 10 тыс. семей (для сравнения: по московской программе даже при наличии иностранных займов планируется ежегодно выдавать не более 3 тыс. ипотечных кредитов). Программа будет независима от бюджетных вливаний, поэтому процентные ставки по кредитам будут устанавливаться в зависимости от рыночной ситуации. По словам замдиректора АИЖК Андрея Сучкова, ставка по кредитам не превысит 12-15% годовых в валюте. Социально необеспеченным слоям будут компенсировать и первоначальный взнос, который составит 30-50% стоимости квартиры.
В федеральной программе смогут участвовать все жители России. Как заявил г-н Сучков, достаточно иметь доход 2 тысячи рублей на человека, и вы будете иметь право на получение кредита, эквивалентного 24,5 кв. метра жилья из расчета, что цена квадратного метра составляет 6600 рублей.
Единственная проблема, из-за которой АИЖК не может пока начать полномасштабное кредитование,— отсутствие у агентства банковской лицензии. Включение АИЖК в госпрограмму должно ускорить этот процесс. Так что жители некоторых городов страны смогут получить кредиты уже к концу нынешнего года.
--------------------------------------------------------
На местах
Ипотека местного значения
В регионах ситуация с ипотекой складывается еще хуже, чем в Москве. При этом в большинстве из них (за исключением Санкт-Петербурга) кредитование жилья имеет исключительно социальную направленность и дотируется из бюджета. Что вполне объяснимо: невысокий уровень жизни в провинции не позволяет местному населению брать дорогие коммерческие кредиты.
Санкт-Петербург стал полигоном для испытания федеральной ипотечной программы. В рамках пилотного проекта было выдано пять кредитов и отобрано еще около 50 заемщиков. Кредиты предоставлялись после внесения 30% от стоимости квартиры сроком на 5 лет под 15-18% годовых в валюте.
В Оренбургской области кредиты выделяются как на покупку квартир и домов, так и на завершение их строительства под 8-12% годовых в рублях сроком на 10 лет. Размер кредита не может превышать 30% стоимости жилья. За два года в области выдано 65 кредитов. В нынешнем году из областного бюджета на эти цели выделено 56 млн рублей, которых должно хватить на кредитование примерно 1,5 тысяч семей.
Башкирия использует немецкую модель ипотеки (ссудно-сберегательные кассы). Кредит выдается на 5 лет под 8% годовых в рублях на сумму не более 50 тысяч рублей. Пока кредиты получило не более десятка семей.
В Удмуртии местные банки предоставляют кредиты на срок до 10 лет из расчета 47% годовых в рублях. Но население платит лишь 7% — разницу дотирует бюджет. В 1998 году на эти цели было выделено 6,7 млн рублей, их хватило на 700 человек.
В Чувашии по сравнению с другими регионами кредиты самые дорогие: они выдаются по ставке 20% годовых в рублях всего на три года. По московским меркам ставка, конечно, смешная, но местному населению даже такой кредит не по карману. В Чувашии выдано всего пять кредитов (которые даже нельзя назвать ипотечными, поскольку на срок их выплат квартиры остаются в собственности Чувашсбербанка, а заемщики живут в них на правах арендаторов).
В Белгороде ипотечные кредиты выдаются только бюджетникам — работникам госпредприятий или госслужащим. Первоначальный взнос составляет 50% от стоимости квартиры. Еще 50% выплачиваются в течение 5 лет по ставке 8% годовых в рублях. При этом малоимущие могут взять кредит и на сумму первоначального взноса, причем по очень низкой ставке — 2% годовых в валюте на 15 лет. Сумма этого кредита не может превышать 20 тыс. рублей, но для Белгородской области этого более чем достаточно. К примеру, трехкомнатная квартира в 50 км от областного центра стоит около 35 тысяч рублей.
В Ростове-на-Дону работает сразу три модели строительной ипотеки. По всем программам выдано 126 ипотечных кредитов (46 кредитов выдал местный Сбербанк через дочернюю компанию, 36 кредитов — ссудно-сберегательные общества и еще 45 — Агентство жилищных программ администрации Ростовской области). Как правило, первоначальный взнос составляет 50% стоимости квартиры. Остальная сумма оформляется в кредит, который погашается по схеме, оговоренной с кредитором.
В Новосибирске по программе "500 квартир" (аналог ССК) кредит выдается на 50% от стоимости жилья на срок до 5 лет под 8-10% годовых в рублях. В качестве первоначального взноса может быть использовано предыдущее жилье заемщика.
В Самаре по ипотечной программе, осуществляемой на бюджетные деньги и имеющей социальную направленность, кредиты выдают под 10% годовых в рублях на 10 лет. Такие же программы начали работать в Курске, Тюмени (ни одного кредита еще не выдано), Сарове (150 кредитов) и других городах.
--------------------------------------------------------
Личный опыт
Ипотека шаг за шагом
Именно так называется книга, подготовленная московским правительством, где изложена теория. А вот история реальной ипотеки шаг за шагом, рассказанная Татьяной Клочковой.
Всю свою жизнь я прожила в коммуналке в центре Москвы. Но три года назад поняла, что жить в таких условиях больше не могу и сняла квартиру за $300 в месяц. К этому моменту у меня была хорошая работа в представительстве одного американского фонда, стабильная зарплата, перспективы роста. Поэтому, когда в столице объявили об ипотечной программе, я решила: это для меня. Зачем платить за аренду, когда вместо этого можно расплачиваться за собственную квартиру?
В конце ноября прошлого года я обратилась в один из уполномоченных столичным правительством банков и начала собирать документы для получения ипотечного кредита. Сначала я рассчитывала получить от банка $30 тысяч, добавить свои сбережения (еще около $25 тысяч) и купить двухкомнатную квартиру. Пока шел сбор и проверка документов, собеседования и проч., цены на квартиры упали. Добавив еще $10 тысяч, я на $65 тысяч могла купить уже трехкомнатную квартиру. У меня растет дочь, так что этот вариант подходил мне больше.
Моя платежеспособность банк устроила. Мне гарантировали выдачу кредита, как только я найду подходящее жилье. И я стала срочно искать квартиру. Вот тут-то и начались проблемы.
Согласно договору ипотеки, приобретаемая квартира должна быть в чьей-то собственности и в ней никто не должен быть прописан. Я подумала, что новостройка, принадлежащая городу,— идеальный вариант, к тому же раз правительство Москвы затеяло ипотечную программу, то и купить новую квартиру будет проще.
Но оказалось, что квартиры, которые строит город, никому не принадлежат. Строители и риэлтеры не хотят ставить их на свой баланс, чтобы не платить налоги. Поэтому большая часть первичного рынка оказалась для меня закрытой. А квартиры, оформленные в собственность строителей или риэлтеров, стоили на 15-20% дороже. К примеру, в понравившемся мне доме на ул. Введенского я нашла трехкомнатную квартиру за $62 тыс. Однако продавать ее через ипотеку мне отказались. В соседнем доме такая же квартира, но оформленная в собственность, стоила $74 тыс. Таких денег у меня не было.
Тогда я решила попытать счастья на вторичном рынке. Но и здесь продавцов для меня не нашлось. Дело в том, что по нашим законам при продаже квартиры дороже 5 тысяч минимальных окладов (примерно $17 тыс.) с суммы превышения платится налог в размере 35%. Разумеется, продавать мне квартиру так, чтобы терять четверть ее стоимости, никто не собирался. Можно было бы, конечно, собрать троих родственников и знакомых, купить квартиру и оформить ее в долевую собственность, а потом уже выкупить эти доли. Но неоднократное оформление и нотариальные пошлины (1,5% от суммы сделки) увеличивали стоимость квартиры примерно на 10-15% и делали сделку крайне затруднительной.
В общем, я решила: если банк не увеличит сумму кредита до $40 тысяч, чтобы я могла купить квартиру за $74 тысячи, я буду выходить из программы. В банке не сразу, конечно, но согласились и приняли решение выделить мне еще $10 тысяч.
Но на этом мои мучения не кончились. Я долго не могла получить разрешение на покупку квартиры у опекунского совета районной управы (у меня несовершеннолетняя дочь). Сначала со мной вообще не хотели иметь дела. Мне сказали, что инспектор в отпуске, а замещающий его человек рассматривать документы не хочет — боится ответственности. Чтобы решить проблему, специально собиралась комиссия по ипотеке при правительстве Москвы под руководством Ресина. Но даже после положительного решения я еще две недели не могла оформить документы.
Но наконец документы были готовы, моя квартира оценена (еще $50), ежегодная страховка, которую я должна буду платить, пока не выплачу кредит, внесена (еще $50), и квартира стала моей. За нотариальное удостоверение я заплатила еще $1100. И теперь плачу по $670 в месяц, но не за арендованную, а за собственную квартиру. И это единственное, что меня радует.
Итог. Весь процесс от подачи заявления до покупки квартиры занял почти полгода. И квартира (без учета процентов по кредиту) обошлась мне на 18% дороже, чем если бы я покупала ее на собственные сбережения.