По прогнозам риэлтеров, в 2000 году сохранится тенденция снижения цен на московские новостройки. По мнению генерального директора группы СКМ, вице-президента Российской гильдии риэлтеров АЛЕКСАНДРА ТОПОРКОВА, для этого в столицу придется привлечь рабочую силу из регионов.
На сегодняшний день существует ряд объективных причин дальнейшего падения цен на типовое жилье. Во-первых, после августовского кризиса спрос на московские новостройки упал примерно на 60%, а цены снизились лишь на 40% — законы рынка требуют устранения этого "зазора".
Во-вторых, в начале года всегда наблюдается сезонный спад на рынке недвижимости. Во-третьих, вступление в силу Налогового кодекса спровоцирует дополнительное снижение спроса — мы уже столкнулись с подобной ситуацией в прошлом году.
Начиная с 1992 года цены на московские квартиры в большей степени зависели от спроса, а не от реальных затрат на строительство. Поэтому сейчас, когда ежегодно строится более 3 млн кв. м и из них 500 тыс. кв. м не продается, приходится снижать цены. Еще полгода назад в Жулебино стояли целые непроданные кварталы. Это невыгодно и строителям, и эксплуатирующим организациям.
Чтобы выжить, строители должны сохранить низкую себестоимость. Надо четко представлять, из чего складывается структура себестоимости. Стоимость стройматериалов — это 40-50% от общих затрат на строительство. Остальное — затраты на подводку коммуникаций, производительность труда, которая во многом зависит от технологии, и зарплата строителям.
Затратную часть удается сократить тем застройщикам, которые в свое время инвестировали в новые технологии. Возьмем, к примеру, строительство малоэтажных домов из специальных блоков. Эти дома просты в изготовлении, а конструкция (монолит стены формируется из бетона, залитого в несъемную полистирольную опалубку, в пазы которой укладывается арматура) держит тепло в соответствии с новыми СНиПами по утеплению. Себестоимость строительства при минимальных затратах на рабочую силу составляет $120 за 1 кв. м. без отделки. По этой технологии можно и пятиэтажки строить.
Многое зависит от организации производства стройматериалов. Сегодня многие в России пошли по пути строительства мини-заводов по производству материалов. Собственное производство позволяет сэкономить до 20%: сами материалы дешевле западных аналогов, не надо тратиться на транспорт, на таможенные платежи. И рабочая сила в России более дешевая. Зарплата строителя в домостроительном комбинате не превышает 4 тыс. рублей в месяц (для сравнения: норвежский строитель получает как минимум $2000 в месяц).
Минимизировать затраты на строительство можно, покупая белорусский щебень, песок и цемент. Доставка стройматериалов из Белоруссии обходится сейчас дешевле, чем транспортировка из карьеров Подмосковья, так как там железнодорожные тарифы в три раза ниже. Аналогичная ситуация с поставками металла с Украины: он обходится в два раза дешевле. Даже транспортные расходы и таможенные платежи не "съедают" экономии.
Существенно снижают затраты на строительство зачетные схемы, когда производители стройматериалов погашают свои долги товаром. В этом случае материалы достаются застройщикам по ценам ниже рыночных.
Еще один способ снижения себестоимости строительства в Москве — привлечение строителей из других регионов. В столице очень большая конкуренция, и поэтому из иногородних выживают только высококлассные специалисты. Они соглашаются работать за минимальную зарплату, тем самым сокращая затраты на строительство. До сих пор рабочие из регионов, а также строители из Белоруссии, Украины и Молдавии (часто нелегально) работают на стройплощадках Москвы.
В целом же московские строители должны привыкнуть, что в условиях поделенного рынка 10% рентабельности — это максимум возможного. И только снижение цен на готовое жилье спасет рынок от затоваривания.