Вывеска на московской автозаправке в районе Экспоцентра: "1 литр = 1 литр". Мол, не обвешиваем и бензин не разбавляем. Но эти литры тем не менее вам все равно отмеряют сотрудники заправки. То же самое происходит и с метрами вашей квартиры, хотя их рассчитывают не частные компании, а государство в лице Бюро технической инвентаризации (БТИ). Которое иногда ошибается. И тогда вам приходится долго платить за несуществующие метры.
Бюро потерь
В 1993-94 годах, когда квартиры начали активно покупать и продавать, должность простого техника БТИ стала одной из самых выгодных. Для совершения сделки купли-продажи жилья на вторичном рынке продавцу нужно было получить справку из Бюро технической инвентаризации. А чтобы получить эту справку, нужно было, чтобы техник выехал на место и все перемерил. Так как желающих купить или продать квартиру было всегда больше, чем техников, обычный маршрут техника выглядел так: кабинет — улица (где в обмен на конверт с некой суммой денег подписывались результаты несуществующего обмера) --кабинет.
Разумеется, чтобы продать квартиру подороже, она должна быть побольше. И площадь квартиры стала зависеть отчасти и от толщины конверта. Так в квартирах появлялись лишние метры. К тому же измерительные приборы сотрудников БТИ настолько не соответствуют ГОСТам (чаще всего это матерчатые рулетки, которые со временем растягиваются на 3-5 мм на каждом метре), что правильно измерить квартиру просто не получается.
Ирина Радченко, директор риэлтерской фирмы "Лаурел": У нас был скандал, когда клиент купил квартиру и, не перемеряя ее, заказал мебель для детской — согласно размерам БТИ. Когда мебель привезли, оказалось, что площадь детской комнаты не 9 метров, как указывало БТИ, а восемь. Покупатель даже собирался подавать на бюро в суд, однако потом остыл. После этого случая наши агенты всегда сами перемеряют квартиры и приносят свой план покупателям.
Да что метры — в справке БТИ может выскочить даже лишняя комната. Анонимный риэлтер: Однажды мы продавали однокомнатную квартиру. Каково же было наше удивление, когда в справке БТИ комнат оказалось две. Стали разбираться и выяснили, что в далекие советские годы, когда дом заселялся, один жилец просто-напросто присоединил себе дополнительную комнату. Эта ошибка Бюро технической инвентаризации стоила нам несколько тысяч долларов, так как на квартире была завязана длинная цепочка сделок.
Плюс-минус метр
Подобные казусы происходят не только на вторичном рынке жилья — за несуществующие метры люди переплачивают и в новостройках. Особенно если квартира в них приобретается еще на стадии строительства. И здесь уже "чудит" не столько БТИ, сколько фирма-застройщик, которая намеренно завышает метраж строящейся квартиры. Покупатель вносит деньги за жилье, дом достраивается, и при вводе его в эксплуатацию, когда БТИ производит свои замеры, выясняется, что купленная квартира уже несколько меньше. Такая ситуация, впрочем, предусмотрена в договоре долевого инвестирования, в котором говорится: в случае, если ваша квартира будет меньше, чем в договоре, застройщик обязуется вернуть деньги. В рублях. А курс не указывается. Константин Ерыгин: После обмера БТИ выяснилось, что квартира, которую я купил у НПП "Тема", меньше на метр с лишним. Согласно договору застройщик вернул деньги. Правда, не в долларовом эквиваленте, а в рублях. В результате я потерял около $1,5 тысяч.
Бывает, что фирмы-долевики "ошибаются" в другую сторону — при продаже квартиры указывают заниженный метраж. Делается это для того, чтобы привлечь покупателя более низкой ценой. Например, застройщик выставляет квартиру на продажу за $27 тыс., но указывает метраж меньше реального — не учитывая лоджии, стенные шкафы и прочие подсобные площади. Разумеется, после обмера БТИ за квартиру приходится доплачивать. Или же расторгать договор и терять до 10% стоимости квартиры. Обычно люди занимают деньги, а застройщики радостно потирают руки: клиент купил квартиру за $30 тыс., хотя изначально планировал потратить на ее приобретение на $3 тыс. меньше.
Иногда эта невинная на первый взгляд уловка превращается в самое настоящее надувательство. Вот, например, какую историю рассказал Андрей Гомонов: После того как наш дом, где я купил квартиру, приняла госкомиссия, в нем оказались "лишние" 900 метров. В результате мне пришлось доплатить застройщику — ДСК-1 — $1200. Но потом я перемерил свою квартиру согласно госстандартам по всем методикам БТИ. И она все равно оказалась на 1,5 метра меньше бэтэишной.
В этом случае уже трудно сказать, кто больше виноват — БТИ или фирма-застройщик. Тем более что, по утверждению риэлтеров, при замерах квартир в новостройках БТИ допускает "ошибки" так же часто, как и на вторичном рынке. Николай Тюленев, начальник отдела продаж агентства недвижимости "Арсенал-Холдинг": Если честно, мы не уведомляем своих клиентов, что сведения БТИ могут расходиться с реальностью — это обычное явление и может только отпугнуть покупателей.
В "злом умысле" обвинить БТИ довольно сложно (впрочем, говорят, что порой БТИ может "пойти навстречу" застройщику). Скорее дело в халатности. По правилам сотрудники БТИ при сдаче дома в эксплуатацию должны обмерять каждую квартиру. Но на практике обмеряются несколько квартир разной планировки. А метраж остальных квартир вверх и вниз по стояку определяется исходя из одного замера. И хотя, по данным БТИ, квартиры на нижних и верхних этажах обычно не отличаются по площади, в реальности разница может достигать двух-трех, а иногда и 4-5 метров — все зависит от завода-производителя панелей.
Семь раз обмерь
Резонный вопрос: как же сделать так, чтобы в результате не очень точных обмеров не потерять собственные сбережения?
Тем, кто собирается купить квартиру, можно посоветовать приобретать жилье в уже сданных в эксплуатацию домах. По крайней мере, эти квартиры можно сначала перемерить, а затем платить за них. А не наоборот, как при долевом инвестировании, когда сначала платишь за неизвестное количество метров, а затем только получаешь квартиру, которую можешь реально измерить.
Проблема, однако, в том, что уже сданные в эксплуатацию квартиры на $30-50 за метр дороже тех, что еще только строятся. Поэтому желающим сэкономить можно посоветовать не оплачивать всю стоимость квартиры до сдачи дома: уж лучше доплатить потом, нежели заранее потерять $1-2 тысячи. Либо выбирать квартиры на верхних этажах. Николай Тюленев: При прочих равных условиях мы советуем клиентам выбирать более высокие этажи. Чем выше этаж, тем тоньше несущие стены и перегородки, а значит, больше площадь самой квартиры.
Те, кто уже купил квартиру в новостройках и обнаружил "недомер", могут обратиться в БТИ с требованием перемерить новое жилье. Именно так, например, поступил Александр Алатерцев: Наша семья в 1997 году купила квартиру у частного застройщика еще на этапе строительства дома. В договоре было указано, что окончательная площадь квартиры будет определена после обмера БТИ. Изначально мы оплатили по цене 700 $/м 52 квадратных метра. А после обмера БТИ нам пришлось доплатить еще за 1,1 квадрата, но уже по цене $1000 за метр. Одним из пайщиков нашего дома оказался строитель, который, увидев, как сотрудники БТИ проводят обмеры, решил перемерить свою квартиру и посоветовал сделать то же самое всем жильцам дома. В результате в двадцати квартирах расхождение составило 1-2 квадратных метра. Через полтора года мне и еще одному жильцу удалось добиться индивидуального обмера квартиры органами городского, а не районного БТИ. Тот самый метр с небольшим оказался лишним, и застройщик вернул мои деньги. Остальные 18 человек решили не связываться.
Ну а если фирма, продавшая вам квартиру, "лишние" деньги возвращать не собирается? Тогда остается только один путь — в суд. Именно в суде сейчас решается вопрос с недостающими метрами другого героя этой заметки — Андрея Гомонова. Единственная дорога — в суд — остается и тем, кто приобретал жилье на вторичном рынке.
Спору нет, судебные тяжбы — дело сложное, изнурительное и дорогое. И кто-то, взяв в руки рулетку, перемерив площадь и обнаружив неудовлетворительный результат, может решить, что из-за каких-то 1,5 метров тратить нервы и время на судебные тяжбы — себе дороже (в конце концов, живем мы в квартире, а не на квадратных метрах). Ваше право. Но несколько десятков лет платить налоги и квартплату за несуществующие метры — не дороже ли?
ЕВГЕНИЙ ЛЕОНОВ
ЗАСТРОЙЩИКИ В РАВНОЙ СТЕПЕНИ (И С РАВНОЙ ВЫГОДОЙ ДЛЯ СЕБЯ) МОГУТ ЗАВЫСИТЬ ИЛИ ЗАНИЗИТЬ МЕТРАЖ СТРОЯЩЕЙСЯ КВАРТИРЫ. А БТИ ПРИ ЗАМЕРАХ КВАРТИР ОШИБАЕТСЯ ТАК, ЧТО ПОРОЙ В ЕГО СПРАВКАХ ПОЯВЛЯЮТСЯ НЕ ТО ЧТО ЛИШНИЕ МЕТРЫ — ЦЕЛЫЕ КОМНАТЫ
ВАМ РЕШАТЬ: ТРАТИТЬ ЛИ НЕРВЫ, ВРЕМЯ И ДЕНЬГИ НА СУДЫ ИЛИ НЕСКОЛЬКО ДЕСЯТКОВ ЛЕТ ПЛАТИТЬ НАЛОГИ И КВАРТПЛАТУ ЗА НЕСУЩЕСТВУЮЩИЕ МЕТРЫ