Банки не любят связываться с ипотечными кредитами. Не столь велики проценты, сколь много с этой ипотекой мороки — и кредит на недвижимость довольно большой получается, и проценты по нему не слишком высокие, и сроки выплат большие, и ликвидность приобретенного имущества в случае неплатежеспособности должника не высока. Да и желающих решить свой квартирный вопрос среди столичных жителей много, а денег у банка на всех не хватает.
ЗАЛОЖНИКИ ПЯТОГО УГЛА
Справедливости ради надо сказать, что некоторые банки дают кредит под залог имущества. Три года назад появилась Московская программа ипотечного жилищного кредитования, по которой уполномоченные банки (ИНВЕСТСБЕРБАНК, Московский Сбербанк, Мосстройэкономбанк и Банк Москвы) выдают кредиты на 10 лет под 15 процентов годовых в рамках пилотной стадии проекта. Потом Сбербанк присоединился и предложил кредиты под 13 процентов в валюте. А год назад на рынке появилась новая программа «Дельта-Кредит», реализуемая Инвестиционным фондом «США — Россия», по которой устроители дают ссуду под 15 процентов. Кстати, раньше требовали 30 процентов собственных средств заемщика в будущую квартиру, а теперь уже 20. Правда сумма первоначального взноса должна составлять от 15 до 20 тысяч долларов. Зато за такие деньги от заемщика не требуется постоянной прописки в Москве или даже гражданства России, ему не нужно предоставлять поручительства третьих лиц, при определении платежеспособности заемщика принимается во внимание не только официальная справка о зарплате с места работы, но и другие законные схемы получения дохода.
Как правило, условия кредитования подбираются таким образом, чтобы ежемесячные платежи клиента составляли 35 — 40% от его ежемесячного дохода (или совокупного дохода семьи).
Тем не менее рассчитывать на кредит может далеко не каждый, ведь банк надо убедить, что заем вернется. Для этого претенденту выдадут многостраничную анкету, в которой, в частности, могут поинтересоваться, имеете ли вы мобильный телефон и кто его оплачивает. По словам юриста агентства недвижимости «Бест» Елены Мироновой, банки живо интересует семейное положение клиента. Если на иждивении находятся дети, супруг или престарелые родители, то потребуется больший доход, чем одинокому.
Но самый главный вопрос, который волнует банкиров, безусловно, сколько человек получает. По кредитным программам заемщик должен внести 20 — 30 процентов собственных средств за будущую квартиру. Банк будет интересовать, откуда клиент их получит. Допустим, от продажи однокомнатной квартиры. Тогда кредиторы зададутся вопросом, купил ли старое жилье претендент на кредит сам или приватизировал государственное. В пользу заемщика будет говорить то, что он снимает квартиру, имеет иномарку, отправил ребенка учиться за рубеж, застраховал свою жизнь и тратит, тратит, тратит. Правда, неприятный нюанс: доходы должны быть обязательно подтверждены документально и отчислять по платежам можно не больше 40 процентов совокупного дохода в месяц, то есть за кредит и проценты в 10 тысяч долларов нужно выкладывать более 160 долларов в месяц, значит, получать необходимо официальных долларов 500 — 700 в месяц. Но узок круг тех, кто может похвастаться «чистой» кредитной историей, и страшно далеки они от народа.
А раз банкам деньги населения пока не понадобились, то, как известно, по закону сохранения интереса свободных коммерсантов к свободой денежной массе, на рынке сразу возникли альтернативные услуги. Разного рода фирмочки давно просчитали кредитные завлекалочки и принялись обещать по дешевке квартиры в строящемся доме. Некоторые на обещаниях большие деньги огребли. Особенно поначалу хорошо дело шло. Собирались средства, которых бы хватило на строительство нескольких многоэтажек. Приходит будущий жилец смотреть на свою будущую собственность, и выясняется, что таких желающих обзавестись этим же гнездышком пруд пруди. Можно конкурс устраивать. Не знаю, как решалось, кто более достоин проживать в новостройке, но тем, кто остался за бортом, деньги честь по чести возвращали. Правда, в условиях инфляции они в несколько раз обесценивались, но это уже частности, ведь в конце концов могли вообще ничего не вернуть. Такое тоже случалось. Деньги всякими «юнистроями» и «экипажами» собирались громадные. Места для строительства рекламировались самые престижные. Так что квартиры раскупались с лету, но, как в любой строительной пирамиде, инвесторов ожидало разочарование: учредители, накопив изрядную сумму, как бывает в пирамидостроительстве, скрылись, с документами на участки произошли какие-то запутки, а престижные новостройки так никогда и не воплотились в реальность.
Последовала череда громких скандалов, и муниципальные власти взялись контролировать фирмы, которые занимаются строительством в кредит. Мэр выпустил распоряжение о том, чтобы инвестиционные контракты обязательно проходили регистрацию. Но, как показывает опыт, и мэрские распоряжения не всегда гарантируют надежность вклада.
Например, показателем «пирамидальности» планирующегося строительства, считают опытные инвесторы, является отсутствие процента по кредиту.
А вот корпорация «Социальная инициатива» предложила схему кредитования, которую даже сама запатентовала. За новую квартиру строители, по-иностранному именующие себя девелоперами, могут взять не только деньгами, но и бывшим в употреблении жильем. Допустим, трешка в новостройке предлагается за 60 тысяч. Гражданин владеет двухкомнатной недвижимостью в Чертанове. Оценщики определяют стоимость — 35 тысяч долларов — и заключают договор о том, что клиент передаст жилье фирме, когда новый дом будет построен, по этой фиксированной цене, независимо от конъюнктуры рынка. В принципе возможны три варианта: либо собственники просто переоформляют квартиру на «Социальную инициативу», либо фирма приводит покупателя, либо граждане продают собственность сами. Эти деньги вносятся тогда, когда дом уже готов к заселению.
Разницу в 25 тысяч «зеленых» придется заплатить сразу или по частям. «Социальная инициатива» принимает в залог далеко не все квартиры. До счастливого момента подписания договора доходит примерно треть заявлений. Корпорацию интересует то жилье, которое пользуется спросом. Причем иногда закрываются глаза даже на то, что покупатель завышает цену. В таком случае фирма соглашается на то, чтобы клиент сам продавал недвижимость, а залог вносил деньгами. Если клиент не может внести требуемую сумму, то квартира в новостройке передается на правах аренды до тех пор, пока жильцы не расплатятся со строителями. Когда сделка расторгается по желанию клиента, то с него удерживается пятипроцентный штраф: застройщикам выгодно, деньгами-то уже попользовались.
Справедливости ради стоит сказать, что жилье в рассрочку и ипотечное кредитование у нас — разные вещи, и кредитовать строительство по частям — все еще предприятие повышенного риска.
Татьяна ЯКОВЛЕВА-УСТИНОВА
|