РЭЙМОНД СТРЕЙК, консультант российских ипотечных программ по линии Института экономики города (США) и USAID.
— Вы участвовали в разработке ипотечных программ многих стран, в частности Индии, Польши, а вот сейчас и Венгрии. Похоже ли они на российские ипотечные модели?
— Не похожи. Дело в первоначальных условиях. Например, в Польше у госбанков было много свободных средств, которые они направляли на развитие одноуровневой ипотеки. Вслед за ними этот рынок начали осваивать частные банки. В прошлом году в Польше было выдано 50 тыс. ипотечных кредитов. 65% из них — госбанками, 35% — частными банками. В Индии совсем иная ситуация. Крупный частный капитал занимает серьезные позиции в экономике страны, и ипотека развивается за его счет. В Индии, как и в Польше, она одноуровневая, и стимулов для развития вторичного рынка в этих странах пока нет. Ипотека в Индии работает только два года, однако уже в прошлом году было выдано около 100 тыс. кредитов. Средняя сумма кредита невелика (около $7-8 тыс.), кредит выдается под 12% годовых в рупиях. Не знаю, сколько это будет в рублях, но, если сравнивать уровень жизни двух стран, это примерно 12% годовых в рублях.
— В чем специфика российских ипотечных программ?
— Основные деньги в России находятся не у государства и даже не у частного капитала, а у населения. Однако у каждого конкретного заемщика, конечно, денег на приобретения квартиры не хватает. Единственный способ развить ипотеку — привлечь иностранные инвестиции. Поначалу — в виде кредитования самих программ. А потом необходимо развивать вторичный рынок и выпускать ценные бумаги, как на внутреннем, так и на внешнем рынке. У России есть шанс сразу создать более перспективную двухуровневую ипотечную модель. Глупо от него отказываться.
— На чем базируются ипотечные модели?
— Главное — отношение стоимости квартиру к годовому доходу заемщика. Чем оно меньше, тем реальнее получить кредит. Так, в США это соотношение составляет 2,5, в Германии — 6, в Японии — 10. В России при создании программы мы думали, что этот коэффициент составит 20. После августовского кризиса цены на недвижимость поползли вниз быстрее, чем доходы населения. И это очень хороший знак, есть уверенность, что ипотечные продукты, которые мы создаем, будут востребованы.