Если вы думаете, что цена квартиры зависит главным образом от ее планировки, вы ошибаетесь. Цена квартиры определяется наличием у покупателей двух распространенных заблуждений. Заблуждение первое: жить лучше в престижном районе, а точнее, поближе к центру. Заблуждение второе: кирпичные дома заведомо лучше панельных, так как они теплее. За эти заблуждения приходится платить. И платить дорого.
Здесь птицы не поют
Сначала о престиже. Точнее, о районах Москвы, жить в которых хорошо, и районах, в которых жить плохо. Надо сказать сразу и определенно, чтобы не было иллюзий: абсолютно вся Москва представляет собой большую экологическую дыру. Предельно допустимая концентрация (ПДК) вредных веществ в атмосфере превышена даже в самых благополучных районах в 2-2,5 раза. А в некоторых местах — в 10-15 раз. Так что, если вы вынуждены (или вам очень хочется) жить в Москве, выбирать вам придется меньшее из зол.
Ценность местоположения квартиры определяется прежде всего таким достаточно условным понятием, как престижность. Еще в советские времена Москва была поделена на "черные" и "белые" районы. Деление очень простое: запад и юго-запад — хорошо, восток и юго-восток — плохо. Запад — территория массового заселения партноменклатуры и чиновничества (и прежде, и сейчас), восток — рабочие районы.
Такое деление имеет и экологические обоснование (которое, впрочем, закладывалось в те времена, когда слова "экология" еще не было в энциклопедиях). В Москве преобладают северо-западные ветры, так что дождевые облака, проливающие относительно чистую влагу на Можайское шоссе, успевают впитать весь столичный смог, пока доползут до Текстильщиков. Москва-река течет с запада на юго-восток, и в Серебряном бору она несравненно чище, чем в Братееве. Этот исходный экологический расклад с течением времени становился все более определенным, поскольку промпредприятиями застраивался преимущественно восток и юго-восток столицы.
На территории Москвы насчитывается около 70 промзон. Они занимают 15 тыс. га (17% территории города). Промзоны Павелецкая, Курская, Грузинский вал, расположенные в центре, появились еще в 80-х годах прошлого века. В первой половине нашего столетия сложились промзоны на юго-востоке Москвы — Грайвороново, "Серп и Молот", Карачарово. А периферийные зоны типа Очаково и Медведково появились в 70-х--80-х годах.
С точки зрения экологии практически весь восток и юго-восток Москвы — неблагоприятная территория. На северо-востоке находятся промышленные зоны Коровино, Алтуфьевское шоссе, Медведково и Бескудниково. Концентрация пыли здесь в пять раз больше допустимой. На востоке неблагополучный район — шоссе Энтузиастов. Жители восточных районов Москвы находятся в самом невыгодном положении. Ветер чаще дует с запада на восток, перенося грязь в юго-восточную часть города как по воздуху, так и по воде — по Москве-реке и Яузе. Превышение ПДК в воде — шестикратное. Промышленные предприятия на юго-востоке Москвы — в Нагатине, Каменщиках, Текстильщиках, Марьине, Кузьминках, Перове, Люблине, Печатниках, Братееве, Капотне, Сабурове, Орехове-Борисове, а также на Варшавском шоссе и Волгоградском проспекте — отравляют воздух двуокисью и окисью азота, фенолом, свинцом, марганцем, никелем, цинком, аммиаком, углеводородом, оксидом углерода, цианистым водородом. Водоемы в Капотне, Люблине, Нагатине и Марьине отравлены ртутью и стронцием.
Так вот, если вы решили купить квартиру в экологически неблагополучном районе, следует быть готовым к тому, что через несколько лет она обесценится. Уже сегодня квадратный метр, к примеру, в Марьине на $300-400 дешевле, чем в относительно чистом Митине. Риэлтеры уверены, что в ближайшем будущем определяющую роль в ценообразовании будет играть экологическая чистота жилья.
В лесопарковых зонах состояние атмосферы процентов на двадцать лучше. К примеру, влияние парка "Сокольники" распространяется на 1-1,5 км с подветренной стороны, а парка "Лосиный остров" — на 2,5-4 км. Хорошими районами считаются Очаково, парковая зона Ясенево и районы северо-западного зеленого клина — Крылатское, Строгино, Троице-Лыково.
Впрочем, отсутствие промзон и наличие парков еще не гарантирует хорошей экологической обстановки. Существуют физические (радиоактивный фон, радоноопасность, электромагнитное излучение) и химические (двуокись азота, фенол, углеводороды, аммиак, бензол и прочее) факторы загрязнения. Эти показатели могут быть различными в соседних микрорайонах и даже в рядом стоящих домах. Яркий пример: первый дом на въезде в Митино (на нем красуется аршинная надпись с названием района) первоначально планировалось сделать "депутатским", но когда выяснилось, что на этом месте были когда-то захоронены радиоактивные отходы, дом отдали беженцам, а депутатов поселили в центре микрорайона.
------------------------------------------------------
Кто знает правду об экологии
Общую информацию об экологической обстановке в вашем микрорайоне можно получить в районном отделении Москомприроды (справочный тел. 202-08-09). Более подробные сведения — в Московском центре по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды (тел. 283-66-28). Стоимость этой услуги — 50-80 тыс. рублей. Экологическую карту района и даже окрестностей квартала (дома) можно заказать в картографических фирмах (например, в фирме "Шанэко", тел. 267-19-42). Стоимость услуги — $200-400.
------------------------------------------------------
Широкий шаг несущих стен
Впрочем, выбрать экологически благополучный район — это полдела. Вторая половина — определить тип дома, в котором вы планируете жить.
Представления о качественном жилье менялись по мере становления рынка недвижимости. Пять лет назад квартирами высшего уровня считались расселенные коммуналки в кирпичных домах дореволюционного происхождения. В первые годы активного риэлтерства самые привлекательные коммунальные квартиры после расселения были проданы по $1500-2000 за кв. м. Сейчас к расселенным коммуналкам в центре города надо относиться с большой осторожностью: продаются в основном квартиры в домах с деревянными перекрытиями, которые с трудом выдерживают вес джакузи и французского камина. Правда, и цены на неотремонтированные квартиры редко поднимаются выше $1000 даже в наипрестижнейших районах Арбата и Патриарших прудов.
Естественно, пользуются популярностью квартиры в элитных цэковских домах, но погоды на рынке они не делают, потому что их мало. Три года назад цены в них доходили до $5000 за кв. м (например, в домах в Сивцевом Вражке и Плотниковом переулке), а сейчас они не превышают $2000-2500 и с ними успешно конкурируют новые элитные дома (такие, как "красный дом" на улице Вересаева) и реконструированные дореволюционные (квартал Центр-2000 на Трубной).
Так называемые сталинские дома также, как правило, относят к разряду престижных. Действительно, строились они на совесть, но надо иметь в виду, что довоенные, а иногда и послевоенные, построенные до 60-го года, "сталинки" часто имеют деревянные перекрытия — даже на Кутузовском проспекте. Поэтому не верьте продавцам на слово, убедитесь сами, какие перекрытия в доме. Цены на качественные "сталинки" колеблются в зависимости от района в пределах $1000-1500 за кв. м.
Но основную часть рынка занимают панельные и кирпичные дома, построенные в последние 30 лет и строящиеся сейчас. Так что каждый покупатель в первую очередь сталкивается с выбором: кирпич или панель? Известно, что цены на квартиры в панельных домах на 15-20% ниже — даже в отдаленных и непрестижных районах "кирпич" стоит не меньше $1000 за кв. м, тогда как "панель" можно найти и за $600. Но обусловлена ли разница в цене разницей в качестве?
Бытует мнение, что кирпичные дома заведомо лучше панельных. Словосочетание "элитный панельный дом" режет слух и кажется недоразумением. Но, между прочим, сталинские высотки, которые до сих пор считаются элитными,— самые что ни на есть панельные дома, облицованные кирпичом.
Главный недостаток панельного дома — плохая гидроизоляция, из-за которой в межпанельные стыки попадает влага, панель разваливается и тепло уходит. Коэффициент сопротивления теплопередаче в панельных домах старых серий — 1,2, тогда как в кирпичных — не меньше 1,5. И еще. "Панель" не подходит для любителей перепланировок — капитальные стены внутри квартир ни снести, ни перенести нельзя (впрочем, некоторые умельцы сносят и их — известны случаи, когда из-за таких перепланировок дома приходили в аварийное состояние и их расселяли). Все это касается домов, спроектированных лет сорок назад. Они строятся и по сей день и гордо именуются домами улучшенной планировки. Дома серий П-3, П-44, П-46 и всех прочих "П" улучшены разве что по сравнению с пятиэтажками.
Более или менее приличные дома начинаются с серии КОПЭ. Ни одна из межкомнатных перегородок не является несущей, и площади в этих квартирах побольше: "копейка" — 38 кв. м, "двушка" — 59, "трешка" — 78 м общей площади. Но все это не шедевры панельного домостроения. Эти дома такие же холодные, как и построенные 20 лет назад.
Однако еще в годы развитого социализма для элиты строились панельные дома по "неправильным" нормам. Особенно любимой стала серия, построенная по технологии "широкий шаг несущих стен". Эта технология была разработана в 1972 году и впервые применена при строительстве домов Минобороны в Северном Чертанове. Не вдаваясь в подробности, скажем, что эта технология позволяет проектировать квартиры по западным стандартам, а повышенный до 1,7 коэффициент сопротивления теплопередаче достигается за счет усовершенствования облицовочных панелей.
"Широкий шаг" считается престижным и по сей день. К примеру, в таком доме в Крылатском живут российский президент и депутаты Госдумы. Тем более что в соответствии с новыми тепловыми требованиями "широкий шаг" модернизирован — стены теперь монтируются из кирпича и особым образом утепляются. Первые три 22-этажных экспериментальных дома этой серии сейчас строятся в начале Рублевского шоссе. Еще одна "теплая" модификация "широкого шага" — безригельный каркас. Вместо несущих стен здесь используются несущие колонны, что позволяет создавать пространства зального типа, не нарезая их на комнаты. Такие дома строятся, например, в Матвеевском для Совета федерации. Что касается цены, то дома "широкого шага" сопоставимы со старыми КОПЭ — $900-1100 за кв. м.
И, наконец, одна из последних отечественных разработок — ширококорпусные дома (ШКД). ШКД в 1,5 раза шире обычных домов, тем самым отношение полезной площади к площади внешних стен увеличивается, что уменьшает теплопотери на 40%. ШКД на 20-25% экономичнее в эксплуатации, чем обычные. Первый ширококорпусный дом возводится сейчас на Донецкой улице в Восточном административном округе Москвы. Такие же дома планируется строить в Куркино — будущем районе массовой застройки на северо-западе столицы. Сейчас квартиры в доме на Донецкой улице стоят $800 за кв. м, а когда начнется массовое строительство, цены будут ниже.
Таким образом, цены на действительно улучшенные панельные дома новых серий оказываются значительно ниже, чем на кирпичные такого же уровня. Причем по теплосохранности и прочим показателям качества они практически не различаются. Но люди по привычке предпочитают кирпичные дома.
ЕВГЕНИЙ ЛЕОНОВ
Средняя стоимость квадратного метра общей площади, $
| Район | Сталинские дома | Хрущевские дома | Старые панельные дома | Панельные дома улучшенной планировки | |
|---|---|---|---|---|---|
| Центр | 1600 | 1050 | 1150 | 1550 | |
| Запад | "Парк культуры"--"Юго-Западная" | 1650 | 880 | 1050 | 1380 |
| "Киевская"--"Кутузовская" | 1800 | 970 | 1200 | 1350 | |
| "Фили"--"Пионерская" | 1250 | 940 | 950 | 1120 | |
| "Кунцевская"--"Крылатское" | 1450 | 880 | 1060 | 1440 | |
| "Тушинская"--"Планерная" | 950 | 830 | 880 | 920 | |
| "Баррикадная"--"Щукинская" | 1400 | 850 | 1000 | 1130 | |
| Средняя цена | 1420 | 900 | 1020 | 1220 | |
| Север | "Белорусская"--"Сокол" | 1250 | 970 | 1150 | 1220 |
| "Войковская"--"Речной вокзал" | 1100 | 860 | 910 | 950 | |
| "Менделеевская"--"Петровско-Разум | 1000 | 770 | 860 | 940 | |
| овская" | |||||
| "Владыкино"--"Алтуфьево" | 980 | 750 | 870 | 940 | |
| "Проспект Мира"--"ВДНХ" | 1200 | 820 | 940 | 1070 | |
| "Ботанический сад"--"Медведково" | 970 | 750 | 880 | 920 | |
| Средняя цена | 1080 | 820 | 930 | 1000 | |
| Восток | "Комсомольская"--"Улица | 1100 | 800 | 1000 | 1150 |
| Подбельского" | |||||
| "Курская"--"Измайловский парк" | 1080 | 780 | 860 | 900 | |
| "Измайловская"--"Щелковская" | 920 | 800 | 880 | 990 | |
| "Площадь Ильича"--"Новогиреево" | 950 | 750 | 900 | 930 | |
| "Таганская"--"Волгоградский | 1200 | 800 | 910 | 1100 | |
| проспект" | |||||
| "Текстильщики"--"Выхино" | 890 | 760 | 780 | 800 | |
| "Дубровка"--"Волжская" | 800 | 730 | 770 | 800 | |
| "Люблино"--"Братеево" | 750 | 730 | 730 | 700 | |
| Средняя цена | 960 | 770 | 850 | 920 | |
| Юг | "Павелецкая"--"Каширская" | 1070 | 840 | 910 | 930 |
| "Варшавская"--"Красногвардейская" | 890 | 760 | 810 | 890 | |
| "Добрынинская"--"Нахимовский | 1070 | 830 | 940 | 1200 | |
| проспект" | |||||
| "Каховская"--"Пражская" | 1000 | 850 | 870 | 940 | |
| "Шаболовская"--"Битцевский парк" | 1400 | 870 | 940 | 1220 | |
| Средняя цена | 1090 | 850 | 890 | 1040 |
¦ Средняя цена¦ ¦ 1420 ¦ 900 ¦ 1020 ¦ 1220 ¦
¦ Север ¦ "Белорусская"--"Сокол" ¦ 1250 ¦ 970 ¦ 1150 ¦ 1220 ¦
¦ ¦ "Войковская"--"Речной вокзал" ¦ 1100 ¦ 860 ¦ 910 ¦ 950 ¦
¦ ¦ "Менделеевская"--"Петровско-Разум¦ 1000 ¦ 770 ¦ 860 ¦ 940 ¦
¦ ¦ овская" ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ "Владыкино"--"Алтуфьево" ¦ 980 ¦ 750 ¦ 870 ¦ 940 ¦
¦ ¦ "Проспект Мира"--"ВДНХ" ¦ 1200 ¦ 820 ¦ 940 ¦ 1070 ¦
¦ ¦ "Ботанический сад"--"Медведково" ¦ 970 ¦ 750 ¦ 880 ¦ 920 ¦
¦ Средняя цена¦ ¦ 1080 ¦ 820 ¦ 930 ¦ 1000 ¦
¦ Восток ¦ "Комсомольская"--"Улица ¦ 1100 ¦ 800 ¦ 1000 ¦ 1150 ¦
¦ ¦ Подбельского" ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ "Курская"--"Измайловский парк" ¦ 1080 ¦ 780 ¦ 860 ¦ 900 ¦
¦ ¦ "Измайловская"--"Щелковская" ¦ 920 ¦ 800 ¦ 880 ¦ 990 ¦
¦ ¦ "Площадь Ильича"--"Новогиреево" ¦ 950 ¦ 750 ¦ 900 ¦ 930 ¦
¦ ¦ "Таганская"--"Волгоградский ¦ 1200 ¦ 800 ¦ 910 ¦ 1100 ¦
¦ ¦ проспект" ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ "Текстильщики"--"Выхино" ¦ 890 ¦ 760 ¦ 780 ¦ 800 ¦
¦ ¦ "Дубровка"--"Волжская" ¦ 800 ¦ 730 ¦ 770 ¦ 800 ¦
¦ ¦ "Люблино"--"Братеево" ¦ 750 ¦ 730 ¦ 730 ¦ 700 ¦
¦ Средняя цена¦ ¦ 960 ¦ 770 ¦ 850 ¦ 920 ¦
¦ Юг ¦ "Павелецкая"--"Каширская" ¦ 1070 ¦ 840 ¦ 910 ¦ 930 ¦
¦ ¦ "Варшавская"--"Красногвардейская"¦ 890 ¦ 760 ¦ 810 ¦ 890 ¦
¦ ¦ "Добрынинская"--"Нахимовский ¦ 1070 ¦ 830 ¦ 940 ¦ 1200 ¦
¦ ¦ проспект" ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ "Каховская"--"Пражская" ¦ 1000 ¦ 850 ¦ 870 ¦ 940 ¦
¦ ¦ "Шаболовская"--"Битцевский парк" ¦ 1400 ¦ 870 ¦ 940 ¦ 1220 ¦
¦ Средняя цена¦ ¦ 1090 ¦ 850 ¦ 890 ¦ 1040 ¦
¦---------------------------------------------------------------------------------------------------¦
КОММЕНТАРИЙ К ГРАФИКУ
При выборе квартиры люди, как правило, сначала определяют район будущего проживания, и только потом тип квартиры. Поэтому мы предлагаем вам два графика, первый из которых отражает соотношение рыночной стоимости квартиры и экологической обстановки в конкретном районе, а второй показывает соотношение качества квартиры и ее цены.
Оценку экологического состояния района мы провели по четырехбальной шкале. Крайне неблагоприятным районам присваивается 1 балл, неблагоприятным — 2 балла, умеренно неблагоприятным — 3, а условно благоприятным — 4 балла. При составлении этого графика использовались средние цены по всем типам домов в каждом районе.
Оценка зависимости цены квадратного метра от типа дома показывает, насколько цена дома соответствует его качеству. Цены в этом случае рассчитывались как средневзвешенные по Москве для каждого типа домов. Качество дома оценивалось по 10-бальной шкале исходя из двух параметров: планировочного решения квартир (коэффициент 0,6) и потребительского качества дома — сопротивление теплопередаче, шумоизоляция и т. д. (коэффициент 0,4). Итоговая формула расчета качества такова:
качество = оценка планировки*0,6 + оценка потребительских качеств*0,4.
Подписи к карте
1. Лианозово--Бибирево 2. Дегунино 3. Медведково 4. Бабушкино 5-6. Химки--Ховрино 7. Отрадное 8. Свиблово 9. Тушино 10. Строгино 11. Щукино 12. Войковская 13. Коптево 14. Бескудниково 15. Ростокино 16. Песчаные улицы 17. Бутырская 18. Нижняя Масловка 19. Марфино--Владыкино 20. Останкинские улицы 21. Сев. Богородское 22. Открытое шоссе 23. Гольяново 24. Измайлово 25. Октябрьское поле 26. Беговая улица 27. Каляевская--Новослободская 28. Марьина роща 29. Проспект Мира 30. Район Сокольнической улицы 31. Черкизово 32. Район Щербаковской улицы 33. Крылатское--Кунцево 34. Фили 35. Красная Пресня 36. Район Бауманской улицы 37. Лефортово 38. Перово 39. Ивановское--Новогиреево 40. Кунцево 41. Кутузовский проспект 42. Комсомольский проспект 43. Садовое кольцо 44. Каменщики 45. Нижегородская улица 46. Н. Кузьминки 47. Вешняки 48. Матвеевское 49. Мичуринский проспект 50. Люсиновская--Б. Тульская 51-52. Текстильщики 53. Очаково 54. Ленинский проспект 55. Олимпийская деревня 56. Юго-Запад 57. Н. Черемушки 58. Зюзино 59. Нагатино 60. Печатники 61. Люблино 62. Тропарево 63. Коньково-Деревлево 64. Волхонка--ЗИЛ 65. Марьино 66. Люблинские поля 67. Теплый Стан 68. Чертаново 69. Царицыно 70. Сабурово--Братеево 71. Капотня 72. Ясенево 73. Бирюлево 74. Орехово--Борисово 75. Митино 76. Куркино 77. Новоподрезково 78. Косино 79. Ухтомский 80. Жулебино 81. Бутово 82. Южн. Бутово 83. Солнцево 84. Северный
Подписи к фото
Дом серии П-55. Как и дома серии П-46, его отличают плохие планировки. Но если у домов П-46 широкие балконы, то у П-55 их даже не сразу разглядишь
Дом серии П-44М. Выглядит достаточно эстетично, но отличия от стандартных П-44 и П-3 только внешние
Дома улучшенной планировки серии КОПЭ. Действительно улучшены, но только по сравнению с образцами 40-летней давности
Дома депутатов Госдумы в Матвеевском. Серия "широкий шаг несущих стен" позволяет применять любые планировочные решения
Этот ширококорпусной дом (ШКД) запроектирован из кирпича, хотя серия рассчитана на панель. Представители среднего класса пока не хотят жить в панельных домах