Элитный сегмент недвижимости, как правило, весьма консервативен, новые тенденции здесь появляются не так часто. Однако действия московских властей вкупе с опытом застройки Остоженки, посткризисным восстановлением и западными тенденциями дали мощный импульс изменениям. Мы отметили несколько наиболее характерных трендов 2012 года.
Масштабные перемены
Первое изменение, заметное любому стороннему наблюдателю,— появление крупных элитных кварталов. Благодарить за это нужно московские власти: с одной стороны, они запретили точечную застройку и практически свели на нет строительство в центре города, а с другой — стали выводить промышленные предприятия из элитных районов.
"Если в докризисный период преимущественным форматом рынка элитной недвижимости были клубные дома и элитные дома среднего формата (до 100 квартир), то теперь масштаб застраиваемых территорий значительно увеличился благодаря освоению промышленных предприятий",— говорит Екатерина Батынкова, заместитель гендиректора ОАО "Садовые кварталы".
Благодаря этому обстоятельству удалось отойти от точечной застройки и перейти к созданию полноценных жилых кварталов, в которых предусмотрены и инфраструктура, и озелененные территории. "Абсолютно новым на рынке элитной недвижимости форматом стали многофункциональные комплексы",— подтверждает Ирина Рогачева, директор департамента элитной недвижимости Capital Group. Такая недвижимость более комфортна для проживания в современном мегаполисе, поясняет она: сегодняшний покупатель элитной недвижимости хочет иметь высококачественное жилье и с точки зрения инженерного оснащения, и с точки зрения инфраструктуры.
"Главным изменением последних лет на рынке премиальной недвижимости Москвы стало укрупнение элитных проектов. Девелоперы перешли от точечной застройки к более крупным форматам — строительству жилых комплексов с собственной благоустроенной территорией и инфраструктурой",— резюмирует Екатерина Батынкова.
Масштаб увеличился и на уровне отдельных квартир, что наиболее отчетливо проявилось с лета этого года. "В структуре спроса произошли качественные изменения в пользу квартир большой площади, 170-200 кв. м, что на 10% выше показателей четвертого квартала 2011 года,— говорит Екатерина Батынкова.— Увеличение спроса на квартиры большой площади объясняется, с одной стороны, постепенным вымыванием с рынка предложения квартир с меньшей площадью, с другой — ростом спроса на самый дорогой вид недвижимости — пентхаусы. Например, в "Садовых кварталах" за последние три месяца было продано четыре пентхауса, включая самый дорогой в проекте — трехуровневый, площадью около 490 кв. м". Елена Юргенева, региональный директор департамента жилой недвижимости компании Knight Frank Russia & CIS, также констатирует возвращение спроса на большие метражи: 300-400 кв. м для квартир и от 1500 кв. м для загородных домов. При этом она отмечает: посткризисный минимализм привел к тому, что такие предложения стали редкостью. "Сейчас сложно удовлетворить этот спрос, так как почти все подходящие по масштабу квартиры и дома были построены пять и более лет назад и не всегда отвечают современным требованиям к инженерии и планировке пространства",— поясняет Елена Юргенева.
Тем не менее в строящихся сегодня элитных комплексах есть достойный выбор квартир большой площади, включая классические пентхаусы.
Дрейф на юго-запад
"Другим и, пожалуй, уже неоспоримым фактом стала тенденция к смещению географии элитного строительства за пределы Садового кольца,— говорит Екатерина Батынкова.— Яркий пример — район Хамовники, в котором сегодня складывается новый элитный кластер". С одной стороны, поясняет эксперт, это обусловлено характеристиками района — местоположением, транспортной доступностью, экологией, инфраструктурой и "аристократической родословной". С другой стороны — достаточный объем территорий для реализации крупных элитных комплексов, на которые сформировался устойчивый покупательский спрос с весьма четким списком потребительских предпочтений. "При выборе элитной квартиры сегодняшние покупатели подыскивают на рынке не только квадратные метры, отвечающие всем требованиям элитного строительства, но и по-настоящему комфортное пространство для жизни своей семьи. Они хотят иметь в шаговой доступности не только полноценную инфраструктуру, включая социальные объекты, но и озелененное пространство внутри жилого комплекса,— поясняет Екатерина Батынкова.— В этом смысле в Хамовниках отсутствуют основные проблемы, характерные для Остоженки и других центральных микрорайонов, возникшие в силу точечной застройки высокой плотности и превратившие их в недружелюбную для проживания городскую среду".
В результате Хамовники перехватили лидерство у Остоженки, став "платиновой милей" Москвы. "По состоянию на ноябрь 2012 года наибольшее количество объектов элитных новостроек, в том числе объектов с апартаментами, расположено в районе Хамовники (28% общего объема), далее следуют Пресненский район (19%) и Остоженка (13%)",— подсчитывает Татьяна Шарова, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome. Спрос, по ее словам, также сосредоточен на Хамовниках и Пресне. Подсчеты Knight Frank Russia & CIS подтверждают: в структуре спроса Хамовники лидируют с большим отрывом (в октябре — 80% спроса).
Концепция нового урбанизма подразумевает гармоничное сосуществование природы и архитектуры
Ценность имени
"Опыт застройки Остоженки заложил основы другой тенденции, пришедшей в свое время на московский рынок из мировой практики, а именно привлечения к работе именитых архитекторов, реализованные проекты которых уже стали синонимом качества и гарантии высокой ликвидности и стоимости объекта на рынке",— отмечает Екатерина Батынкова. Так, стоимость квартир в доме по проекту Сергея Скуратова в Бутиковском переулке на 20% превышает среднюю стоимость на вторичном рынке недвижимости в районе Остоженки. Цена на квартиры в доме архитектора Юрия Григоряна, построенном в 2003 году в Молочном переулке, также превышает рыночную более чем на 20%. "При этом квартир в свободной продаже в нем практически не найти",— добавляет Екатерина Батынкова.
На примере Остоженки стало ясно: имя архитектора имеет свою вполне выражаемую в деньгах цену. "Сегодня эта тенденция качественно преобразовывается и выражается в участии нескольких ведущих архитекторов в одном проекте ("Садовые кварталы", "Грюнвальд"), когда командная работа обеспечивает не только отдельные архитектурные шедевры авторов, но и комфортное, эстетически функциональное пространство для жизни в городе",— говорит Екатерина Батынкова. Влияние архитектурного стиля и имени архитектора комплекса на принятие решения о покупке недвижимости растет, утверждает эксперт.
"В отношении архитектурного стиля и отделки наибольшим спросом пользуются объекты с применением дорогих натуральных материалов, но без кричащей безвкусицы с обилием лепнины и позолоты. Современные покупатели хотят видеть архитектуру и интерьер дома изысканными и при этом немного сдержанными",— добавляет Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Real Estate Consulting Group. Покупательский спрос, отмечает она, смещается от внешне эффектных к качественным по строительству и внутреннему содержанию проектам. "Сейчас преимущественно покупают не просто квартиру, а образ и стиль жизни, отражающийся в деталях",— поясняет Владимир Авдеев, управляющий партнер S. A. Ricci.
Новый элитный урбанизм
Покупатели элитной недвижимости, как правило, часто бывают за рубежом, а то и имеют недвижимость в Европе и США. Привыкнув к западным стандартам, они ждут похожего подхода и в России. А на Западе сегодня принято создавать то, что называется дружелюбной средой.
Екатерина Батынкова отмечает две связанные с этим тенденции. "Первая — обеспечение в жилых комплексах баланса природной и архитектурной составляющих, когда территория не застраивается в ущерб зеленым насаждениям и рекреационным зонам отдыха,— говорит она.— Вторая тенденция — сочетание приватного пространства с общественным, когда элитные жилые комплексы не ограждаются заборами и создают социально-этический дисбаланс, а с помощью грамотных архитектурных, ландшафтных и технологических решений сохраняют и открытость города, и приватность частного пространства".
Таким образом, можно констатировать, что элитная недвижимость в Москве избавилась от последствий кризисного шока. Более того, благодаря западной прививке и приобретенному российскими архитекторами опыту она стала более интересной и комфортной. А изменение локации помогло избавиться от тесноты и органично вписаться в живую ткань города.