Вводится новый налог на недвижимость. Теперь за нее придется платить в десять раз больше, чем сейчас.
Первыми испытают на себе прелести нового налога жители Твери и Новгорода. Именно в этих городах решением бюджетно-финансового комитета Госдумы России будет проводиться эксперимент по новой схеме налогообложения недвижимости.
Если эксперимент удастся, то есть налогов с жителей этих городов будет собрано больше, чем сейчас, эта схема будет применена по всей стране.
Новый проект
Господа собственники, пришло время расплачиваться с государством. Проект закона "О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Новгороде и Твери", о котором говорят в Министерстве финансов и Государственной Думе, коснется не только жителей этих городов. Речь идет о увеличении налога на недвижимость для всех нас.
Суть грядущих изменений такова: предполагается заменить существующие имущественные налоги (налог на имущество юридических и физических лиц и налог на землю) одним — налогом на недвижимость.
Да, количество налогов сократится вдвое. Но их суммы... В правительстве не скрывают, что размер наших ежегодных отчислений в бюджет должен возрасти в несколько раз.
Сергей Шаталов, заместитель министра финансов РФ: "Сначала этот налог будет введен в порядке эксперимента в двух наиболее прогрессивно настроенных и подготовленных городах — Новгороде и Твери.
Жителям этих городов не надо будет платить раздельные налоги на имущество и на землю. Их заменит единый налог — налог на недвижимость. Который останется в местном бюджете. Если эксперимент будет успешным и поступлений в бюджет будет достаточно, мы будем тиражировать опыт Новгорода и Твери в других городах. По нашим подсчетам, этот эксперимент займет несколько лет".
Пока этот эксперимент еще не начался, но уже сегодня ясно, что сумма нового налога будет гораздо более ощутимой для кошелька собственника. По сравнению с той, которую мы платим сегодня.
Надо сказать, что по нынешним налоговым меркам обладание собственностью — занятие не слишком обременительное. Налоговые выплаты за приватизированное жилье носят скорее символический характер. Судите сами. Налог, который взимается с нас, рассчитывается от инвентаризационной стоимости недвижимости путем умножения на коэффициент 0,1%. Что это значит на практике? По справке БТИ, обычная однокомнатная квартира в не самом престижном районе Новгорода стоит 16 миллионов 693 тысячи рублей. Собственник платит за нее в качестве налога 16 693 рублей в год. Согласитесь, сумма чисто символическая.
С введением нового налога на недвижимость ситуация изменится в корне. Собственно, вся новизна этого налога заключается в том, что его размеры будут определятся рыночной стоимостью недвижимости.
Александр Корсунов, мэр Новгорода: "Сегодня налоги с собственников недвижимости собрать невозможно. На сбор этих копеечных налогов (рассылка извещений, проверка сведений о доходах и собственности, процедура взимания. — "Д") уходит больше средств, чем мы получаем.
Дошло до того, что я личным распоряжением освободил от уплаты налогов на имущество и землю владельцев земельных участков и дачников.
Но как только размер налога увеличится, у нас появится заинтересованность в поступлении этих средств в городскую казну. А сомневаться в том, что сумма налога увеличится, не приходится. Потому что он будет исчислятся не от стоимости по данным БТИ, а от реальной рыночной стоимости недвижимости".
Сама технология сбора налогов останется прежней. Всех собственников вносят в специальный перечень. А далее муниципальные органы (земельный и жилищный комитеты, БТИ и Горархитектура) совместными усилиями устанавливают размер налога на недвижимость согласно разработанным методикам оценки. Затем собственникам будут разосланы извещения с указанием суммы, которую они должны будут заплатить.
Естественно, рыночная стоимость квартиры весьма существенно отличается от ее балансовой стоимости. И не только в Москве, а практически во всех российских городах.
При расчете новой "налогооблагаемой базы" — то есть определении истинной стоимости вашей квартиры — теперь будут учитываются абсолютно все параметры: начиная с года постройки дома и заканчивая престижностью района, в котором вы живете. В результате может набежать довольно внушительная сумма. Понимая, что за некоторые квартиры собственники просто не смогут платить, разработчики проекта решили смягчить удар. И на первом этапе эксперимента (то есть в течение приблизительно трех лет) налог будет взиматься не со всей суммы, а только с 2,5%-10% рыночной стоимости. С кого будут брать минимум, с кого максимум — пока не решено. И вообще, само понятие эксперимента подразумевает возможность менять эти коэффициенты по ходу дела.
Предполагается, что эффективная ставка налога (то есть та, которая будет применяться) будет рассчитана по следующей схеме: номинальная ставка (5%) умножается на коэффициент налогообложения (2,5%-10%). Получается, минимальная эффективная ставка составит 0,125%, а максимальная — 0,5%.
Эффективную ставку надо умножить на рыночную стоимость объекта налогообложения, полученная сумма и будет олицетворять налог.
Что, собственно, нам от этих расчетов? Оказывается, за ту же самую новгородскую квартиру, за которую раньше платили 16 693 рублей, предстоит вносить в качестве налога 192 тысячи рублей в год. По той простой причине, что ее рыночная стоимость оценивается в 7000 долларов (по данным Российского общества оценщиков).
Причем эти изменения коснутся буквально каждого, кто обладает недвижимостью. Будь то собственник городской квартиры или обладатель коттеджа. Последним придется раскошелиться в большей степени. Например, за особняк площадью 90 квадратных метров с вас потребуют 1 миллион 375 тысяч рублей в год.
И надо сказать, что эта сумма — не предел. Рыночная стоимость квартир будет расти. А это автоматически потянет за собой увеличение размера налога.
Кто будет оценивать недвижимость
Естественно, ключевым становится вопрос: кто же будет устанавливать рыночную стоимость недвижимости? Если разработчики законопроекта хотят соблюсти чистоту эксперимента, они должны призвать в Новгород и Тверь независимых оценщиков. А заодно форсировать принятие закона об оценке, который придаст вес решениям независимых оценщиков.
Это вопрос до сих пор не решен. Представьте, в городе работает комиссия городского БТИ, столичные оценщики и риэлторы, независимые эксперты. Понятия о ценности недвижимости у них хоть немного, да разнятся. Чья оценка будет решающей? Какая сумма в результате будет принята за налогооблагаемую базу и не будет оспариваться в суде?
Игорь Артеменков,президент Российского общества оценщиков:"При оценке жилья в целях налогообложения мы используем так называемую методику массовой оценки. Но нам необходимо иметь объективную статистику по количеству сделок на рынке. Важно знать, по какой цене продается то или иное жилье. И рассматривать каждую квартиру в определенном ценовом поле. Если по документам проходят фиктивные цены БТИ — реальную картину выяснить невозможно. Впрочем, если цены будет диктовать городская администрация, объективной оценки мы тоже не получим. Мне кажется, что установление нового налога — это забегание вперед. И внедрять этот опыт в России надо постепенно, а не по указанию сверху".
Итак, чтобы выяснить, кто же будут определять стоимость вашей квартиры, надо либо ожидать принятия закона об оценке, либо, дождавшись первых результатов эксперимента, опытным путем выяснить, чья оценка окажется самой авторитетной.
------------------------------------------------------
Кто занимается оценкой недвижимости в городах, где проводится эксперимент.
В Твери местными властями ведется статистка сделок с недвижимостью. На основании этих данных и планируется определять реальную налогооблагаемую базу. По мнению местных специалистов, только эта методика позволяет делать объективные выводы о рыночной стоимости городских квартир.
В Новгороде, по словам мэра, практически завершена работа по инвентаризации недвижимости в ценах 1996 года. Работу по инвентаризации проводили опять же местные власти.
-------------------------------------------------------
Но налогооблагаемая база состоит не только из квартиры, дома и прочих сооружений. Платить надо и за землю, на которой они стоят. Причем не только владельцам отдельно стоящих построек, но и хозяевам квартир. Налог на землю — это как бы вторая составляющая часть нового налога.
При этом методика оценки земельных участков еще не разработана.
Впрочем, что нам до методик. Платить-то придется сразу за все. Но власти обещают облегчить налоговое бремя для разных социальных категорий. Для того и вводятся разные коэффициенты.
Будут ли льготы?
Но кому какие льготы положены, точно пока не знает никто. Правда, новгородский мэр утверждает, что налоговые выплаты не будут превышать 17% семейного бюджета. Который будет рассчитываться по данным из вашей налоговой декларации.
Попробуем выяснить, сколько же на самом деле предстоит платить.
Наталья Калинина, директор проекта "Система налогообложения недвижимости", генеральный директор "ЦФИР Консорциум": "Мне кажется, что налог на недвижимость не должен быть больше, чем плата за найм, которую платят жильцы неприватизированных квартир".
Александр Корсунов: "По нашим прикидкам, налог на недвижимость для типовых квартир составит от 50 до 150 тысяч рублей в год. Конечно, эта цифра условна и зависит от площади квартиры, от местонахождения и качества дома — словом, от всего, что влияет на рыночную стоимость жилья.
Для собственников коттеджей налог составит до полутора миллионов рублей. Но это еще не окончательные расчеты".
А как же укладываются эти расчеты в те самые 17% семейного дохода? Получается, что семейный бюджет должен превышать 200 долларов в месяц. А как быть с теми налогоплательщиками, уровень жизни которых не позволяет платить указанные суммы?
На этот случай предусмотрен индивидуальный подход к каждому семейству. Более того, предполагается создать примирительные комиссии. Которые будут искать компромиссные решения и следить за тем, чтобы соблюдались права льготников.
Но представьте себе, какие очереди будут выстраиваться в подобных комиссиях, если их придется создавать в Москве, где проживает более девяти миллионов человек. Пока это возможно осуществить только в маленьких городках.
Население Новгорода составляет 240 тысяч человек, население Твери — 450 тысяч человек.
В Москве будет свой налог
Но, судя по всему, в Минфине не считают невозможным распространение передового опыта на всю Россию. В том числе и на столицу.
Во всяком случае, Налоговый кодекс, если он будет принят в предлагаемом виде, предусматривает уплату налога на недвижимость именно по такой схеме.
Андрей Куприянов, начальник отдела маркетинга риэлторской компании "Сава": "Кому выгоден новый налог? Прежде всего городским властям — деньги попадают в их бюджет. Оценщики тоже в выигрышном положении. Особенно, если учесть, что переоценивать надо будет весь жилой фонд страны. Естественно, они будут получать за это соответствующие гонорары.
Если будет расти не только рыночная стоимость (налогооблагаемая база), но и ставки налогов, это приведет к увеличению количества сделок. Собственники, которые не "потянут" новый налог, будут продавать свои квартиры. И покупать более дешевое жилье. Риэлторам это выгодно. Населению — вряд ли".
Как скажется новый налог на кошельках московских собственников? С учетом того, что цены на столичную недвижимость в несколько раз превышают средние показатели по России, можно предположить, во что обойдется приватизированное жилье столичным жителям.
Возможно, что никак. Дело в том, что у московских властей существует свой проект реформирования налога на собственность.
Петр Добров, депутат Московской городской думы: "Москва не против объединения налогов. Но здесь возникает ряд проблем. Мы еще не решили, что делать с землей: брать налог или плату за ее использование. Во всяком случае городская Дума разработала закон о платном землепользовании. Нам кажется, что это будет более эффективно в экономическом плане. И менее обременительно для налогоплательщиков. Но говорить о конкретных ставках еще рано.
К тому же условия эксперимента в Новгороде и Твери предполагают, что налоговая ставка должна зависеть от платежеспособности населения. А в Москве проконтролировать доходы крайне сложно. Как в этом случае устанавливать размер налога и определять налоговые льготы?"
Но, в любом случае, нам с вами придется платить за собственность больше, чем сегодня. Будем ли жить по новгородским законам или Москва придумает свои — результат предопределен. Налог на собственность будет увеличен.
Инга ЗАМУРУЕВА
Подписи
Иван Новицкий, председатель комиссии Мосгордумы по налогообложению и землепользованию: "Налоговое бремя надо перенести на владельцев недвижимости. Но размер налогов должен быть разумным — зачем резать курицу, несущую золотые яйца".
Петр Добров, депутат Мосгордумы: "Москве эксперимент с налогами не нужен. Здесь свои правила игры".
Александр Корсунов, мэр Новгорода: "Принципиальная новизна налога в том, что он будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости недвижимости".
Собственник этого особняка должен будет платить налог в размере более 2 миллионов рублей в год.