Если вы успели приватизировать квартиру, то с легкостью можете лишиться собственности. И при реконструкции или сносе вашего дома рассчитывать только на социальную норму в новостройке. При этом совсем не обязательно ждать 16 июня.
По крайней мере, именно такую процедуру предложил Мосгорсуд. Деприватизировав более ста квартир в центре Москвы. Сейчас от решения Верховного суда зависит будет ли создан прецедент деприватизации жилья для всей России или же этот скандал станет чисто московским юридическим казусом.
Я точно знаю: хочешь...
Можете представить с какими трудностями приходится сталкиваться законопослушным гражданам, вознамерившимся превратить муниципальную квартиру в собственную? В Санкт-Петербурге, например, иногда разрешают приватизировать комнату, но ... без потолка. Если последний украшен, скажем, лепниной и представляет художественную ценность, то он будет принадлежать Государственному институту памятников старины. Сотрудники которого время от времени могут заглядывать в ваши апартаменты.
Но в Петербурге судебных разбирательств по поводу прав собственности на квартиру не наблюдается. В местном Центре по приватизации признались, что "пока все спокойно".
А в Москве, если вы живете в доме, который угодил в "черный список" ("Деньги", ##49/95) реконструкции и капремонта, приватизировать квартиру можно. Но только через суд.
В противном случае вам придется упаковывать чемоданы и прощаться с милыми сердцу переулками Арбата, Патриарших или Никитских во имя жулебинских и марьинских новостроек.
Правда, многие жители старинных московских улочек добились приватизации своих квартир через суд.
На сегодняшний день через Хамовнический, Пресненский, Бутырский и Мещанский муниципальные суды приватизировано 100 квартир (в том числе комнат в коммуналках).
Но не тут-то было. Дело в том, что всем "приватизантам" все равно придется подумать о смене места жительства. За пять месяцев этого года Мосгорсуд отменил все решения межмуниципальных судебных органов, деприватизировав квартиры.
Естественно, что среди москвичей волнение по поводу своей судьбы материализовалось в исковые заявления о защите гражданских прав. Которые, по их мнению, попираются московскими законами.
С., жительница дома по улице Неждановой:
— Живу в этом доме с 1933 года. У меня была 12-метровая комната в коммуналке. Соседи выехали, и я решила присоединить их одиннадцатиметровку. Имею право. А мне сказали, что в нашем доме нельзя присоединять площадь и приватизировать свои комнаты.
В районном суде мне разрешили присоединить и приватизировать комнату. У меня ведь льгот много, так что все по закону. А потом городской суд постановил, что я должна эти комнаты вернуть. Так что пока не знаю, чем закончится дело. Все решит Верховный суд.
А., бывшая жительница дома на Арбате:
— Я отдала соседям свои приватизированные комнаты, а они мне купили прекрасную однокомнатную квартиру. Потом обменяли арбатскую квартиру. Там теперь совсем незнакомые люди живут. Мосгорсуд деприватизировал мои комнаты и теперь всем надо возвращаться в прежние квартиры.
Впрочем, муниципальные власти абсолютно не согласны с протестами "расприватизированных" граждан.
Павел Халеев, сотрудник департамента муниципального жилья:
— Приватизация запрещена в аварийных домах по закону. Но, кроме этого, правительство Москвы запрещает приватизацию в домах, которые подлежат капитальному ремонту, реконструкции, модернизации. Федеральный закон об основах федеральной жилищной политики не запрещает нам вносить дома в ограничительные списки. Так что мы все правильно делаем.
Поэтому когда нас упрекают, что мы запрещаем приватизацию в неаварийных домах, это неправильно. Почему мы это делаем? Только для того, чтобы прекратить искусственное увеличение жильцов в домах.
Мы по прошлой практике знаем, что как только дом подлежит выселению, начинаются разводы, прописывают родственников. Иногда меняют комнату в перспективной квартире на отдельную квартиру. А оттуда приезжает очень большая семья, чтобы через год получить несколько квартир. Если процесс переселения затягивался на несколько лет, мы сталкивались с тем, что новых квартир нужно было предоставить в два раза больше, чем рассчитывали.
Сейчас эта опасность увеличилась, потому что мы заключаем договор на реконструкцию с инвестором. Который должен обеспечить жильем всех прописанных в доме. И когда число жильцов и собственников искусственно растет, то у инвестора возникают проблемы.
Собственникам мы должны предоставить равноценные квартиры. У кого большая площадь, тем переселение выгодно. Если мы будем предоставлять равноценное жилье собственникам из пятиэтажек, они только проиграют. А нанимателям мы даем новое жилье в соответствии с социальными нормами, то есть по 18-19 квадратных метров общей площади на человека.
Поэтому сегодня люди сами не хотят приватизировать квартиры в домах, подлежащих реконструкции и сносу. Они даже деприватизируют квартиры, потому что у нанимателей жилья меньше проблем при переезде. Не надо расторгать договор о праве собственности, не надо проходить нотариальную процедуру дарения муниципалитету своей приватизированной квартиры.
Люди очень рады, когда у них государственная квартира.
А жалобы в суд подают только недовольные. Мосгорсуд защищает права инвесторов и города. И это правильно.
Хотя, как сообщил один из сотрудников Мосприватизации, пожелавший остаться неизвестным, решение о деприватизации противоречит закону. Правда, добавил он, изменить или хотя бы повлиять на изменение решений Мосгорсуда в Мосприватизации не могут.
Между землей и небом — война
Постановление Президиума Мосгорсуда, инициированное Председателем Мосгорсуда Зоей Корневой, отменило судебные решения о присоединении коммунальных комнат. Что не удовлетворило московских судей.
Председатель одного из муниципальных московских судов, пожелавший остаться неизвестным:
— Большая часть гражданских дел касается домов, в которых запрещена приватизация, присоединение комнат в коммунальных квартирах и любые сделки с жильем.
Согласно ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда", приватизация запрещена в аварийных домах, в общежитиях, в домах закрытых военных городков. Приватизация отдельных комнат в коммунальных квартирах тоже не разрешается, коммунальную квартиру можно приватизировать только полностью, с согласия всех соседей.
Если бы эти дома действительно были аварийными, никто бы не спорил. Это требование закона. Но мы запросили заключение ДЭЗов или РЭУ, у которых эти дома на балансе, справку из Мосжилниипроекта, заключение межведомственной комиссии, соответствующее распоряжение префекта. Детально разобрались в каждом деле. Оказалось, что нет причин, чтобы отказывать жильцам в приватизации квартир.
Но Мосгорсуд отменил все принятые нами решения. И вынес свое: квартиры деприватизировать.
Многие из судей были возмущены и были вынуждены "уйти в отставку". Так как отстаивали не просто права граждан, но и сам закон. А решение Мосгорсуда — незаконное, оно противоречит Конституции и Жилищному кодексу.
Однако, мы люди не трусливые и готовы противостоять Мосгорсуду. Мы направили в Верховный суд два представления об отмене решений Президиума Мосгорсуда о деприватизации. И это, несмотря на то, что ранее Верховный суд отклонил тридцать наших дел из восьмидесяти и отправил их на пересмотр, сославшись на отсутствие жалобы сторон. Ситуация настолько запутанная, что остается надеяться на компетентность Верховного суда и его резолюцию.
Интрига борьбы судей становится более понятной, если учесть, что вполне обоснованное право жильцов на приватизацию собственного жилья может быть нарушено. Причем, не только в последнем случае с решением Президиума Мосгорсуда.
Практически никто из вас, уже приватизировавших свои квартиры (или только собирающихся это сделать), не застрахован от неожиданной "экспроприации". Потому что наш суд, самый гуманный суд в мире, может изменить не только форму вашей собственности, но и заставить расторгнуть ранее совершенную сделку и вернуть деньги по остаточной стоимости купленной вами квартиры.
Дмитрий Жарков, юрист:
— Процессуальная процедура надзорного пересмотра решений включена в гражданский процессуальный кодекс. Она позволяет отменить любое решение местных судов.
У нас в стране три надзорные инстанции: Президиум суда субъекта федерации, Судебная коллегия и президиум Верховного Суда. Кстати, судебный надзор, кроме России, сейчас действует в чистом виде только в Северной Корее. Другие страны такого порядка не имеют.
После принесения протеста председателем суда он рассматривается надзорной инстанцией и обычно удовлетворяется. Так произошло и с протестами Председателя Мосгорсуда. Они все были удовлетворены, а решения о присоединении комнат отменены.
Получается, что суды должны заново рассматривать дела и, судя по указаниям Мосгорсуда, отказывать гражданам в присоединении комнат.
Впрочем, перспективы исполнения многочисленных постановлений президиума Мосгорсуда по этому вопросу сомнительны. Прежде всего из-за того, что судьи районных судов не очень торопятся пересматривать решения о присоединении комнат.
Во-первых, никто не хочет вызывать огонь на себя. Все понимают, что "деприватизированные" жильцы ни за что не согласятся с таким решением.
Во-вторых, если пересмотр начнется, то вчерашние истцы — присоединители комнат — не пойдут в суд. Если они не будут являться постоянно, то судья вынуждена будет оставить иск без рассмотрения и произвести поворот исполнения решения суда (то есть автоматически "расприватизировать" квартиру и отсоединить присоединенную комнату). Но и этого судья не сделает, потому что таким образом будут нарушены права нынешних обитателей вчерашних коммуналок, что также недопустимо.
В результате становится очевидным, что многочисленные постановления Президиума Мосгорсуда просто невыполнимы. Но, тем не менее, эти самые постановления уже вызвали некоторое и вполне объяснимое недовольство в среде московских судей. Председатели московских судов вносят одно за другим представления в Верховный Суд России, надеясь, что его председатель или заместители по гражданским делам принесут соответствующие протесты на пресловутые постановления Президиума Мосгорсуда.
Конечно, вас может утешить то, что судебное решение практически невыполнимо. Но попробуйте посчитать чего вам будет стоить хождение по судебным инстанциям, переговоры с адвокатами. А если представить, что деприватизация превратится в устойчивое явление...
Тем более, что на вашу квартиру всегда найдется желающий.
Евгений Данилов, адвокат:
— Я думаю, что возвращение "на круги своя", то есть отмена решений судов по присоединению комнат в "коммуналках" выгодно прежде всего так называемым инвесторам, или расселителям домов, занесенных в "черные списки". Одно дело, когда нанимателя выселяют из комнаты — много ли он может потребовать? А другое — когда выселяют собственника. Тут уже надо выплачивать компенсацию на полную катушку. И по рыночной стоимости.
Думаю, что в конечном счете Верховный Суд отменит Постановления Президиума Мосгорсуда. В крайнем же случае придется оспаривать московские нормативные акты в Конституционном суде из-за их противоречия федеральному законодательству. Правда, федеральный закон "Об основах федеральной жилищной политики" с учетом последних изменений допускает введение ограничений субъектами федерации (каковым является и Москва) в нормах жилой площади присоединяемых комнат на количество проживающих, но эти ограничения могут быть введены только законом города Москвы, а не постановлениями московского правительства. Надеюсь, что Московская городская дума, которая постоянно борется за ликвидацию московских коммуналок, вряд ли будет устанавливать подобные ограничения.
Галина Хованская, депутат Московской городской думы:
— Попытка сэкономить на несчастном собственнике ни к чему хорошему не приведет. Если город не сумел решить проблему расселения центра, почему бы не дать возможность жильцам решить эту проблему самостоятельно. Должны быть цивилизованные способы отселения.
Если мы начнем предоставлять действительно равноценное жилье, никаких судебных разбирательств не будет.
Почему необходимо дать возможность людям приватизировать квартиры? С собственником всегда легче договориться. Ему достаточно предложить достойные условия сделки: компенсацию в натуре, компенсацию в деньгах, участие в инвестиционном проекте на каких-то льготных условиях.
Что касается Представления в Верховный суд о пересмотре решения Мосгорсуда, то я абсолютно согласна со всеми требованиями муниципальных судов.
Власть всегда выступает за ограничение приватизации в этих домах, а мы предлагаем разрешить приватизацию без ограничений.
Я себя под Лениным чищу...
Конечно, некоторые законопослушные граждане решат, что деприватизационная беда минует их стороной. В самом деле, могут рассуждать они, не так давно в Петербурге было запрещено приватизировать квартиры, где ступала нога Ленина. А недавно такие ограничения сняли, разом разрешив приватизацию более 400 тысяч совсем не конспиративных квартир, в которых некогда Ленин (Киров, Сталин, Свердлов и проч.) пил чай. Теперь ограничения касаются только аварийных питерских домов.
Александр Шохин, начальник центрального агентства по приватизации Санкт-Петербурга:
— На сегодняшний момент каких-либо особых ограничений, кроме предусмотренных федеральным законом, в Петербурге нет. Что же касается квартир, находящихся в аварийном состоянии, то здесь — без вариантов. В Городском агентстве приватизации жилищного фонда Санкт-Петербурга существует список, где перечислены дома и квартиры, находящиеся в аварийном состоянии.
Впрочем, как убеждают петербургские специалисты, питерцы с удовольствием покидают свои аварийные коммуналки. И не ссорятся с властями по поводу запретов на приватизацию.
Москвичам сложнее. Особенно в тех случаях, когда они успели продать или обменять свои квартиры.
Павел Халеев, сотрудник Департамента муниципального жилья:
— Мы начинаем исполнять решение Мосгорсуда, а жильцы уже эти квартиры продали, туда уже въехали совершенно посторонние люди, с большими семьями и большими претензиями. И приватизация незаконна, и сделка купли-продажи незаконна. Представляете, какая цепочка...
Организация-инвестор, с которой мы заключили договор о реконструкции требует, чтобы все вернулось на исходную позицию. Одна организация уже три года не может заняться домом, потому что новые владельцы квартир не хотят выезжать из дома. Надо потрудиться, чтобы все вернуть на прежние места, опять же только через суд. Ведь когда совершается сделка купли-продажи, в договоре выставляется инвентаризационная стоимость квартиры, а расплачиваются реально по рыночной стоимости. Суд такие вещи не признает. Конечно, никто не хочет добровольно терять деньги и возвращаться к старому.
И не надо возвращаться к старому. Как конфиденциально сообщили нам в том же ДМЖ, аннулировать все сделки с приватизированными квартирами практически невозможно. Вряд ли кто-нибудь решится на насильственное выселение. А хозяева квартир в престижных домах никогда не уедут добровольно. Впрочем, после 16 июня возможно все...
Инга ЗАМУРУЕВА, Светлана ПОШЕРНЕВА, Павел ЕВТУШЕНКО
Подписи
В этом доме на Арбате 19 квартир приватизировали. А одну — Президиум Мосгорсуда уже успел деприватизировать.
В этих домах в Трехпрудном переулке и на улице Неждановой несколько квартир деприватизированы. Их жильцам, как нанимателям, при отселении можно рассчитывать на 18-19 метров жилья на человека.
Евгений Данилов, адвокат: "Я думаю, что в конечном счете Верховный суд отменит Постановления Президиума Мосгорсуда о деприватизации квартир."
В Санкт-Петербурге отменили запрет на приватизацию квартир, связанных с именами большевиков-революционеров. Но не разрешают приватизировать потолок в собственной квартире, особенно, если он представляет художественную ценность.
В Москве, как показывает практика, судебная инстанция может не только запретить, но и отменить приватизацию квартиры.