В июне на рынке жилой недвижимости начался незначительный спад покупательской активности, однако на количестве закрытых сделок начало летнего сезона пока не сказалось. В июне финишировали сделки, которые начинались еще в мае, но были отложены из-за колебаний курса доллара и затяжных праздников. Впрочем, уже в июле квартир будет продано меньше, так как на рынке не будет отложенного спроса.
Разница курса
Традиционно лето на рынке московской городской недвижимости является сезоном низкого спроса на квартиры. Большинство покупателей уезжает в отпуска, переезжает жить на дачи или просто откладывает покупку квартиры до осени. Однако вот уже несколько лет подряд первый летний месяц по числу заключенных сделок не сильно уступает, а иногда и опережает последний весенний. Все дело в том, что длинные майские праздники используются многими покупателями квартир как незапланированный отпуск, поэтому в мае покупатели активизируются лишь во второй половине месяца. А это приводит к тому, что многие сделки переносятся на июнь.
В 2012 году эта тенденция усугубилась тем, что в последний месяц весны резко вырос курс доллара и многие аналитики заговорили о надвигающейся волне кризиса, что также сказалось на активности покупателей квартир. "В июне продолжилась тенденция падения спроса. Очень сильно замедлил продажи рост курса доллара, который повысил стоимость квартир в рублях на 10-15%. Вероятнее всего, этот фактор будет влиять на спрос также и на протяжении июля и августа",— объясняет управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов. Тем не менее изменение курса доллара напугало далеко не всех покупателей. "Традиционное летнее затишье начинается с середины июля, поэтому сейчас период отпусков на продажах пока еще не сказывается. Звонков и показов стало меньше на 10-15%, но темп закрытия сделок остался прежним, поскольку сейчас подписываются договоры по объектам, показы по которым были еще весной",— отмечает Наталья Шичанина, директор по продажам компании Vesper.
На момент сдачи этого номера статистические данные Росреестра еще не были опубликованы, поэтому подтвердить правоту экспертов цифрами сложно. Однако, как ожидает коммерческий директор DNA Realty Евгений Данилов, показатели июня вряд ли будут хуже майских, так как именно в июньской статистике будут отражены сделки конца мая, который выдался достаточно насыщенным для риэлторов и девелоперов.
"В премиальном сегменте мы наблюдаем хорошие темпы продаж, несмотря на летний период. Динамика в июне даже превышает предыдущие месяцы. Но это касается только готовых проектов либо тех, которые находятся на завершающей стадии строительства",— рассказывает заместитель генерального директора по коммерческой политике корпорации "Баркли" Дмитрий Земсков. По его прогнозам, уже в ближайшее время на рынке элитного жилья цены могут вырасти на 10-15% вследствие увеличения спроса на такие квартиры со стороны инвесторов, опасающихся за сохранность своих средств на фондовом и валютном рынках.
"Несмотря на начало сезона отпусков, активность покупателей на рынке новостроек Москвы увеличилась. По сравнению с маем увеличение спроса составило порядка 25%",— приводит свои данные заместитель гендиректора "НДВ-Недвижимости" Ольга Новикова. "Лето на рынке недвижимости традиционно характеризуется снижением спроса. Нынешний сезон отпусков не стал исключением. На рынке отмечается снижение покупательской активности во всех сегментах",— возражают аналитики группы компаний МИЦ.
Рост за счет вымывания
Тем не менее цены на квартиры в Москве и области продолжают расти. "В июне средние рублевые цены на вторичном рынке выросли на 2,6% и составили 173,6 тыс. рублей за квадратный метр. Долларовая стоимость "квадрата" на фоне подорожания валюты снизилась на 3,8%,до $5,3 тыс. Стоимость жилья подросла в основном за счет ухода с рынка наиболее дешевых квартир. Так, число предложений класса "эконом-минус" в июне снизилось почти на 4%",— подсчитал руководитель аналитического центра "ИНКОМ-Недвижимости" Дмитрий Таганов.
"Возможно, что рост цен на недвижимость на городском вторичном рынке связан по большей части с тем, что после колебания курса доллара продавцы скорректировали свои цены в сторону увеличения. Не все покупатели были готовы приобретать квартиры на новых условиях, поэтому возникла некая ситуация стороннего наблюдения за тем, как будет развиваться ситуация на рынке, в том числе и финансовом. И вполне возможно, что рост объема предложения на 6% за первый летний месяц свидетельствует о том, что некоторые покупатели заняли выжидательную позицию и наблюдают, как будет развиваться ситуация", — комментирует гендиректор "МИЭЛЬ-Брокеридж" Алексей Шленов.
При этом цены на жилье растут не только в Москве, но и в Подмосковье. "Максимальное увеличение цены в исследуемом периоде показали подмосковные новостройки бизнес-класса, где стоимость метра выросла до 70,1 тыс. рублей. В экономклассе увеличение цен менее значительно — 2%, конечная стоимость квадратного метра в этом сегменте составляет 69,5 тыс. рублей",— отмечает управляющий партнер Tekta Group Андрей Биржин. По оценкам "Азбуки жилья", по итогам первого месяца лета значение средней цены в Московской области составило 67,5 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 1,8% выше уровня прошлого месяца и на 5,4% выше значения декабря 2011 года.
Однако если в Москве рост цен обоснован растущим спросом, то в области некоторые эксперты ожидают его снижения. "В некоторых районах Подмосковья цены на новостройки упадут в сентябре-октябре, ряд строек остановится. Девелоперы заявляют о новых масштабных объектах, не оценивая реальную ситуацию. Вывод новых проектов на рынок увеличился в разы. В нескольких районах Московской области объем задекларированных застройщиками проектов уже в несколько раз превышает спрос, и этот разрыв будет увеличиваться и дальше",— рисует мрачные перспективы для девелоперов гендиректор "НДВ-Недвижимости" Александр Хрусталев. Впрочем, во многом будущее рынка жилья будет зависеть не от избытка предложения, а от общеэкономической ситуации в стране и мире. Если все будет стабильно, то цены могут начать расти уже осенью, а их общегодовой прирост составит не менее 10-15%, если же ситуация будет развиваться по негативному сценарию, то на рынке начнется стагнация, а самые неудачные проекты и вовсе подешевеют, прогнозируют эксперты.