Все более обычными становятся сделки инвесторов, направленные на улучшение жилищных условий: покупатель вкладывает деньги в однокомнатную квартиру, доводит ее "до ума" и продает. Вырученных денег хватает на покупку двухкомнатной квартиры на начальном этапе строительства. Подобная тактика не приведет к перегреву на вторичном рынке жилья, считает обозреватель Андрей Воскресенский.
На первичном рынке жилья эконом-класса Подмосковья доля инвестиционных сделок достигает 25%. К такому выводу пришли специалисты группы компаний "МИЦ", проанализировав структуру сделок. Четверть инвестиционных сделок — это, пожалуй, даже побольше, чем до кризиса. Что, в общем-то, странно: по мере строительства дома цены, конечно, растут, но далеко не такими темпами, как три года назад, когда одновременно поднимались и среднерыночные цены.
Однако, на самом деле, ничего странного нет. Почти половина инвестиционных сделок не обычные, а такие, которые аналитики МИЦ называют "перфекционистскими". То есть цель инвестора — не получение прибыли, а поэтапное улучшение жилищных условий.
Инвестируя в недвижимость на начальном этапе строительства, можно получить прибыль размером до 60% к моменту готовности жилого дома. Денег, вырученных от продажи готовой однокомнатной квартиры, оказывается достаточно для покупки двухкомнатной квартиры на этапе котлована. А рыночная стоимость готовой двухкомнатной квартиры покрывает стоимость трехкомнатной на старте строительства. Как правило, сделки такого рода заключаются без ипотечных кредитов, на собственные средства. И таких сделок на подмосковном рынке порядка 10% от общего количества.
Казалось бы, при чем тут инвестирование, если человек просто улучшает жилищные условия? А при том, что покупки на ранних стадиях подогревают спрос, а затем эти квартиры оказываются в продаже, увеличивая предложение на вторичном рынке. Именно так происходит и при обычных инвестиционных сделках. Впрочем, данная схема не приведет к перегреву рынка, поскольку спрос на маленькие квартиры всегда выше, чем на большие.