Коротко

Новости

Подробно

Журнал "Коммерсантъ Деньги" от , стр. 6
 Обзор цен на недвижимость

Российский рынок недвижимости: и все-таки я верю


       Квартиры перестали дорожать. В Москве и в других российских городах. Где-то ждут, что жилье подешевеет. Но ведь есть, есть еще такие уголки, где квартиры дорожают. Почему бы не обратить внимание на провинциальные квартиры... На этом можно не только сэкономить, но и выиграть.
       
В деревню, в глушь...
       Похоже, что рынок жилья обретает устойчивость. И дело не в том, что цены на квартиры перестали расти в Москве и почти по всей стране. Неожиданно оказалось, что жилье перестало быть роскошью, а превратилось в средство обмена и накопления.
       По крайней мере, семья нашего коллеги решила разменять свою московскую трехкомнатную на две однокомнатные в Москве и Нижнем Новгороде. Сохранив при этом двухкомнатную в Москве.
       Александр С., филолог, глава семьи:
       — Представьте мое удивление, когда оказалось, что мы — не единственные желающие разменять свою квартиру на три, да еще и в провинции. Когда мы получили ключи от своих жилплощадей, оказалось, что мы заработали на операции около $ 30 000.
       И вернули половину суммы, вложенной в свою прежнюю московскую квартиру. Всего-то пять лет прошло. Сами считайте, сколько процентов мы получили на этой сделке. Совершенно при этом не рискуя. Через пару лет продадим квартиры в провинции. И на этом еще заработаем несколько десятков тысяч долларов.
       
       Представляете, какой размах можно придать тривиальному размену и переезду? А если вы при этом найдете на карте нашей родины местечко, где квартиры дорожают несмотря ни на что?
       Тем более, что в Москве риэлторы ждут дальнейшего понижения цен на квартиры. Но что вы скажете о Нижнем Новгороде или Екатеринбурге? Или о побережье Черного моря, где квартиры и не думают дешеветь...
        Константин Апрелев, президент Российской гильдии риэлторов (РГР), директор фирмы "SAVVA Real Estate":
       — Цены в Москве и Петербурге стабилизировались в последние месяцы прошлого года. Вопреки предыдущим годам и прогнозам, летом не было падения объема продаж, а осенью не произошло ценового всплеска. Летом было не только много покупок, но и много предложений. В октябре-ноябре предложение выросло на 6%, а цены остались на прежнем уровне.
       Геннадий Стерник, советник президента Российской гильдии риэлторов по анализу рынка недвижимости:
       — В городах с более развитым рынком жилья (Москва, Тверь, Барнаул, Омск) возникли ограничения спроса. Особенно, по отдельным типам квартир. Например, трехкомнатных в Твери, Барнауле, Чебоксарах, Ульяновске. Такие изменения в спросе привели к снижению объема реализации квартир и повлияли на динамику цен в перечисленных городах.
       Сейчас в крупных городах стремятся покупать хорошее жилье в престижных районах, а на некачественное жилье спрос уменьшается. Хотя в глубинке есть места, где дорогое жилье практически не покупается.
       Думаю, что в ближайшее время относительное ограничение спроса на жилье будет существенно сдерживать рост цен. Скорее всего, даже произойдет снижение цен на отдельные категории объектов недвижимости.
       
       Как видите, стабилизация цен на жилье в крупных городах сводит к нулю надежды на стремительное обогащение и даже возврат вложенного.
       Но и в этой ситуации можно отыскать невероятные возможности. Почему бы не направить наши усилия в другие российские регионы?
       Владимир Комиссаров, директор агентства торговли недвижимостью "Реал":
       — Уже сейчас крупные риэлторские фирмы стремятся выходить на межрегиональный рынок жилья. Это перспективное направление, тем более, что есть регионы, где цены на жилье очень низкие, а растут достаточно быстро.
       Например москвичам, желающим купить недорогую квартиру для проживания, можно посоветовать Подмосковье. А тем, кто хочет вложить средства — прежде всего курортные и промышленные города.
       Думаю, что через некоторое время будет очень выгодно вкладывать деньги в жилье на юге России.
       Особое внимание следует обратить на города, где строится либо расширяется метрополитен. Квартиру выгодно покупать там, где строится или планируется метрополитен. Когда линия метро войдет в строй, стоимость квартир значительно вырастет. А многие уже сейчас практикуют вариант стабильного получения доходов: сдают жилье в аренду. Здесь цены растут независимо от цен на квартиры.
        Григорий Куликов, директор агентства недвижимости "Миэль":
       — Кое-где в российской глубинке квартиру можно купить за $ 10 000, а продать в течение месяца за $ 20 000. На жилье в новостройках спекулятивные операции неэффективны практически в любом регионе. А вот старое, но качественное жилье может принести хорошие деньги. Есть регионы, где вложения в жилье очень перспективны. Но это — коммерческая тайна.
       
       Понятно, что коммерческих секретов вам так просто никто не откроет. Но разве мы сами не можем представить себе реальную картину жилищного рынка? По крайней мере, найти те регионы, где недвижимость — по-прежнему выгодный способ вложений.
       Игорь Мелихов, сотрудник информационного центра "Жилье" (Волгоград):
       — Осенью 1995 в Волгограде цены на жилье упали на 15%. В будущем эта динамика сохранится. Тем более, что все больше частных строительных фирм вкладывают деньги в массовое строительство.
       Геннадий Стерник:
       — В Хабаровске цены на жилье в валютном эквиваленте не меняются с 1992 года. Иногда можно найти двухкомнатную квартиру по цене однокомнатной. А все потому, что цены на квартплату, электричество, воду резко возросли, на рынке появилось больше предложений размена. И малоимущие пенсионеры часто вынуждены обменивать свои двух- и трехкомнатные квартиры на однокомнатные.
       В Тюмени стоимость на недвижимость растет относительно подъема курса валюты. Спрос удерживается в основном на одно- и двухкомнатные квартиры.
       
С этими регионами все понятно. Но есть же еще на каких-то улицах праздник...
       Александр Кудрин, директор агентства "Купе" (Екатеринбург):
       — В центре Екатеринбурга параллельно с запланированным городским строительством идет строительство элитного жилья улучшенной планировки. Средняя цена квартир в городе росла и, видимо, будет расти на 10%-15% в квартал.
       Инна Готская, специалист по информации Нижегородского фонда недвижимости:
       — В Нижнем Новгороде цены на жилье в конце года поднялись на 15% по сравнению с летним периодом.
       Владимир Комиссаров:
       — В южных курортных городах, таких как Пятигорск, Ессентуки, Геленджик, стоимость жилья на вторичном рынке возрастает в среднем на 15% в квартал. Объясняется это тем, что многие стремятся совместить отдых с поиском подходящего жилья. Сектор частных домов пользуется наибольшим спросом. Стоимость особняков достигает $ 220 тысяч.
       
Изменение цен на жилье в городах России в I-IV кварталах 1995 г. (в $ за 1 кв. м)
       По сведениям Российского Агентства Инвестиций и Недвижимости (РАИН) и фирм: "SAVVA Real Estate" (Москва), Агентство Недвижимости "Арсенал" (Тюмень), Информационный Центр "Жилье" (Волгоград), Агентство "Купе" (Екатеринбург), Нижегородский фонд недвижимости, Сибирское информационное агентство (Иркутск)
       
ГОРОД I квартал IV квартал
окраина центр окраина центр
Белгород 250-300 280-340 300-420 400-460
Владивосток 500-600 600-800 600-700 800-1000
Владимир 200-250 250-300 380-430 430-480
Волгоград 300-350 480-550 350-400 450-500
Георгиевск 250-280 320-360 350-400 400-440
Ессентуки 250-280 300-340 360-390 410-450
Екатеринбург 260-300 340-380 450-500 500-550
Ижевск 240-300 320-360 300-340 340-360
Калуга 250-300 350-400 260-300 410-450
Калининград 300-350 400-450 350-400 420-470
Курск 280-320 380-420 300-350 350-400
Кисловодск 250-300 340-400 400-420 450-480
Москва 860-1200 1400-1700 1200-1400 1400-1800
Невинномысск 250-280 320-360 350-400 400-440
(Ставропольский край)
Нижний Новгород 200-250 350-400 320-360 460-490
Новосибирск 200-250 250-300 230-280 350-480
Пенза 230-270 320-350 310-340 370-420
Пятигорск 250-280 300-340 360-390 410-450
Ростов-на-Дону 400-450 450-500 450-500 530-580
Ржев 200-230 320-350 250-300 350-380
Саратов 200-250 350-400 320-360 400-480
Петербург 500-600 700-900 600-800 800-1200
Смоленск 250-300 280-340 300-420 400-460
Ставрополь 250-300 340-400 400-420 450-480
Тамбов 300-350 480-550 350-400 450-500
Тверь 200-230 350-400 250-300 400-460
Торжок 200-230 320-350 250-300 350-380
Тюмень 450-500 450-500 400-450 500-550
Ульяновск 250-300 480-450 340-400 400-420
Хабаровск 300-350 350-400 360-420 450-500
       
       
       Вы уже выбрали город для вложения своих средств? Скажем, Екатеринбург, Нижний Новгород или Саратов? Поторопитесь. Потому что традиционно рост цен приходится на первое полугодие. Можете опоздать.
       
Цена пленительного счастья
       Вас не убеждают доводы в пользу вложений в жилье? Вам, говорите, себе бы квартиру приобрести. Тем более, вам следует поторопиться. Пока цены стабилизировались и не проявляют желания расти.
       Впрочем, как показывает опыт последних пяти лет существования рынка, вложения в недвижимость остаются не только одними из выгодных, но и самыми надежными.
       В самом деле, обратите внимание на стабильный рост цен на жилье и отсутствие рисков (за исключением, естественно стихийных и политических бедствий).
       Константин Апрелев:
       — Сегодня можно говорить, что рынок жилья окончательно сложился в экономически "активных" городах: Москве, Петербурге, Тольятти, Волгограде, Новосибирске, центрах нефтяной отрасли. Там, где хорошо развита система регистрации прав собственности на жилье, велики объемы приватизации.
       Сейчас в Москве риэлторские фирмы контролируют примерно 50% рынка жилья. Остальное пространство — поле деятельности частных маклеров. В Петербурге порядка 65%-70% сделок контролируется фирмами. Там не так много частных брокеров. В других регионах риэлторы контролируют до 80%-90% рынка.
       В Москве сейчас продается порядка 80 000 квартир в год, в Петербурге — около 10 000. В провинциальных городах заключается от 100 до 400 сделок в месяц.
       При этом, заметьте, до 1995 года цены на жилье стабильно росли. Особенно интенсивными были рост стоимости квартир в 1992 и 1994 годах. Купив квартиру в 1992 году, можно было за короткий промежуток времени получить до 100% годовой прибыли. То же было в 1994 году.
       Но как только замедлились темпы роста, окончательно сложилась резкая дифференциация цен на жилье низкого и высокого качества. Если четыре года назад разница составляла 20%-30%, то сегодня разница достигает 100 %.
       Впрочем, если вас не убеждают цифры, обратитесь к опыту. В самом деле, в Москве сложился слой покупателей элитного жилья. Им не жалко платить по $ 2500 за квадратный метр в экологически чистых районах — в Новых Черемушках, Кунцево, Крылатском, Строгино. Такие квартиры всегда легко перепродать или обменять. А цена на такое жилье, как уверяют риэлторы, будет только возрастать. Например, купивший три года назад квартиру в Крылатском, сейчас легко может ее продать, заработав от $ 20 000 на однокомнатной до $ 60 000 на трехкомнатной квартире.
       Не менее беспроигрышный вариант — приобретение комфортабельной однокомнатной квартиры. Цены на такое жилье растут наиболее интенсивно. Они всегда пользуются спросом.
       Если лет пять назад за две однокомнатные можно было купить одну двухкомнатную, то сегодня, как говорят риэлторы, нужно добавить совсем немного, чтобы поменять хорошую однокомнатную квартиру на двухкомнатную.
       Тем более это актуально для тех, кто решил воспользоваться расширившимися возможностями на межрегиональном рынке жилья.
       Анна Гуськова, менеджер отдела обмена компании "Авеню":
       — Мы давно занимаемся обменом московских квартир на Подмосковье. Очень часто владельцы разменивают свои двухкомнатные квартиры на дом в пригороде и комнату либо однокомнатную квартиру в Москве.
       Сейчас в Москве желают разъехаться около 70% потенциальных продавцов, а съехаться — 30-40%. Поэтому велик спрос на однокомнатные квартиры. Когда обращаются к нам, то мы предлагаем размен через продажу. При этом клиент называет нам тот район, куда он хочет переехать, и мы выполняем его заявку.
       Я сама трехкомнатную квартиру у метро "Молодежная" площадью шестьдесят квадратных метров за полтора года путем размена увеличила на 30 квадратных метров. И при этом практически ничего не платила за расширение.
       
       Тем более, что сегодняшняя стабилизация тоже может скоро закончится. Правда, никто пока не знает, в какую сторону изменятся квартирные цены.
       Геннадий Стерник:
       — Снижение рублевой инфляции и стабилизация курса рубля относительно доллара потребовали изменения механизма функционирования нашего рынка. К чему многие оказались не готовы. И это привело к появлению неликвидности на рынке жилья.
       Те, кто вовремя снизил цены, обнаружив снижение ликвидности некоторых квартир, не понесли убытков. Кто замораживал квартиры и выжидал, тот проиграл и даже разорился.
       Но не исключен и такой вариант, когда нынешняя стабилизация может привести не к падению, а к росту цен. Особенно если учесть накопившейся в конце прошедшего года инфляционный потенциал и влияние на финансовую политику правительства политических факторов. Вполне можно ожидать, по крайней мере в первом полугодии 1996 года, увеличения темпов инфляции и подъема цен на жилье.
       
       В условиях шаткого равновесия, в недвижимость не только можно, но и нужно вкладывать. По крайней мере, как убеждают специалисты, сейчас самое удобное время решать жилищную проблему. А в том, что вложенные таким образом деньги не пропадут, убеждать не надо.
       
       Павел ЕВТУШЕНКО, Петр РОМАНОВ, Владимир МАРТОВ
       
Комментарии
Профиль пользователя