Розница отстает в развитии
Как массовые закрытия ритейлеров сказываются на рынке торгцентров
Российские торговые центры переживают серьезный кризис. Ритейлеры массово закрывают магазины, оставшиеся арендаторы просят скидки, из-за чего доходы операторов падают. В то же время объекты морально и физически устаревают, но средств на их обновление нет. В результате и без того сократившаяся посещаемость продолжает падать в том числе из-за переориентации потребителей на онлайн-покупки.
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
Сети закрываются
В 2025–2026 годах полностью закрылись точки брендов Deseo, Etam, Insity, KChTZ, Luzeen, Megatop, Mellow, Meyel, Mollis, Noun, Prav.da, Urban Vibes, Yollo. Ушли из офлайна и сфокусировались на онлайн-продажах Cosareve, Durpee, I AM Studio, Inspire Girls. Закрывать свои точки планируют турецкие Oxxo, Club, NetWork и Mudo. Concept Group в 2025 году закрыла практически половину своих точек и планирует продолжать сокращать сеть в этом году, обувной ритейлер Zenden намерен закрыть магазины. Сеть Gloria Jeans планирует в этом году закрыть около 150 магазинов по всей стране.
Найти на их место замену становится все сложнее. Активность международных брендов тоже замедлилась. Если в 2023–2024 годах в России появилось 23 и 22 новых международных бренда соответственно, то в 2025-м уже в два раза меньше — 11, следует из данных IBC Real Estate. В этом году на российский рынок пока не вышел ни один новый международный бренд, уточняют консультанты. На протяжении всего текущего года эта тенденция будет усиливаться, темпы новых открытий будут находиться на низком уровне: в условиях охлаждения потребительской активности в сочетании с интенсивным развитием рынка онлайн-торговли и ростом ставок аренды ритейлеры не стремятся к активной экспансии.
После активного развития в 2022–2024 годах ритейлеры оптимизируют бизнес-процессы.
Крупнейшие игроки, сохранившие потенциал роста, закрывают неприбыльные магазины, фокусируясь на развитии флагманов и усилении качества клиентского опыта, продолжают развивать онлайн-каналы продаж.
«Крупные сети по-прежнему совершают точечные открытия, но более избирательно подходят к выбору локации. Игроки слабее либо отказываются от развития офлайн-магазинов и уходят в онлайн, либо полностью уходят с рынка»,— отмечает руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай. Это ускоряет рост вакансии в торговых центрах Москвы. По итогам 2025 года она выросла на 2 процентных пункта (п. п.), до 10%, в этом году может увеличиться до 11%, ожидает эксперт.
По оценке эксперта Ассоциации торговой недвижимости и экспертов ритейла (АТЭР) Натальи Кермедичевой, в прошлом году закрылось 12% от общего числа магазинов в фешен-сегменте и на него же пришлась половина всех закрывшихся точек в торгцентрах по всей России. Более чем в 50% комплексов модные арендаторы занимают свыше 30% арендопригодных площадей — это самая доходоемкая категория, которая обеспечивает 25–30% выручки крупных объектов, посчитала она.
Эскалация проблем
Ритейлеры, сохраняющие точки в торгцентрах, пытаются смягчить арендные условия. По словам управляющего партнера Retex Полины Жилкиной, доля арендаторов, добивающихся снижения ставок, размера индексации, процента от товарооборота и в целом пересмотра условий взаимодействия, за последнее время выросла. В 2025 году NF Group оценивала долю арендаторов торгцентров, обращающихся за скидками, в 70%. По данным Российского совета торговых центров (РСТЦ), треть просила о дисконте арендных ставок в 20–50%.
Это выглядит вполне обоснованным. Трафик в торгцентрах падает, из-за чего выручки торговых операторов сокращаются. По подсчетам Focus Technologies, с января по первую половину марта 2026 года посещаемость торговых комплексов по всей России снизилась на 2% год к году. При этом фешен-сегмент потерял еще больше посетителей — около 5%, отмечают в компании.
Однако собственники не всегда могут полностью или даже частично удовлетворить запросы на смягчение арендных условий, в том числе потому, что должны обслуживать кредиты, поясняет Полина Жилкина.
Она подчеркивает, что объекты со стабильным трафиком и составом арендаторов чувствуют себя немного лучше, так как контрагенты в исключительных случаях обращаются за пересмотром условий аренды. По словам коммерческого директора ГК «Аврора» (управляет петербургскими торговыми комплексами «Невский Центр», «Жемчужная Плаза», «Владимирский пассаж» и региональными «Космос», «Авеню», «Триумф Молл», «На Свободном») Марии Смагиной, сейчас работает только «ручное управление». «Все решается индивидуально: для кого-то действительно необходимы временные скидки, для кого-то — начисление арендных платежей с оборота или другие компромиссы»,— добавляет она.
Основатель РСТЦ Олег Войцеховский говорит, что гибкость управляющих компаний в переговорах ограничивает структура состава арендаторов. В среднем 25–35% от всех арендных доходов торгцентров приходится на представителей малого бизнеса. «Сейчас малый бизнес вынужден либо закрываться, либо увеличивать цены примерно на треть из-за снижения порога оборота до 20 млн руб. по уплате НДС. Для большинства объектов наиболее приемлемым решением остается переход на начисление арендных платежей с оборота. Но если такое решение не покрывает финансовых ожиданий арендодателя, приходится расставаться с арендатором»,— поясняет он.
Искать баланс в условиях долговой нагрузки приходится для удержания пула действующих арендаторов.
«Часть дохода действительно поглощают дисконты, повышение гибкости условий, временные форматы, но для многих такой подход сейчас экономически обоснован: простой помещений и поиск новых арендаторов обходятся дороже»,— отмечает региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева.
По словам Полины Жилкиной, в большинстве качественных объектов предусмотрена гибридная арендная модель с оплатой от товарооборота. «Арендные контракты с процентом от товарооборота обеспечивают около 10–20% выручки от аренды. Нельзя считать потенциальные потери от запроса на скидки “в лоб” от совокупного арендного дохода. Но в целом они могут сократить денежный поток на 10% и более»,— оценивает она.
Возможные решения
Для управляющих торговыми центрами происходящие процессы болезненны. Классическая торговая функция уже не обеспечивает прежней устойчивости, рынку приходится адаптироваться, констатирует директор департамента брокериджа RRG Светлана Ярова. По ее словам, среднее снижение показателей называть неправильно, но даже популярные и посещаемые объекты уже не показывают прежних оборотов розницы, а в ряде случаев теряют выручку арендаторов, что отражается на доходах собственников. Особенно уязвимы морально и функционально устаревшие торговые центры и объекты с высокой долговой нагрузкой, добавляет госпожа Ярова.
Многие торгцентры уже не могут опираться исключительно на торговлю как главный источник экономической устойчивости.
Поэтому все заметнее переход к многофункциональному формату, где торговая составляющая сохраняется, но перестает быть единственной опорой дохода, говорит Светлана Ярова.
По подсчетам Екатерины Ногай, в 2025 году доля арендаторов в сегменте развлечений в торгцентрах Москвы увеличилась на 6 п. п. год к году, до 12%, а доля фешен-арендаторов, напротив, снизилась на 5 п. п., до 23%.
Динамика отражает запросы потребителей. Офлайн-досуг сейчас — это получение впечатлений, а не покупка вещей, констатирует руководитель направления исследований и консалтинга Focus Technologies Михаил Васильев. «Покупатели все чаще приходят в торгцентры не ради шопинга, а с целью досуга и встреч, для получения опыта и эмоций. Шопинг-функцию обеспечивают универсальные маркетплейсы, где широкий выбор и выгоднее цены, быстрая доставка в удобно расположенные пункты выдачи заказов, возможности примерки и постоплаты»,— подтверждает госпожа Ногай.
В торгцентрах растет доля «неторговых» арендаторов: лекториев, образовательных студий, библиотек, театров, коворкингов, развлекательных и спортивных центров.
«Чтобы соответствовать запросам посетителей, в крупных торгцентрах доля неторговых и торговых операторов должна сравняться, а в районных — перейти к пропорции 65% на 35% в пользу общественных функций»,— считает Олег Войцеховский.
По его оценке, в Москве и Санкт-Петербурге около 80% объектов нуждаются в частичной или полной реновации.
Но пока у операторов торгцентров не получается подстроиться под текущие потребительские запросы. «В условиях, когда налоговая нагрузка достигает 25–30% от общего оборота объекта, а стоимость заемных средств держится на уровне 19–22% годовых, реконцепция практически невозможна. Из-за недоступности финансирования российские торгцентров отстают от мировых тенденций внедрения новых форматов на пять-семь лет»,— констатирует господин Войцеховский.
Перспективы реконцепции осложняет то, что арендаторы, замещающие фешен-представителей, не могут заменить их по размеру выручки. «Ключевой задачей собственников становится не просто заполнение площадей, а поиск баланса между трафикообразующей функцией арендатора и его вкладом в арендный поток»,— говорит Евгения Хакбердиева. В общем обороте торгцентров на поступления от ресторанов и операторов развлечений в совокупности приходится 10–15%, когда фешен обеспечивал 25–30%, резюмирует Наталья Кермедичева.