Сейчас для того, чтобы стать удачливым рантье, не обязательно сдавать внаем дома или городские кварталы. Ваша собственная квартира может стать источником стабильного и растущего дохода. За два года арендная плата уже выросла на сто процентов. И, как убеждены риэлторы, это еще не предел. Несмотря на то, что сами квартиры практически не дорожают.
"Может, тебе еще и ключ от квартиры, где деньги лежат?"
Снять квартиру может каждый. И в этом нет ничего неприличного. Если французский премьер-министр задешево арендует парижские апартаменты (а собственный особнячок, вероятно, сдает заезжим иностранцам), нам сам бог велел следовать его примеру.
Мои соседи, например, буквально последовали по стопам Алена Жюппе. Сняли себе две однокомнатные квартиры. Нет, не в Париже. В "Текстильщиках" и на "Речном вокзале". За $ 150 и $ 200 в месяц соответственно. А свою трехкомнатную рядом с Белорусским вокзалом сдали иностранцу за $ 1 500 в месяц.
Впрочем, ни для кого не секрет, что сдача квартир внаем всегда была доходным промыслом. И не только в летний сезон в Сочи. Круглый год. И по всей стране.
Поэтому, если у вас в запасе несколько квартир (или одна), и вы готовы превратиться в рантье, вам необходимо найти клиента, который пополнит ваш бюджет.
Лучше всего сдать квартиру друзьям. Можно найти клиента, расклеив объявления на столбах, а можно обратиться к частному маклеру или в риэлторскую фирму, и вам найдут жильца. Как правило, маклеры с арендодателя комиссионных не берут.
Светлана Кодина, частный маклер:
— Конечно, я не трачусь на рекламу, не содержу штат секретарш и юристов, как крупные фирмы. Я сама себе хозяйка — работаю для души. И имею дело только с солидными клиентами, которым меня рекомендовали. Правда, сейчас за каждым клиентом приходиться бегать, следить, чтобы он с хозяином не договорился за моей спиной.
При этом нелишне обратить внимание на возраст фирмы (как правило, он обозначен в рекламе), наличие лицензии и членства в риэлторских объединениях (Российская Гильдия риэлторов или Московская Ассоциация риэлторов). И не забыть о заключении договора.
--------------------------------------------------------
В договоре найма обязательно должны быть оговорены права и обязанности сторон: арендная плата, условия ее изменения и расторжения, порядок внесения квартирной платы, оплаты коммунальных услуг и счетов за любые телефонные переговоры. Здесь же должны содержаться опись имеющегося в квартире имущества и сведения о состоянии квартиры в момент сдачи.
Непременными условиями договора должны быть обязательства арендатора освободить квартиру в оговоренный срок и условия оплаты. Вы можете указывать в договоре заниженную цену, якобы для избежания налогообложения, но в случае расторжения договора хозяин вернет только сумму, указанную в документах.
В договор следует включить пункт об ответственности за порчу имущества соседей (если арендатор залил или спалил соседа), в котором следует оговорить, в каких случаях и в каком объеме квартиросъемщик компенсирует ущерб. Не мешает оговорить возможность досрочного расторжения договора и связанные с ним изменения порядка расчетов. Договор заверяется у нотариуса.
Возможно, вы предпочтете воспользоваться услугами "своего" нотариуса, поскольку любой другой может известить о вашей сделке налоговую инспекцию.
В случае подписания трехстороннего договора необходимо оговорить не только условия оплаты услуг третьей стороне (риэлторской фирме), но и ее обязанности.
------------------------------------------------------
Квартплату вы можете потребовать вперед и за весь срок. Но, оформляя документы и подсчитывая барыши, не торопитесь брать деньги за год вперед. Растянув удовольствие получения ренты на несколько месяцев, можно выиграть на постоянном росте спроса и, соответственно, стоимости аренды. В конце концов, если нынешний жилец окажется несговорчивым, найти ему замену несложно.
Андрей Синдеев, ведущий специалист аналитического отдела риэлторской компании "Вавилон":
— Сейчас спрос на аренду жилья превышает предложение. Причем, стоимость найма самых популярных, 1-2-комнатных квартир, растет быстрее трех- и четырехкомнатных. За последний год арендная плата 1-2-комнатных квартир выросла в среднем на 20%.
Стоимость аренды больших квартир практически не изменилась с 1994 года. Только в центральных районах она выросла в среднем на 5%. Самым большим спросом пользуются квартиры на "Юго-Западе" или в Крылатском.
Арендную плату сейчас уже никто не определяет "на глазок". Существует довольно жесткая зависимость между стоимостью квартиры и ставкой аренды. Кстати, несмотря на то, что цены на квартиры в городе стабилизируются — арендная плата будет еще какое-то время расти. Во всяком случае, до нового года.
Дешевле всего снять квартиру где-нибудь в ближнем Подмосковье. Но на них практически нет спроса. Видимо, человек предпочитает платить на $ 100 больше, но жить ближе к работе.
Сергей Жидаев, генеральный директор фирмы "ОСВ"
— Сейчас нет видимых причин для остановки роста стоимости аренды квартир. За два последних года однокомнатные и двухкомнатные квартиры подорожали на 100%. Хотя за последний год рост несколько замедлился, аренда и дальше будет только дорожать. При этом люди стремятся снять квартиру на как можно более долгий срок — это выгодно, особенно, если арендная плата не больше $ 1 000 в месяц. Если больше, то лучше эту квартиру купить.
--------------------------------------------------------
По данным риэлторской фирмы "Вавилон", стоимость ежемесячной аренды приблизительно соответствует 0,83% рыночной стоимости квартиры.
Таким образом, ежемесячная аренда квартиры стоимостью в $ 30 000 составляет $ 250 и соответственно:
$ 50 000 — $ 417;
$ 100 000 — $ 833;
$ 150 000 — $ 1 250.
При этом рыночная стоимость квартиры при сдаче ее в аренду окупается в среднем за десять лет. Другие фирмы не прибегают к столь сложным расчетам и определяют арендную плату исходя из личного опыта.
--------------------------------------------------------
Ежемесячная арендная плата в Москве и Подмосковье($)
(по данным Московской Ассоциации риэлторов, фирм "Вавилон", "ОСВ", "Красные ворота", "Миэль", "Стайн")
| Районы | 1-комнатная | 2-комнатная | 3-комнатная | 4-комнатная |
|---|---|---|---|---|
| Центральные станции метро | 350 | 300-1500 | 1000-4500 | 1800-5000 |
| "Савеловская"-"Отрадное" | 250-260 | 150-600 | 350-750 | 700-1000 |
| "Рижская"-"Медведково" | 150-250 | 300-500 | 400-600 | до 1000 |
| "Красносельская"-"Улица | 250-350 | 350-500 | 400-600 | 1000-1200 |
| Подбельского" | ||||
| "Бауманская"-"Щелковская" | 250 | 350-500 | 700-750 | 1800 |
| "Волгоградский | 180-250 | 350-400 | 500-600 | до 1000 |
| проспект"-"Выхино" | ||||
| "Автозаводская"-"Красногварде | 250-300 | 250-700 | 400-700 | до 1000 |
| йская" | ||||
| "Тульская"-"Пражская" | 370 | 300-400 | 400-450 | 800-1000 |
| "Шаболовская"-"Битцевский | 300-400 | 300-600 | 1200 | 1500 |
| парк" | ||||
| "Фрунзенская"-"Юго-Западная" | 300-400 | 400-700 | до 900 | до 1300 |
| "Студенческая"-"Крылатское" | 450 | 400-800 | 700-4000 | от 1500 |
| "Улица 1905 года"-"Планерная" | 250-300 | 350-450 | 500-600 | до 1000 |
| "Динамо"-"Речной вокзал" | 250-400 | 350 | 400-500 | до 1000 |
| Мытищи | 150-200 | 200-250 | 400 | - |
| Подольск | 100-200 | 250 | 400 | - |
| Солнечногорск | 100-150 | 200 | до 400 | до 800 |
¦ "Волгоградский ¦ 180-250 ¦ 350-400 ¦ 500-600 ¦ до 1000 ¦
¦ проспект"-"Выхино" ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ "Автозаводская"-"Красногварде¦ 250-300 ¦ 250-700 ¦ 400-700 ¦ до 1000 ¦
¦ йская" ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ "Тульская"-"Пражская" ¦ 370 ¦ 300-400 ¦ 400-450 ¦ 800-1000 ¦
¦ "Шаболовская"-"Битцевский ¦ 300-400 ¦ 300-600 ¦ 1200 ¦ 1500 ¦
¦ парк" ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ "Фрунзенская"-"Юго-Западная" ¦ 300-400 ¦ 400-700 ¦ до 900 ¦ до 1300 ¦
¦ "Студенческая"-"Крылатское" ¦ 450 ¦ 400-800 ¦ 700-4000 ¦ от 1500 ¦
¦ "Улица 1905 года"-"Планерная"¦ 250-300 ¦ 350-450 ¦ 500-600 ¦ до 1000 ¦
¦ "Динамо"-"Речной вокзал" ¦ 250-400 ¦ 350 ¦ 400-500 ¦ до 1000 ¦
¦ Мытищи ¦ 150-200 ¦ 200-250 ¦ 400 ¦ - ¦
¦ Подольск ¦ 100-200 ¦ 250 ¦ 400 ¦ - ¦
¦ Солнечногорск ¦ 100-150 ¦ 200 ¦ до 400 ¦ до 800 ¦
¦----------------------------------------------------------------------------------¦
"Как насчет штанов, служитель культа? Берете?"
Впрочем, поисками клиента ваши приключения могут не ограничиться. Настоящие злоключения обычно начинаются позднее. Даже после того, как ваш жилец вернул ключи и скрылся в неизвестном направлении.
Мой знакомый не успел попрощаться с квартирантом и вернуться домой, когда несколько "кожаных" молодцов с гиканьем повалили его входную дверь. Двадцать минут они молча его избивали. Когда же им это надоело, они прервали свое молчание, зловеще добавив: "Это тебе, Кузьмич, последнее предупреждение".
"Я не Кузьмич..." — простонал хозяин. Кожаные ребята удивились и потребовали паспорт. Отчество моего знакомого (как впрочем, и все остальное) окончательно убедило налетчиков в ошибке. И они даже извинились, прибавив, что "плохому человеку квартиру сдавать не надо".
Бывают и более неприятные случаи. Особенно, когда вы решили уклониться от уплаты налогов и пустили квартиранта без оформления договора найма.
Константин Осетров, пенсионер:
— Свою вторую квартиру я предпочитал сдавать проверенным клиентам. А тут — бес попутал. Предложили мне на двадцать долларов побольше — и я согласился. Конечно, никаких договоров я не оформлял, зачем платить налоги с доходов? Впрочем, и пожаловаться на жильца я не мог — платил исправно. Только расписки требовал.
Все началось, когда я сдал квартиру другому жильцу. Мне позвонил незнакомец и предложил мне выкупить у него все мои расписки. Они $ 3 000, конечно не стоили, но мне намекнули, что налоговая инспекция будет рада взыскать с меня за все время незаконной аренды. При этом напомнили, что в расписках я честно указывал суммы в американской валюте. Так что мне еще и судом пригрозили по 88-й статье УК РФ за незаконные сделки с валютными ценностями.
В итоге пришлось заплатить налоги и накопившиеся штрафы (0,3 процента в день за задержку выплаты) и запасаться справками о валютных доходах. Тоже не бесплатно. Теперь при сдаче в аренду приходится учитывать каждую мелочь.
Естественно, вы должны быть уверены, что арендатор не будет ломать вашу мебель, приватизировать вашу собственность, продавать или сдавать квартиру незнакомым людям, говорить по телефону с Австралией по 4 часа в день или заливать соседей этажом ниже.
Но при любом неблагоприятном раскладе чаще всего приходится рассчитывать только на собственные силы. Или, в крайнем случае, на частных профессионалов.
Валерий Мельников, заместитель директора детективного агентства "Мегрэ":
— Сейчас хозяева реже проклинают день сдачи своей квартиры, осмотрительнее стали. Хотя и сегодня неприятные истории случаются почти каждый день. Кому-то счет за телефонные переговоры пришел на 30 миллионов рублей, у кого-то мебель с газовой плитой, с ванной, а то и с паркетом вынесли. Чью-то квартиру сдали неизвестным клиентам на 2 года (хотя снимали на 3 месяца).
Все это — от собственной беспечности. Неужели трудно проверить документы, заключить договор? Сейчас даже выход на междугородний телефон нелишне заблокировать на телефонном узле.
Более неприятный вариант — обнаружить своего постояльца прописанным в вашей квартире. В моей практике был случай, когда квартиросъемщик выкрал у хозяйки паспорт, нашел женщину, похожую на нее, и прописался в квартире. Доказать, кто же на самом деле настоящий хозяин, было очень тяжело.
Что касается украденной мебели или залитой соседской квартиры, то против этого есть одно надежное средство — залог. К сожалению, популярностью этот метод страховки не пользуется. Вот и приходят люди с жалобами — помогите найти жильца. Спрашиваем, что о нем знаете? Отвечают — зовут Вася, но совершенно точно приехал из Урюпинска. Естественно, найти этого человека мы уже не в состоянии.
--------------------------------------------------------
Доступ к междугородным и международным телефонным линиям отключается и включается на основании заявления владельца телефонного номера при предъявлении паспорта. Сделать это можно на своем телефонном узле, заплатив 9 400 рублей. "Экспресс-счет" за проведенные телефонные переговоры обойдется в 42 000 рублей.
-------------------------------------------------------
Естественно, такое случается, если вы сдаете квартиру "под честное слово". Но даже если ваш квартирант откровенно манкирует арендной платой, то вы можете выставить его за порог, дождавшись удобного момента. И никакой договор вашего жильца не спасет.
Татьяна Н.:
— Этим летом мы с мужем сняли трехкомнатную квартиру на Сухаревке за $ 400. Сделали небольшой ремонт и привезли свою мебель.
Когда пришло время платить за квартиру в очередной раз, нас не было в городе. Вернулись через неделю, а в квартире кто-то уже поселился. Хозяин, видимо, побоялся, что мы его "кинем" и быстро нашел нового арендатора. При этом он даже мебель нашу вывез...
Хозяина мы найти не смогли. А фирма, составлявшая договор, пояснила, что никакой ответственности она не несет, да и вообще не помнит ни о какой квартире. Так что мебель пришлось возвращать с помощью милиции.
Так что арендаторам, как и домовладельцам, необходимо быть взаимно бдительными. Говорят, в последнее время появилась новая мода: вы снимаете в июне квартиру на год, а через три месяца хозяева возвращаются с дачи и выселяют вас. Без проблем. Имеют право.
"Человек, лишенный матраца, жалок"
Если вы уже сдали свою квартиру, впору подумать о собственном жилье. Здесь необходимо учитывать все — от стоимости до соответствия квартиры городским стандартам.
И здесь, как начинающим рантье, вам не обойтись без посторонней помощи. Риэлторская фирма подберет вам квартиру, познакомит с хозяином, ее представитель пересчитает ваши деньги и передаст другому. За это с вас попросят в виде оплаты услуг месячную арендную плату (если квартира сдается больше чем на полгода, если меньше — 50%). Ну, если вы снимаете очень дорогую квартиру ($ 3 000 и более), то можете рассчитывать на солидные скидки (до 80%).
Впрочем, вас никто не заставляет платить фирме-посреднику. Для этого вы с задумчивым видом выводите на балкон владельца и громко шепчете ему на ухо, намекая, что гонорар маклера, который маячит в окне, лучше поделить пополам.
После этого вы морщитесь и говорите, что квартира вас не устраивает, хозяин твердит, что вы ему не нравитесь. Естественно, что все расстаются, а вы, отойдя два квартала, бегом бежите обратно и полюбовно заключаете сделку.
Но не спешите радоваться. Фирмы-посредники будут контролировать каждый ваш шаг, а могут потребовать $ 10 только за то, чтобы сообщить адрес сдающейся квартиры.
Но самое главное — просчитать выгоду вашего проживания и не ошибиться с реальной ценой нанимаемого жилища.
Татьяна Дунец, специалист отдела аренды риэлторской компании "Вавилон":
— От повышения цен за аренду защититься можно, заплатив за квартиру вперед и оговорив в соглашении невозможность повышения цен. Многие иностранные фирмы таким образом обеспечивают жильем своих сотрудников. Снимают квартиру на десять лет. Это выгоднее, чем покупать квартиру, которую потом невозможно продать с прибылью. Да и хозяин не имеет права поднимать цену на арендованную квартиру.
Многие сдают квартиры на длительный срок с условием ремонта. Цену аренды увеличивает наличие мебели и евроремонт. Но иногда предлагают квартиры с евроремонтом около метро "Щелковская" или "Новогиреево", где этого никто не оценит. Если же такая квартира предлагается в центре, на Юго-Западе или в Крылатском — цена значительно возрастает.
Так что, сдав свою квартиру, вы вполне можете рассчитывать на ежегодную прибыль от $ 2 500 до $ 15 000. Это, конечно, — не сверхдоходы. Но, по крайней мере, такой способ получать доходы намного надежнее и выгоднее, чем ждать обещанных процентов от банковских счетов или финансовых компаний.
Анастасия ВОРОНИНА, Алексей БЕЛОВ