Квадратный метр по 500 долларов — это, согласитесь, высоко, но не ново. Рассрочка — тоже вчерашний день, впрочем, как и ссуда. А вот если все это вместе и ссуда под 8% годовых. то получается прелюбопытная вещь. В корпорации "Жилищная инициатива", разработавшей программу "Комбиинвест" обещают все эти блага, и именно на таких условиях. В конечном итоге должна получиться совсем недорогая квартира.
Накопитель — это звучит гордо
История жилищного вопроса богата самыми удивительными превращениями. О двуликом Янусе слышали? Так в "Жилищной инициативе" вы станете трехликим. Теперь вы сможете стать едины в трех лицах — накопителя (что не очень приятно), инвестора (звучит уже солиднее), и, наконец, ссудозаемщика (не звучит, но приятно). Все эти ипостаси вы приобретаете, став участником программы "Комбиинвест".
Вы — накопитель. Собираете сразу или постепенно 50% от стоимости будущей квартиры. Собирать так можно хоть десять лет. Накопив названную сумму, вы перейдете из статуса "накопителя" в "Члены Товарищества застройщиков по конкретному адресу строящегося объекта" (одно название чего стоит!). И тогда...
Вы — инвестор. За время строительства дома в этом статусе вы внесете еще 20% стоимости квартиры. А когда у вас все это уже есть, вам дадут и квартиру, и тогда вы уже...
Ссудозаемщик. И можете рассчитывать на льготную 30% ссуду под 8% годовых в валюте. Но за квартиру еще придется платить аренду — эксплуатационные расходы, выплаты по ссуде и проценты по ней. И так три года подряд. Возможно погашение части стоимости нового жилья через реализацию прежнего жилья (его фьючерсную продажу или продажу после вселения в новое).
Инга Замуруева: Любая новая программа вызывает сомнения. Какие "за" вы видите в своей?
Владимир Кудрявцев, президент Корпорации "Жилищная инициатива: Мы год работаем по этой схеме в Северо-Восточном и Восточном округах столицы. Опыт показал, что многие тысячи семей заинтересованы в дееспособности наших систем стройсбережений. По этой модели невозможно работать без сотрудничества с надежными коммерческими банками, которые гарантируют возврат денег и процентов. Мы работаем с банком "Возрождение" и страховыми компаниями "Дина", "Росгосстрах" и дочерней фирмой банка "Еврокапитал". Потерять деньги можно только в случае, если лопнут сразу все четыре структуры. Банк только открывает семейно-накопительные счета, а квартиры гарантирует инвестиционно-строительная компания. Этим мы и занимаемся, создавая щадящий режим накоплений и обеспечивая налаженный финансово-накопительный сервис.
И.З.: А "против"?
В.К.: Пожалуй, будет сложно найти какие--то негативные стороны нашей схемы — она максимально продумана. За возможные негативные последствия своим имуществом и деньгами отвечают генеральный менеджер программы и банк. А программа рассчитана до 2005 года. Как я уже сказал, мы сотрудничаем с двумя префектурами — Северо-Восточной и Восточной. Префектура предоставляет менеджеру программы земельные участки на льготных условиях.
И.З.: То есть земля компании достается практически бесплатно?
В.К.: Не бесплатно, но не на жестких условиях. Поэтому себестоимость строительства снижается и, следовательно, квартиры мы имеем возможность предлагать за тридцать процентов от рыночной цены.
И.З.: Когда называются такие цифры, возникают воспоминания о пирамидах...
Владимир Кудрявцев: Пирамиды в нашем случае можно не опасаться — мы набираем вкладчиков под конкретное количество строящихся квадратных метров. Праздновать новоселье можно будет в лучшем случае через 1,5-2 года — именно столько времени займет строительство первой очереди из четырех домов. Сейчас в планах 12 зарезервированных площадок в Северо-Восточном и 5 — в Восточном округе, на 80% оформлена проектная документация. И к моменту, когда инвесторы соберут нужную на квартиру сумму, дома будут готовы и будет чем расплачиваться.
И.З.: Ваша программа рассчитана на очередников и на тех, кто к последним себя причислить не может. В чем различие между первыми и вторыми по вашей схеме?
Татьяна Колесникова, координатор программы "Комбиинвест": Для коммерческого инвестора схема ясна — он вносит деньги в выбранном режиме, при желании получает ссуду и, естественно, квартиру. Но программа предусматривает участие в ней и очередников. Что же касается очередников, то для них мы формируем фонд субсидий из прибыли от продажи коммерческого жилья, процентов от погашения ссуд. Очередник может воспользоваться бюджетной субсидией и нашей.
Да, было бы неплохо удешевить квартиру на размер "двойной субсидии". Те очередники, которым положена максимально большая — 70-процентная субсидия, получили бы квартиру просто даром. Это настолько заманчиво, что на правду не похоже. Мы обратились за комментарием к властям.
Анастасия Романова, начальник управления экономики префектуры Северо-Восточного округа:
— Надежды на государственную субсидию, сами понимаете, невелики. Это где-то 120 субсидий на префектуру в год. А "Жилищная инициатива", "Индустрия-Сервис Риэлти" и "Находка" берутся выплачивать очередникам эти суммы. Были бы деньги, мы позволили бы и "двойную" ставку, но их просто нет.
Ну да Бог с ней, двойной субсидией, будем реально смотреть на вещи. На что все-таки может рассчитывать очередник кроме того, о чем уже шла речь? Понятно, что острым остается вопрос о размерах строящейся квартиры. Заключая договор, вы заказываете любую площадь — это ваше право. Но при этом условия ужесточаются: за излишек площади придется платить по коммерческой цене. Профорганизация "Москвичи", которая призвана защищать права очередников, участников программы, настаивает на пересмотре этого условия: пообещали льготы — будьте добры исполнить. Но корпорация не поддается уговорам, объясняя это тем, что быстренько будут сфабрикованы новые семьи, каждая потребует свой кусок льготного пирога.
Попробуем посчитать. Самый дешевый квадратный метр в случае с "Жилищной инициативой" стоит $ 493, и если площадь квартиры метров 50, то стоить она будет $ 24 650. При минимальной 30-процентной субсидии стоимость уменьшается на $ 8 тысяч. Остается оплатить 70% стоимости. На первом этапе вы выплачиваете половину своего личного вклада, то есть 35%, а затем еще 20% — всего $ 14 660. Ссуда, которая составляет те же 30%, то есть $ 8 тысяч, позволяет вам полностью рассчитаться за квартиру и погасить проценты по ссуде ($ 1920).
Герман Иванцов, председатель профобъединения "Москвичи":
— Я считаю эту систему определенным достижением на сегодняшний момент, хотя она не идеальна, многие ее критикуют. Находятся какие-то неточности в договоре, их приходится дорабатывать в процессе работы. Если говорить о перспективах, то "Жилищная инициатива", как мне кажется, свои организационные возможности исчерпала. Не то, что они не профессионального потолка достигли, а просто им не удастся обеспечить всех желающих — московские проблемы так не решить. Корпорация даже не рекламирует себя. Работа для них всегда найдется: любовь властей завоевали. Это поможет избежать жестких условий предоставления земли под коммерческую застройку.
Вы полагаете, все это будет носиться?
Если вы решили следовать схеме, то торопиться и стараться как можно быстрее собрать 50% от стоимости квартиры не следует — ни завтра, ни через месяц ее не будет. Первые дома будут сданы только в первом квартале будущего года. А пока вам грозят 6% годовых в валюте по вкладам. Небольшие, прямо скажем, проценты, но зато участие в программе позволяет получить ссуду, покрывающую 30% стоимости квартиры. И тоже под низкий процент — 8%-11% годовых в валюте (что в этом случае уже не минус, а явный плюс). Понятно, почему компании так лояльны: ваши деньги, участвуя в программе, помогали субсидировать других участников программы по принципу "кассы взаимопомощи". Даже если изменились ваши планы, и вы решили выйти из программы, вам вернут валютный эквивалент вклада и 4% прибыли. Что явно отличает эту программу от общепринятых схем долевого строительства, где на этот случай предусмотрены штрафные санкции от 10% до 25% взноса.
Однако представим ситуацию, что вам неймется и вы готовы внести сразу все, что от вас хотят. Не стоит — это лишнее. Готовых домов в Москве у "Комбиинвеста" пока нет. Площадки на улицах Новгородской, Челюскинцев, Печорской, а также по Анадырскому и Ясному проездам и Алтуфьевскому шоссе вот-вот дождутся появления строителей, перекрывается восьмой этаж дома в Реутово. То есть торопиться с накоплениями смысла не имеет — вам придется выбирать либо Реутово, что вам обойдется по $ 560 за кв. м, либо квартиру из фонда коммерческой застройки Северо-Восточного или Восточного округа. Но сколько времени уйдет на переговоры компаний с префектурами, предположить трудно. Конечно, рано или поздно они договорятся: кто кому и сколько будет должен, но придется некоторое время посидеть на чемоданах.
А если коммерческие цены у префектуры будут выше, чем у наших компаний, кому платить придется? Специалисты "Жилищной инициативы" утверждают, что крайнего не будет — правила в процессе игры не меняются. И в том случае, когда в финале возрастет себестоимость строительства, на вашем кошельке это никак не отразится: все расходы покроются за счет генерального менеджера, то есть корпорации. Дело в том, что, работая по этой, совершенно некоммерческой программе (она приносит всего 7% дохода), компании продолжают участвовать в разного рода коммерческих проектах: занимаются риэлторской деятельностью, строят и продают жилье по рыночным ценам, "прокручивают" деньги в банке, а потому имеют некоторый задел.
Чтобы понять, насколько заманчиво предложение "Жилищной инициативы", мы, не долго мучаясь, решили обратиться к тем, кто занимается подобным бизнесом.
Михаил Серебряный, управляющий Универсальной Финансовой Компанией:
— В принципе на сегодняшний день у человека, не имеющего возможности сразу купить устраивающее его жилье и желающего получить достаточно большую по времени рассрочку на оплату квартиры есть два реальных пути для решения этой проблемы. Первый путь — участие за счет собственных средств, а для некоторых частично и за счет государственных субсидий в инвестиционных программах строительства жилья. Система "Комбиинвест", разработанная "Жилищной инициативой", фирмой стоявшей у истоков становления цивилизованного рынка жилья в России, безусловно, выглядит более продвинутой по сравнению с аналогичными программами других фирм, действующих на рынке. Участие в проекте префектур является немаловажным фактором и скорее всего позволит выдержать сроки строительства.
Однако инвестор жестко привязан к одному или нескольким объектам строительства. Кроме того корпорация предлагает не самую высокую доходность размещения средств своих клиентов на начальной стадии (даже по сравнению с банками высшей группы надежности). И срок ожидания квартиры вкладчиками, быстро накопившими необходимую сумму, достаточно велик. А ведь человек, имеющий 30%-50% стоимости жилья, может получить долгосрочный целевой кредит на покупку квартиры. Причем купить можно не только новостройку, но и более качественное жилье в центре города. И не нужно ждать несколько месяцев или лет до окончания строительства — в квартиру можно будет въехать сразу. Такой вариант кредитования предлагают несколько московских банков — "Столичный банк сбережений", "Инкомбанк", "Нефтяной", "Балчуг" и другие. Процентные ставки по такому кредиту будут выше — 19%-35% годовых в валюте, но зато срок кредитования может достигать 10 лет (в схеме "Столичного банка сбережений"), а в квартиру можно будет въехать сразу.
Инга ЗАМУРУЕВА