Первые три месяца года подтвердили вполне ожидаемые тенденции. Жизнь бурлит преимущественно в секторе экономкласса, прежде всего за пределами МКАД. А в элитной сфере все довольно тихо — как в городе, так и за городом, хотя и по разным причинам. В Москве слишком маленькое предложение, а в элитных коттеджных поселках слишком вялый спрос.
Бюджеты все ниже
По данным компании "ИНКОМ-Недвижимость", в марте средняя стоимость вторичного жилья в Москве снизилась на 0,9% и составила 171,7 тыс. рублей за квадратный метр. Несмотря на то что в течение двух последних месяцев стоимость квадратного метра снижалась, суммарно с начала этого года жилье на вторичном рынке подорожало на 3%. Для сравнения: в 2011 году за аналогичный период "квадрат" прибавил в стоимости почти в два раза меньше — 1,6%.
Очевидно, хоть и небольшой, но все-таки рост цены на вторичном рынке связан с быстрым вымыванием предложения в новостройках, которых становится все меньше.
Сейчас наиболее высокие темпы продаж на первичном рынке отмечаются в малобюджетных объектах — жилье экономкласса, панельное домостроение. Наиболее низкий бюджет предлагается в Московской области, поэтому порядка 80% покупателей выбирают подмосковные объекты.
"Наибольшим спросом пользуются проекты, расположенные на территории "новой Москвы",— говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Миэль-Новостройки".— Покупателей также привлекает соблюдение высоких темпов строительства, выполнение графика работ, качественная отделка квартир, при этом достаточно умеренный бюджет. В подобных проектах на территории "новой Москвы" велика доля инвестиционных покупок: до 20-25%. Стоимость квартир в проектах "новой Москвы" составляет на примере ЖК "Новые Ватутинки": однокомнатных — от 2,6 млн до 3 млн руб., двухкомнатных — от 3,4 млн до 4 млн руб.".
Малоэтажка вместо коттеджей
Подмосковный экономкласс уже несколько лет успешно конкурирует с московским благодаря конкурентным ценам при сравнимом качестве строительства. Однако при том, что объемы строительства внутри Кольцевой автодороги неуклонно сокращаются, эта конкуренция становится все менее актуальной. Зато теперь экономкласс в Подмосковье в каком-то смысле конкурирует с коттеджной застройкой или, правильнее будет сказать, он ее выдавливает. Особенно это заметно на недавно присоединенных к столице землях в юго-западном направлении.
"На территории "новой Москвы" активно продаются только объекты городского формата экономкласса: квартиры в многоэтажных домах и таунхаусы. Цены на эти объекты растут в два раза быстрее инфляции",— говорит Дмитрий Бадаев, генеральный директор компании "Вектор Инвестментс". "На рынке загородной недвижимости можно наблюдать стремительный рост популярности двух сегментов — таунхаусов и квартир в малоэтажных домах,— соглашается Армен Маркосян, директор по развитию земельных активов ЗАО "Промсвязьнедвижимость".— Из-за высокого спроса на квартиры в малоэтажных домах повышение цен на готовые проекты данного формата ожидается в размере 30%, на таунхаусы — 20%".
Конечно, девелоперам выгоднее развивать инвестиционно более привлекательное направление, каким является загородная малоэтажка. Но подобные проекты оказываются не лучшим соседством для классических коттеджных поселков. "Мощные планы по застройке Подмосковья массовым жильем отпугивают наиболее платежеспособную часть покупателей от загородных домов. Современный рынок — это более доступное жилье, отвечающее покупательским требованиям, и с появлением такого разноформатного продукта загородный рынок действительно потерял часть своих клиентов",— констатирует Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра компании ОПИН. Таким образом, самое ближнее Подмосковье из загорода постепенно превращается в пригород, а зона коттеджной застройки сдвинется в будущем на десятки километров от МКАД.
Необъяснимое затишье
На городском рынке элитной недвижимости наблюдается ценовое затишье. "По итогам марта стоимость квадратного метра на первичном рынке элитной жилой недвижимости практически не изменилась и составила $24 839. Таким образом, рост средней стоимости с начала года составил 1,1%. Рост цен на вторичном рынке еще ниже: за первый квартал средняя стоимость выросла на 0,5% и составила $22 897 за квадратный метр",— сообщают в отделе исследований рынка компании Knight Frank. Тем не менее из-за ограниченного предложения городская "элитка" как минимум не падает в цене.
На загородном рынке положение сложнее. "С одной стороны, есть дефицит высококачественной земли и готовых домов на ней, с другой — есть колоссальное количество новых проектов. Интерес покупателей сосредоточен в самом дешевом сегменте, до 15 млн руб., по-прежнему наблюдается активный спрос на готовые загородные дома в ценовой категории от $2 млн до $5 млн под ключ в готовых поселках с современной отделкой в ближнем Подмосковье, но таких предложений буквально единицы. В целом можно констатировать, что загородный рынок в первом квартале был менее оживлен, чем городской",— утверждает Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба".
Низкий уровень активности на элитном рынке ставит наблюдателей в тупик. "Как эксперт я сейчас нахожусь в недоумении,— признается Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании "Миэль-Загородная недвижимость".— В стране есть деньги, но они не вкладываются ни в недвижимость, ни в депозиты, объемы вывода за рубеж не отличаются от среднегодовых (имеется в виду активность в сегментах де люкс и бизнес). Сейчас активен в основном эконом, а недвижимость верхних сегментов практически не развивается. Если где-то пусто, то где-то должно быть густо, но этого "густо" не видно".
$1,5-2 млн. Таков, по данным Penny Lane Realty, наиболее распространенный бюджет сделок в элитном классе. В бизнес-классе — $800-900 тыс. В то же время срок экспозиции более дорогих объектов вырос. В сложившихся рыночных условиях покупки становятся все более рациональными, и лишь немногие готовы переплачивать за излишки площади.