Коротко


Подробно

Квартира с лужайкой

Таунхаус недалеко от МКАД — привлекательная альтернатива московской квартире. За те же деньги покупатель получает больше метров, плюс блага загородной жизни. Правда, выбирать такой объект стоит с особой тщательностью, иначе можно столкнуться с отсутствием обещанной инфраструктуры и проблемами c оформлением в собственность придомовой территории.


ЮЛИЯ ПОГОРЕЛОВА


Дача городского типа


Таунхаус, или городской дом,— вполне подходящий вариант для тех, кто хочет проживать за городом, не забираясь в дальнее Подмосковье, но стеснен в средствах и не может позволить себе покупку коттеджа. Формат таунхауса напоминает квартиру — это секция в сблокированном доме, причем каждой секции полагается небольшой придомовой участок земли. Большинство поселков с таунхаусами находятся в пределах 20-25 км от МКАД. Поскольку таунхаус главным образом приобретается как замена городской квартире, время, необходимое, чтобы добраться до места работы,— один из важнейших параметров.

Популярность таунхаусов в последнее время только растет. По оценкам компании Vesco Consulting на конец августа 2011 года, таунхаусы предлагались в 79 поселках. При этом 16 из них позиционируются как монопоселки — там есть только таунхаусы, в остальных подобные строения соседствуют с коттеджами. Наиболее богатое на таунхаусы направление — Новорижское шоссе. По оценкам риэлторов, здесь сосредоточено 30-40% общего количества профильного предложения.

Застройщики, оценив перспективность такого формата, проводят реконцепцию многих проектов: вместо коттеджей застраивают поселки таунхаусами. Правда, при таком подходе нередко страдает качество предлагаемых объектов. "Как правило, под таунхаусы застройщики отводят не самые благоприятные территории: вдоль дорог, с видами на ЛЭП и другие объекты негативного соседства. Например, на Новой Риге до четверти поселков таунхаусов имеют изъяны в плане ближайшего окружения",— предупреждает руководитель отдела стратегического консалтинга и оценки, партнер компании IntermarkSavills Дмитрий Халин.

Наиболее востребованный лот — таунхаус небольшой площади, 80-200 кв. м, с прилегающим участком не более трех соток. Эксперты говорят, что многие девелоперы отказались от предложения больших площадей, и зачастую популярные ранее три сотки земли придомовой территории сокращаются до одной. Выбранный курс на минимизацию позволяет застройщикам предлагать таунхаусы по цене однокомнатной квартиры в спальных районах Москвы: от 4,5 млн руб.

Хотя риэлторы фиксируют увеличение стоимости таунхаусов, на докризисный уровень этот показатель так и не вышел. По оценкам компании Vesco Consulting, по итогам 2008 года средняя стоимость квадратного метра таунхауса составляла $3251, сейчас — $2388. "Минимальные ценовые предложения — до 6 млн руб. за объект — можно найти в поселках "Европейская долина-2", "Теплый стан" и "Апрелевка-парк". Сейчас застройщики осознают, что массовый спрос приходится на бюджет до 7 млн руб., и делают все, чтобы вписаться в эти рамки. В данном случае правильная цена обеспечивается за счет небольших площадей таунхаусов — 80-120 кв. м и невысокой стадии готовности поселков",— рассказывает коммерческий директор компании "Загородный проект" Алексей Гусев.

Многие поселки таунхаусов, замороженные во время кризиса, возвращаются к жизни

Многие поселки таунхаусов, замороженные во время кризиса, возвращаются к жизни

Фото: Александр Вайнштейн, Коммерсантъ

Естественно, чем раньше клиент решит вложиться в таунхаус, тем меньше будет стоимость. "На раннем этапе строительства сейчас можно купить секцию за 4,5 млн руб., на стадии коробки — уже за 5,4-5,6 млн. Кроме того, небольшие метражи быстро раскупаются, и к концу строительства остаются крупные по площади варианты. Они стоят дороже и из-за размера, и в силу того, что этап проекта — завершающий. За таунхаус 160-200 метров в высокой стадии готовности придется отдать уже 7,5 - 7,8 млн руб.",— говорит Владимир Яхонтов, управляющий партнер "Миэль-Загородная недвижимость".

По сравнению с квартирой, таунхаус требует гораздо больше средств на содержание. Стоимость обслуживания зависит от уровня поселка, где таунхаус находится, площади и степени благоустройства общественных территорий, разнообразия инфраструктуры, перечня сервисных функций эксплуатирующей компании. В среднем, без учета коммунальных услуг, стоимость обслуживания на объектах экономкласса составляет $150-200, бизнес-класса — $200-500, а премиум-класс может потребовать до $1 тыс. в месяц. Еще один немаловажный момент — плотность застройки поселка. "Чем меньше таунхаусов расположено в поселке, тем больше плата за каждую отдельную секцию",— говорит Алексей Гусев.

Одна из основных проблем многих поселков с таунхаусами — отсутствие необходимой инфраструктуры. Как правило, застройщик, заявляя о проекте, представляет весьма обширный список предполагаемых объектов. Как правило, разнообразие инфраструктуры зависит от размера поселка. Небольшие зачастую предлагают лишь минимум удобств — детские площадки, служба безопасности и услуги эксплуатирующей компании. В масштабных проектах, включающих несколько сотен таунхаусов, обычно предусмотрены торговые точки, предприятия сферы услуг, развитый "детский" сервис, рестораны, спортивные центры.

Спрос на таунхаусы заставил некоторых владельцев земель под коттеджную застройку сменить ориентацию

Спрос на таунхаусы заставил некоторых владельцев земель под коттеджную застройку сменить ориентацию

Фото: Александр Вайнштейн, Коммерсантъ

Однако нередко заявленные объекты так и остаются на бумаге. Объяснить это можно тем, что возведение инфраструктуры — удовольствие не из дешевых. Поэтому застройщик приступает к реализации этой части проекта уже после продажи объектов недвижимости. Кроме того, после кризиса маржа застройщика между себестоимостью и продажной ценой объекта невелика, что вынуждает их экономить на инфраструктуре.

Риэлторы невыполнение планов по инфраструктуре склонны объяснять не жадностью и недобросовестностью застройщиков, а экономической целесообразностью. "Застройщик начинает создавать инфраструктуру, когда большинство жилых объектов уже продано. Чтобы инфраструктура работала эффективно и окупала себя, в поселке должно проживать не менее 150 семей. В большинстве таких поселков даже спустя три-четыре года после завершения строительства семей только 60-70% предполагаемого количества. Поэтому непосредственно после сдачи поселка эффективность инфраструктуры будет невысока: можно построить спа-салоны и магазины, но они не найдут достаточного количества клиентов. Сейчас хорошая инфраструктура есть в поселках на Новой Риге. Это направление меньше загружено транспортом, так что жителям этих поселков доступна вся инфраструктура западной части Москвы. Плюс здесь есть крупные ТРК (например, "Павлово-Подворье"), которые тоже являются альтернативой собственной инфраструктуры в поселке",— рассказывает Дмитрий Халин.

В большинстве случаев в поселках не предполагается наличие детских садов или школ. Однако в некоторых открываются детские клубы, где родители могут оставить ребенка на несколько часов. Чтобы не получить в итоге неприятный сюрприз (обещали построить спорткомплекс, а его как не было, так и нет), следует выбирать поселок с уже готовой инфраструктурой, либо внимательно исследовать окрестности на предмет ее наличия.

Вопрос о земле


Землю, которая прилагается к таунхаусу, риэлторы считают важнейшим преимуществом этого формата. Размер прилегающего участка серьезно влияет на окончательную стоимость жилья. Однако его оформление может доставить немало хлопот. "Вообще, законодательного понятия "таунхаус" не существует — есть понятие "индивидуальный блокированный дом", либо "квартира в индивидуальном блокированном доме". Можно оформить домовладение и как квартиру, и как дом. Например, домовладения в поселке "Барвиха Club" раньше оформлялись как квартиры, а позже мы перешли на оформление их как домов",— рассказывает Владимир Яхонтов.

Однако со статусом, который получил таунхаус при оформлении, непосредственно связана возможность перевести в собственность кусок земли. "При покупке таунхауса нужно смотреть, какой статус ему присвоил девелопер: квартира это или самостоятельное строение. Если это квартира — а так оформляется большинство таунхаусов — то права на землю у покупателя нет, и оформить придомовую территорию в собственность не получится. Сблокированные таунхаусы — это обычный многоквартирный дом, положенный набок. Нет участков под домом или рядом с домом по отдельности. Представьте, что газон перед вашим домом поделили жители первого этажа. Это один участок",— говорит директор центра развития недвижимости "Румб" Денис Владиславлев.

Лужайки при таунхаусах становятся все меньше, а оформить их в собственность — все сложнее

Лужайки при таунхаусах становятся все меньше, а оформить их в собственность — все сложнее

Фото: ИТАР-ТАСС

В некоторых случаях, например, когда застройщик не владеет землей, а только арендует ее, покупатель тоже сможет пользоваться землей только на правах аренды. "Если покупатель может только арендовать придомовую территорию, стоимость ежемесячной аренды будет составлять не более 1-2 тыс. руб. Обычно стоимость аренды рассчитывается застройщиком пропорционально количеству имеющихся объектов: например, если в поселке площадью 10 га находится 100 объектов, то одну сотую часть стоимости аренды застройщик будет перекладывать на покупателя",— рассказывает Дмитрий Халин.

Есть и другие особенности, которую могут омрачить покупку. "Важно отметить, что как и в случае с покупкой квартиры, люди часто обращают внимание на метраж — жилая площадь без учета балконов и т. д. В случае с таунхаусами следует иметь в виду, что застройщики очень часто меряют площадь по контуру внешних стен, то есть по внешним границам помещения и даже по кромке. Тем самым они обманывают клиента: пишут 200 кв. м, а на самом деле получается 120-130, а это уже существенная разница. То есть, обязательно стоит обращать внимание на порядок образования коммерческой площади для покупателя при продаже. Другой очень важный момент — это когда застройщик не оформляет в собственность землю под таунхаусом (мы не говорим о проектах в рамках Москвы). Такие проекты встречаются в Московской области, при этом стоимость их довольно серьезная — более $500 тыс. Таунхаус отличается от квартиры в Москве именно тем, что покупатель получает еще и землю в свое пользование, это придомовая территория, как правило, 2-5 соток. Если земля в собственность не оформляется, стоит десять раз подумать — нужно ли вам все это, ведь обслуживание все равно будет дороже, чем в случае с городской квартирой",— дает совет Константин Романов, генеральный директор Vesco Realty.

Тэги:

Обсудить: (0)

Комментировать

Наглядно

валютный прогноз

Социальные сети

обсуждение