Минрегион собирается запретить строительство домов и прописку на сельхозземлях. Последствиями введения новых норм могут стать рост цен, а также трудноразрешимые проблемы для тех, кто покупал недорогие участки на ранних этапах проектов.
Загород не городить
В Госдуме началось обсуждение подготовленного Минрегионом законопроекта "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения правового режима использования садовых, огородных и дачных земельных участков". В документе предлагается внести ряд поправок в Земельный и Градостроительный кодексы РФ, а также ряд других законов, касающихся особенностей использования загородной земли.
Ключевое изменение состоит в том, что документом запрещается строительство жилья на землях сельхозназначения. Законопроект Минрегиона дает определение дачного участка, в котором прямо сказано, что это "участок из состава земель населенных пунктов". Этим же документом предлагаются поправки в Градостроительный кодекс, в соответствии с которыми теперь для строительства жилого дома на дачном участке потребуется разрешение (документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана и дающий застройщику право на строительство, реконструкцию и капремонт).
"Все эти изменения блокируют возможность законного строительства дома на сельхозземле,— говорит генеральный директор коммуникационной группы "Земер" Илья Терентьев.— Теоретически можно купить участок сельхозназначения, построить на нем дом и не регистрировать его. Однако проблема возникнет в тот момент, когда владелец захочет прописаться в этом доме: на основании незаконности строительства в прописке ему откажут. Кроме того, даже без прописки постройка будет считаться незаконной и всегда будет существовать риск ее сноса".
Сейчас загородное строительство ведется на землях двух категорий — сельскохозяйственного назначения и поселений. Для обычного потребителя принципиального различия между ними до сих пор не было. Но для девелоперов-продавцов получение категории "земли поселений" дороже и дольше, поэтому по возможности они организовывали проекты на землях сельхозназначения. В результате, по оценке Ильи Терентьева, в сегменте поселков без подряда соотношение проектов на сельхозземлях и землях поселений составляет 9 к 1. "Для поселков с подрядом пропорция оценивается как 50 на 50",— говорит руководитель офиса "Преображенский" департамента загородной недвижимости компании "Инком-недвижимость" Валерий Лукинов.
Если законопроект Минрегиона вступит в силу, девелоперам придется закладывать дополнительные расходы на перевод земли в категорию земель поселений, что в итоге отразится на стоимости дома или участка. Но не только потенциальные покупатели попадают под удар — изменения коснутся и тех, кто уже владеет участком сельхозназначения, как с домом, так и без.
Лучше дороже, да лучше
Потенциальным покупателям девелоперы советуют присматриваться к участкам на землях поселений. Но участок категории "земли поселений" в среднем на 20-50% дороже аналогичного участка сельхозземель. А если законопроект вступит в силу, земли поселений могут стать дороже уже в разы.
Однако земли поселений не единственный вариант: остаются и участки сельхозназначения, не попавшие в зону риска. В законопроекте Минрегиона сказано, что "участки, предоставленные в установленном порядке до 1 января 2010 года, могут использоваться в соответствии с установленным разрешенным использованием" без перевода в другую категорию. "Это означает, что если до 2010 года на участок был получен разрешенный вид использования (РВИ) "под дачное строительство", то его застройка в любом случае будет законной",— комментирует начальник управления маркетинга УК "Абсолют Менеджмент" Анна Шишкина.
Но при покупке сельхозземли нужно быть внимательным. Зачастую продажи земли начинаются еще до оформления РВИ и других документов. Поэтому надо тщательно проверять статус работ по проекту, в частности наличие оформленного РВИ и техусловий на подведение инженерных коммуникаций. Ведь теперь цена ошибки возрастает.
Готовь сани осенью
Девелоперы признают, что им обязательно придется реагировать на возможные изменения. Например, как рассказала заместитель генерального директора "АИН-Девелопмент" Екатерина Орлова, в компании планировался запуск нового поселка без подряда, причем предполагалось, что он займет землю сельхозназначения. Теперь же "на повестку дня поставлены вопрос поиска новых наделов категории земель поселений и адаптация всех финансовых показателей с учетом строительства на более дорогой земле".
"Абсолют Менеджмент" планирует вывод нового проекта на сельхозземле с РВИ под дачное строительство. Однако если закон вступит в силу, компания будет переводить эти территории в категорию земель поселений, пообещала Анна Шишкина.
Однако не для всех подмосковных проектов возможна смена категории, предупреждает директор проекта "Серебряная подкова" Илья Дискин. "Далеко не каждый сельскохозяйственный участок в принципе можно внести в черту населенных пунктов, говорит он.— Это касается практически всех участков, которые не граничат с существующими деревнями и находятся в чистом поле".
В любом случае, как отмечают девелоперы, в ближайшие годы вполне вероятно схлопывание рынка дач. По оценкам директора по маркетингу УК "Волжские дачи" Алексея Кудрявцева, около 90% земель, которые могли бы быть выведены на рынок в ближайшие пять лет, имеют категорию земель сельхозназначения. "Если эти земли не выйдут на рынок или выйдут позже, после того как будут переведены в другую категорию, дефицита не избежать",— говорит он.
Обманутые дачники
Если у потенциальных покупателей еще есть выбор, то у тех, кто уже стал обладателем участка сельхозземли, возможностей для маневра куда меньше. В сложном положении оказываются владельцы тех участков, на которые РВИ не были оформлены до 1 января 2010 года: им предстоит строить дом на "рискованной" территории.
Здесь, правда, есть один нюанс. До сих пор в законодательстве не определено понятие индивидуального жилого дома. Кроме того, законопроект не устанавливает требования к хозяйственным строениям и сооружениям, не предназначенным для проживания. "Чем, к примеру, является небольшое двухэтажное здание, где на верхнем этаже располагается жилая комната, а на нижнем оборудовано помещение для дачных инструментов, а также сделана пристройка для домашних животных? — задается вопросом генеральный директор компании "Красивая Земля" Илья Сапунов.— Поэтому если дачнику откажут в регистрации дома, он на основании отсутствия определения может оспорить решение в суде". Правда, в чью пользу будет складываться правоприменительная практика, господин Сапунов прогнозировать не берется.
В любом случае таким землевладельцам имеет смысл быстрее озаботиться строительством дома. По законопроекту Минрегиона в отношении домов, строительство которых началось до вступления в силу этого закона, не требуется разрешения на строительство до 1 января 2015 года. "Это значит, что после регистрации такой дом уже не может быть признан вне закона и подлежать сносу,— говорит Алексей Кудрявцев.— Таким образом, владелец участка может обезопасить себя, если в короткие сроки построит дом и зарегистрирует его".
Однако есть еще один важный момент — подведение инженерных коммуникаций. "Сельхозземли по духу нового законодательства становятся непригодными для проживания,— говорит генеральный директор компании IDT Антон Белобжеский.— Поэтому с появлением такого законопроекта согласовать подведение коммуникаций будет значительно сложнее".
Что делать владельцам участков в таких случаях, законодательство ответа не дает. "На безвозмездную помощь девелопера-продавца рассчитывать не стоит, потому что каждый его дополнительный шаг — это дополнительные траты,— говорит Антон Белобжеский.— На расторжение договора — тоже, так как девелоперы делать это не обязаны. Поэтому такие граждане могут оказаться в положении обманутых дольщиков".
Вряд ли государству нужна будет новая волна недовольных граждан, поэтому не исключено, что смягчающие поправки появятся еще на этапе подготовки законопроекта, полагают участники рынка. Второй вариант: в законопроекте эта сторона будет обойдена вниманием, но правоприменительная практика закона будет лояльна к таким гражданам.
Рекреация не отдыхает
Еще одна категория возможных пострадавших — владельцы уже готовых домов. Вне границ земель поселений сегодня располагается как множество стародачных поселков, так и немало современных коттеджных. Дома на такой земле могут быть признаны незаконно построенными и подлежать сносу. Однако владельцам большинства из них опасаться нечего, считает Анна Шишкина. "Многие дома в стародачных поселках могут быть оформлены в собственность по дачной амнистии,— поясняет она.— Домов в современных поселках изменения не коснутся, если РВИ участка было оформлено до 1 января 2010 года. А вот те владельцы, у которых дома построены без оформления, а земля относится к категории сельскохозяйственного назначения с РВИ "сельхозпроизводство", попадают в зону риска".
Кроме того, в зоне риска могут оказаться и владельцы домов на территориях, например, рекреационного назначения. "Даже по нынешнему законодательству существует ряд ограничений на застройку таких территорий индивидуальными домами, поэтому в данном случае нарушение законодательства изначально имело место. И в контексте законопроекта Минрегиона, если дело дойдет до правоприменительной практики, вряд ли законодательство будет лояльно к таким владельцам",— говорит Анна Шишкина.
Хотим как лучше
Документ Минрегиона отчасти напоминает закон о долевом участии в строительстве (ФЗ-214), который вступил в силу в 2004 году и в свое время вызвал немало споров и претензий со стороны застройщиков. Оба документа, по словам разработчиков, призваны упорядочить рынок.
Сходство наблюдается и в том, что законопроект Минрегиона, как и ФЗ-214 в свое время, противоречит сложившимся на рынке правилам игры. Поэтому сейчас, как и тогда, участники рынка втайне надеются, что до принятия закона дело не дойдет. Однако случай с ФЗ-214 продемонстрировал, что оснований для таких надежд немного и участникам загородного рынка все же стоит готовиться к изменению ситуации. Главное при этом, чтобы порядок, к которому стремятся законодатели, был действительно наведен, а граждан, которые покупали землю на стартовом этапе проекта, а теперь эта земля становится для них мертвым грузом, оказалось как можно меньше.