Он не знает географии, ничего не понимает в транспорте, не знаком с основами законодательства, верит рекламе и чужому мнению и поэтому готов заплатить вдвое дороже за товар худшего качества. Он — стандартный покупатель самого дешевого жилья в столице. Если не его невежеством, то чем можно объяснить, что квартиры на окраинах Москвы продаются лучше, чем квартиры за административной границей города? Ведь многие города Подмосковья ближе к столице, чем ее собственные районы, а цены на них в 2-2,5 раза ниже, чем в городе. Итак, главный враг подмосковного жилья — сами покупатели.
Они приводят три аргумента в пользу того, почему жилье в столице предпочтительней (в порядке значимости): прописка, лучший транспорт и социальная сфера.
Первый аргумент абсурден. Разницы между московской и областной пропиской давно уже нет. Она никак не влияет на трудоустройство или на отношения с милицией — только производит впечатление на иногородних покупателей. Так когда-то лейбл made in... вызывал уважение к владельцу вещи, к которой он был пришит, независимо от ее происхождения. Точно так же и фраза "Я купил квартиру в Москве" звучит гораздо значительней, чем сообщение о покупке жилья в Подмосковье.
О худшем по сравнению с окраинами Москвы транспорте в Подмосковье можно говорить лишь по незнанию. В час пик выбраться из Южного Бутова куда труднее, чем из Химок.
Многих удерживает от переезда в Подмосковье то, что социальная инфраструктура там не так развита, как в Москве. Но для большинства покупателей эта разница тем не менее окажется несущественной.
Что действительно отличает Москву от области, так это размер пенсий. В Подмосковье они на 200 руб. меньше. Но переплачивать за квартиру вдвое из-за $7 в месяц — не самое разумное решение: для компенсации разницы в цене стандартной однокомнатной квартиры (34 кв. м) в Москве и Подмосковье нужно получать московскую пенсию в течение 77 лет. Развитая социальная инфраструктура важна лишь для обеспеченных покупателей, для которых комфортность будущего проживания дороже, чем стоимость квадратного метра.
При отсутствии разницы между панельным домом в Москве и кирпичным домом в Подмосковье большинство покупателей выберут первый вариант. Но те, кто готов купить квартиру в кирпичном доме в Москве, никогда не поедут жить в область, хотя на деньги, которые они готовы потратить, можно приобрести приличный коттедж в ближнем Подмосковье.
Психология покупателей — основная помеха развитию рынка недвижимости Подмосковья. Чтобы квартиры в Подмосковье продавались лучше, нужно строить дешевое жилье и активно пропагандировать преимущества проживания в области.
Главный закон недвижимости гласит, что качество строения и его начинка определяется стоимостью земельного участка, на котором он расположен. А значит, в области выгоднее строить дешевое жилье, чем дорогое: оно будет быстрее продаваться.
Бесполезно рассчитывать на развитие подмосковного рынка, строя дорогие монолитные и кирпичные дома вместо дешевых панельных. Застройщики этого еще не поняли. Они строят то, что умеют, а не то, чего требует рынок (в области больше развита база кирпичного домостроения, чем панельного).
Мешают развитию подмосковного рынка недвижимости и риэлтеры, которые должны этот рынок развивать. Причина — отсутствие у риэлтеров финансовой заинтересованности. Они не скрывают того, что "заваливают" областной рынок недвижимости.
Агентства недвижимости получают не больше 3% от стоимости квартиры в новом доме. И при одинаковых, а то и больших затратах на продвижение подмосковного товара их комиссионные из-за разницы в цене квадратного метра оказываются вдвое ниже. Во многих крупных компаниях признаются, что работают себе в убыток, рассчитывая на перспективу.
Надежды риэлтеров напрямую связаны с Москвой. Но если и дальше доступ к реализации столичных новостроек будут иметь всего 25-30 агентств недвижимости из 700 работающих в столице, остальным придется переключиться на подмосковные новостройки. Ведь продажа новостроек — весьма привлекательный вид риэлтерского бизнеса. А так как рассчитывать на увеличение комиссионных риэлтерам не приходится (покупатели областных квартир не готовы платить больше, чем сейчас), то для увеличения рентабельности им придется инвестировать в строящиеся дома собственные средства, как это делается в Москве. И тогда покупатель узнает, что Подмосковье — это хорошие кирпичные дома с дешевыми квартирами в экологически чистых районах, отличные транспортные магистрали, бесплатные гаражи и автостоянки, московский телефон, охрана и забота о жильцах. Пионеры в этом процессе уже появились, поэтому вскоре покупатель, вынужденный выбирать между Южным Бутовом, Марьином и Братеевом, наконец-то получит достойную альтернативу в виде жилья в подмосковных городах.