Парадоксальная ситуация: жить в квартире, выходящей на оживленную улицу, вреднее, но далеко не всегда она стоит дешевле. Мы решили разобраться в особенностях ценообразования в домах, расположенных на интенсивных городских магистралях.
Радиус поражения
Для начала расставим все точки над "i" в вопросах экологии. Воздух в Москве сам по себе далек от идеала. Казалось бы, так ли уж сильно на общем фоне влияние автомагистралей? Но влияние весьма существенное. Если верить данным государственного природоохранного учреждения "Мосэкомониторинг", то воздух вблизи загруженных столичных дорог в среднем на четверть грязнее, чем в обычных жилых районах. Зато стоит отойти на 100 метров от дороги, и ситуация меняется к лучшему.
"Вредное экологическое воздействие автомагистралей носит локальный характер,— объясняет Елена Лезина, начальник информационно-аналитического отдела "Мосэкомониторинга".— Уже начиная со второй линии домов все показатели почти в норме. Тут работает и преграда, и расстояние".
Выходит, обитателям "Триумф Паласа" не стоит опасаться выхлопных газов с Ленинградского проспекта, а живя в "Копернике" можно не переживать по поводу Якиманки под окнами. Недаром застройщики по мере возможности стараются отдалить новостройку от дороги.
"Девелоперы часто стараются разделить улицу и дом объектами инфраструктуры",— говорит Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости Chesterton.
"Сегодня новые объекты, которые будут возводиться на участках вблизи магистралей, уже на бумаге проектируются определенным образом,— вторит ей руководитель отдела продаж ГК "Пионер Василий Шорников,— Например, дом планируется глухой торцевой стороной к дороге".
Но оказавшись на первой линии, придется ощутить все пять факторов загрязнения воздуха по полной программе. Это угарный газ, моно- и диоксид азота, озон (он не выбрасывается двигателями, а образуется в атмосфере под влиянием их выбросов), диоксид серы и взвешенные частицы до 10 мкм в диаметре. Все они вредны для дыхательных путей, а особенно опасны частицы до 10 мкм, которые накапливаются в легких.
"Именно эта взвесь оседает на окнах,— объясняет Евгений Кузьменко, старший специалист компании "Экостандарт".— Наверное, каждый, кто живет возле трассы, заметил, как быстро пачкается оконное стекло". В легких происходит примерно то же самое. А главные источники этих микрочастиц — дизельные двигатели и стирание полотна дороги.
"Если дом стоит на дороге, это еще не значит, что воздух внутри обязательно будет плох,— успокаивает Евгений Кузьменко.— Из пяти замеров в нескольких соседних домах на Ленинградском шоссе мы лишь единожды обнаружили превышение ПДК по угарному газу. Тут очень сильно влияет этаж (чем выше, тем чище) и целый комплекс других факторов вроде розы ветров".
Среди этих факторов выделяется характер движения. Постоянные пробки — это с точки зрения состояния воздуха хуже всего. Поэтому жить на узенькой, но вечно стоящей Остоженке, быть может, вреднее, чем на каком-нибудь проспекте Маршала Жукова. А вблизи третьего транспортного кольца лучше, по возможности, вообще не появляться. Важно и то, какие машины ездят. От грузовиков вреда куда больше, чем от легковушек. Если в потоке преобладают они, то общее загрязнение в среднем на 20-40% выше.
Столичные экологи отмечают, что благодаря переходу на более чистые виды топлива и более экологичные двигатели последние несколько лет состояние воздуха у трасс перестало ухудшаться, хотя машин становится все больше. А по угарному газу удалось даже добиться небольшого улучшения.
По усредненным данным наблюдений за прошлый год, полученным со станций "Мосэкомониторинга", стоящих вдоль оживленных трасс столицы, концентрация CO вдоль московских дорог не превышает 0,3 от ПДК. По остальным веществам картина в целом тоже не очень страшная. Плохо только с оксидом и диоксидом азота — их концентрация достигает предельно допустимой.
Кстати, дороги — это не только плохой воздух, но и шум. Почти на 550 кв. км московской территории уровень шума от автотранспорта превышен. Вдоль самых оживленных столичных дорог превышение достигает 30 децибел.
Скидка за вредность
В доме на Новом Арбате, 27/29 цены на квартиры, выходящие на трассу, не отличаются от аналогичных, но с окнами во двор…
Фото: Григорий Собченко, Коммерсантъ
В общем, с экологической точки зрения тут двух мнений быть не может. И не удивительно, что в среднем ценовом сегменте квартиры, выходящие на оживленную улицу, стоят на 10-15% дешевле.
"Иллюстрацией могут служить две одинаковые двухкомнатные квартиры в приличном состоянии, расположенные на средних этажах девятиэтажного кирпичного дома на улице Новая Башиловка, то есть непосредственно рядом с третьим транспортным кольцом,— приводит пример генеральный директор "РЕЛАЙТ-Недвижимость" Олег Самойлов.— Та, из них, окна которой выходят на улицу, предлагается к продаже за 8 млн рублей. А ее аналог с окнами во двор — на 1 млн дороже. Иными словами, размер дисконта в этом случае составляет около 11%".
Впрочем, дисконт помогает не всегда.
"Яркий пример дома на оживленной улице — здание в самом начале Можайского шоссе,— рассказывает Екатерина Тейн.— Но продажи в нем шли очень невысокими темпами, так как дом практически нависал над шоссе. Стоимость квартир, установленная ниже средней по рынку, процесс не ускорила".
"В некоторые места просто невозможно заманить покупателей, чтобы они хотя бы посмотрели квартиру,— говорит Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании "Ипотек.Ру".— Москвичи и люди, хорошо знающие Москву, отказываются даже идти на просмотр, как только видят в объявлении, допустим, Земляной вал или Садовую-Спасскую улицу. Продавцы квартир, чтобы хоть как-то завлечь покупателей, зачастую указывают в объявлениях название перпендикулярной улицы, вдоль которой расположена какая-то часть дома".
Плата за престиж
Но некоторые адреса, наоборот, действуют как магнит и заставляют забыть обо всех недостатках жилья.
"Престижные магистрали — продукт эксклюзивный,— считает Дмитрий Зиканов, вице-президент по жилой недвижимости ОАО "Система-Галс".— Желание иметь квартиру на Кутузовском проспекте или Тверской заставляет покупателей не обращать внимания на такие нюансы, как шумная автомагистраль и загазованность"
"Большую роль играет район,— убежден генеральный директор агентства МИАН Василий Митько.— В домах на Ленинском и Кутузовском проспектах, в районе Мосфильмовской разрыв между стоимостью квартир с окнами на улицу и во двор незначителен".
А директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский прибавляет к списку престижных магистралей Комсомольский проспект и проспект Вернадского.
Правда, некоторые участники рынка склонны объяснять этот феномен не магией адреса, а видами из окон. "Куда большую роль играют видовые характеристики,— полагает Ирина Могилатова, генеральный директор TWEED.— Например, в доме на Новом Арбате, 27/29 цены на квартиры, выходящие на оживленную трассу, ничем не отличались от аналогичных, но с окнами во двор. В квартирах, выходящих окнами на Новый Арбат, есть свои преимущества — это вид на реку и Белый дом. Такая же ситуация, например, в доме на Гоголевском бульваре: с одной стороны, под боком улица с активным движением, с другой — вид на храм Христа Спасителя. Один из самых заметных элитных домов, "Баркли-Плаза", выходит на набережную, где, безусловно, шумно, но открываются потрясающие виды на Москву-реку. Аналогичная история и со сталинками на Фрунзенской набережной".
Дешевле некуда
…а в «Доме на Беговой» квартиры с окнами на ТТК дешевле на 10–25%
Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ
Еще один случай, когда грязный воздух не влечет за собой серьезного снижения цен, касается самых дешевых предложений.
"Если говорить об одно- и двухкомнатных квартирах, то эта разница составит не более 2-5%,— уверен Роман Мурадян, председатель брокерского совета холдинга МИЭЛЬ.— Однокомнатные квартиры пользуются спросом вне зависимости от того, куда выходят окна и где расположены дома. Традиционно самые дешевые предложения всегда самые ликвидные".
"Возьмем, допустим, Каширское шоссе в районе станции метро "Домодедовская",— иллюстрирует эту закономерность Дмитрий Овсянников.— Однокомнатные квартиры в этом районе стоят примерно 4,5-4,7 млн рублей. Квартиры с окнами на Каширское шоссе лишь немногим (тысяч на 100-200) дешевле аналогичных. То есть хоть и шумная магистраль, но цены меньше цен аналогов, с окнами не на магистраль, всего на 3-5%. Дело в том, что такие квартиры часто покупаются в качестве первого жилья для молодых семей или для того, чтобы "закрепиться в столице". Соответственно, покупатели воспринимают это жилье как временное, "стартовое" и расположение окон играет не такую большую роль, как цена. И в этом случае снижение на 5% уже становится весомым аргументом для покупки".
Для определенной категории жилья выход на оживленную трассу может оказаться даже плюсом. Речь идет о квартирах на первом этаже.
"На вторичном рынке квартира на первом этаже дома с окнами на оживленный проспект может стоить, напротив, дороже,— говорит Василий Шорников, руководитель отдела продаж ГК "Пионер",— поскольку на нее обязательно найдутся покупатели, желающие перевести ее в нежилой фонд и разместить там магазин, аптеку, офис банка и т. п.".
Магистральное развитие
Впрочем, даже если сейчас дом расположен в тихой улочке, это еще не значит, что со временем он не окажется возле напряженной магистрали. За примерами далеко ходить не надо. Так, спокойная Кантемировская улица с широкими газонами и узкой проезжей частью через несколько лет станет частью Южной рокады — новой многополосной магистрали, по которой будут идти непрерывным потоком транзитные фуры. А тихий Окружной проезд на Соколиной горе уже стал первым введенным в строй участком четвертого транспортного кольца (ЧТК).
Если ознакомиться с ближайшими планами, касающимися Южной и Северной рокад, а также ЧТК, можно узнать немало интересного. Например, Северная рокада (еще одна транзитная дорога, в которую вольется платная трасса Москва--Санкт-Петербург), судя по всему, пройдет в притирку к новостройке "ДОН-строя" "Седьмое небо", что возле телецентра в Останкино. Чуть западнее та же дорога с газующими грузовиками окажется под окнами микрорайона в Марфино, недавно возведенного компанией "Ведис Групп".
Новая кольцевая хоть и пройдет по большей части вдоль железных дорог, тоже не оставит без внимания жилые кварталы. В особом положении окажется многофункциональный жилой комплекс "Маршал", строящийся сейчас на улице Народного Ополчения. Кольцо здесь будет делать крутой изгиб как раз вокруг этого дома. Еще один сосед будущей кольцевой — микрорайон Печатники 34 Д, весь застроенный новенькими многоэтажками.
И это только кольцо и рокады. А ведь в планах дорожного строительства у столичных властей значатся еще и дублеры главных проспектов. Поэтому многим московским новостройкам предстоит соседство новой дороги. Цены на жилье в этом случае обязательно упадут.
"Строительство любой транспортной магистрали прямо под окнами жилого дома существенно снижает стоимость такого жилья,— убежден Василий Митько.— Причем потенциальных покупателей отпугивает и сам процесс строительства дороги, сопровождаемый постоянным шумом, и ухудшение экологической обстановки после ввода автострады в эксплуатацию. Например, со строительством третьего транспортного кольца квартиры с окнами на магистраль подешевели примерно на 10-15%".
Роман Мурадян считает, что такой дисконт распространится только на большое жилье. На одно- и двухкомнатные квартиры цена может упасть в лучшем случае на 5-7%.
Сложнее с теми объектами, которые уже построены и сданы, а потом появляется информация о планируемом строительстве вблизи них оживленных трасс, например участка четвертого транспортного кольца, полагает Василий Шорников.
Как правило, многие собственники такого жилья спешат выставить его на продажу. В случае, если это происходит массово, падение цен на квартиры в таком доме может быть достаточно существенным.
Мэрия вошла в долю
Только на первый взгляд пик скандалов, связанных с обманутыми дольщиками, позади. Столичные власти признали проблему и пообещали возместить ущерб всем соинвесторам. Однако мэрия столицы сама выступает в качестве недобросовестного застройщика в проекте строительства малоэтажного ЖК "Братцево". Семь лет покупатели квартир в "Братцево", полностью оплатившие свои квартиры, не могут добиться того, чтобы столичные власти дали распоряжение — по сути, самим себе — завершить строительство домов. Если терпение покупателей фантомных метров иссякнет и они обратятся в суд, мы окажемся свидетелями скандала. В данном случае обвиняемым станет главный борец за права обманутых дольщиков — правительство Москвы.
Судьбы недостроенных инвестпроектов во многом похожи. Вначале появилась идея строительства ЖК "Братцево" — по адресу улица Саломеи Нерис, владение 12, Светлогорский проезд, владение 13. Он должен был располагаться в парке на севере Москвы. Чтобы проект вписался в ландшафт парка, сохранял его экологию, проектировщик — ОАО "Реконструкция и развитие исторических и архитектурных памятников России" (РРИАПР) — разработал в 1993 году проект малоэтажного комплекса.
Московские чиновники долго изучали проект и его документацию, и в результате в 1999 году правительство Москвы выпустило постановление N 765 "О финансировании малоэтажного ЖК в Братцево". Этот документ назначил РРИАПР заказчиком строительства жилого микрорайона в Братцево, а департамент инвестиционных программ строительства города Москвы (ДИПС) — генеральным инвестором проекта. Залогом успеха должны были стать хороший проект и надежный инвестор. Кому как не ДИПС покупатели могут смело вверить свои деньги? Но Аннушка уже разлила на рельсах масло.
Строительство ЖК "Братцево" собирались вести в несколько этапов, а первый этап — в две очереди. С 1999 года разрабатывали и согласовывали проектную документацию по первой очереди первого этапа. В 2003 году начали его строительство. Поначалу все шло хорошо: в 2005 году все 38 объектов первого этапа первой очереди были достроены, сданы в эксплуатацию, а затем оформлены в собственность. Не повезло покупателям, заплатившим деньги за недвижимость в следующих очередях проекта. В 2003 году РРИАПР приступило к проектированию 49 объектов второй очереди первого этапа строительства. Ничего не предвещало неприятностей. Осенью того же 2003 года правительство Москвы в лице ДИПС нашло оптового покупателя на недвижимость второй очереди первого этапа ЖК в Братцево. В октябре 2003 года сделка состоялась: между ООО "Сэвтех" и ДИПС были подписаны договоры, согласно которым "Сэвтех" приобретало право на 34 квартиры в трех корпусах и 6 отдельно стоящих коттеджей. Общая площадь всей купленной у ДИПС запланированной проектом недвижимости составляет 9335,20 кв. м. Заключенный с правительством Москвы договор позволял "Сэвтеху" заключать договоры уступки на данную недвижимость физическим и юридическим лицам. "Сэвтех" полностью оплатил в ДИПС стоимость купленной недвижимости — 224 614 211,6 рубля в 2003 году (больше $7 млн). За четыре года — с 2003-го по 2007-й — права на приобретение в собственность квартир в МЖК "Братцево" были переданы покупателям — физическим и юридическим лицам. Каждая уступка прав "Сэвтеха" новым соинвесторам-покупателям была согласована с ДИПС.
Найти покупателей недвижимости в будущем жилом комплексе было несложно. Они с легкой душой подписывали документы и приносили деньги, уверенные прежде всего в надежности проекта. "В 2004 году мы решили приобрести жилую площадь,— рассказывает Татьяна, покупательница квартиры в корпусе N 14.— Так как информация об обманутых покупателях жилой площади различными коммерческими структурами еще была жива в памяти, мы решили купить квартиру у правительства Москвы — ДИПС". Татьяна вспоминает, что во время предварительных переговоров ее предупредили, что часть документов для строительства еще не готова и находится на экспертизе. Однако учитывая то, что основным инвестором проекта в Братцево является ДИПС и жилье это строится под контролем правительства Москвы, которое в тот момент как раз активно разбиралось с проблемами обманутых дольщиков, Татьяна согласилась подписать договор и внести деньги. Как и другие добросовестные приобретатели.
А в это время в декабре 2004 года РРИАПР получило разрешение от Мосгосэкспертизы начать строительство второй очереди ЖК "Братцево". В конце 2005 года РРИАПР передало свои функции — технического заказчика — ГУП "Москва-Центр". В марте 2006 года по результатам закрытого конкурса был выбран генподрядчик строительства — ЗАО "Трест МСМ-1". Подрядчик подписал договор и даже приступил к работе. И вот тут-то музыка перешла на минорный лад. И сегодня, четыре года спустя после начала реализации второй очереди первого этапа, работы по данному договору подряда так и не выполнены. На практике эти слова означают, что четыре года назад подрядчик вышел на стройплощадку, вырыл котлован для 11-го корпуса и приостановил работы. Приостановил, поскольку в этот момент выяснилось, что возникло серьезное противоречие в правоустанавливающих документах по данному строительному объекту. С одной стороны, Мосгосэкспертиза выдала положительное заключение проектной документации, правительство Москвы постановлением утвердило данное заключение, город заключил договоры аренды земельных участков, выбрал генподрядчика и разрешил начать работы. И в то же самое время другие чиновники выпустили постановление правительства города Москвы о корректировке границ особо охраняемой природной территории природный парк "Тушинский". Это постановление автоматически запретило строительство на большей части территории застройки ЖК "Братцево". Казнить нельзя помиловать. И строительство домов остановили.
Добросовестные приобретатели жилья оказались заложниками двух противоречащих друг другу нормативно-правовых актов. И остаются ими до настоящего момента. Правительству Москвы потребовалось немало времени, чтобы разобраться в сложившейся правовой коллизии, и только в апреле 2009 года им было выпущено постановление N 364-ПП, подписанное Ю. М. Лужковым, которое позволяет заказчику и подрядчику завершить строительство. Жильцы ликовали. Но недолго. Рабочие действительно появились на стройплощадке, но быстро исчезли. На этот раз основной причиной остановки стойки стало нецелевое использование бюджетных средств. Выяснилось, что подрядчик получал от города финансирование на строительство объекта, однако до субподрядчика, действительно строившего жилые корпуса, эти деньги доходили не в полном объеме. На настоящий момент город не может разрешить конфликт, возникший между подрядчиком и субподрядчиком, не может заставить подрядчика добросовестно исполнять свои обязательства по государственному контракту, и стройка опять стоит. На простой вопрос, когда же объект будет достроен, ни один из чиновников стройкомплекса города Москвы прямого ответа дать так и не смог. По мнению обманутых городом дольщиков и юристов, задержка строительства вызвана исключительно бездействием структур стройкомплекса города Москвы. И если обманутые дольщики ЖК "Братцево" обратятся в суд, он может вынести решение, которое нанесет городу существенный материальный ущерб. Тем более что другого выхода у покупателей МЖК в Братцево, похоже, нет.