Стоит ли Москве в ближайшее время ждать инвестиционного и строительного бума? На этот вопрос корреспонденту Ъ ИНГЕ Ъ-ЗАМУРУЕВОЙ отвечает МИШЕЛЬ ПАСКАЛИС, партнер риэлтерской компании Jones Lang LaSalle.
— До августовских событий 1998 года иностранные компании активно осваивали рынок столичной недвижимости. Каким объектам отдавалось предпочтение?
— Западные девелоперы занимались в основном офисной недвижимостью: ее в Москве не хватало, и здания раскупались на ура. До августа 1998 года в столице было построено около 1,5 млн кв. м офисов, из них 400 тыс. м — на деньги иностранных девелоперов. Самым крупным игроком была Enka, она построила более 200 тыс. кв. м. После кризиса почти все инвесторы ушли с рынка, и девелоперы были вынуждены заморозить проекты, которые находились на стадии разработки ТЭО или нулевом цикле строительства. Работы велись только на тех объектах, которые дешевле было достроить, чем заморозить.
— Сейчас их настроения изменились?
— Прежде всего изменился рынок. До кризиса цены на офисные помещения были явно завышены: $700 за кв. м без отделки. После кризиса большинство компаний переехало в более дешевые помещения. В начале 1999 года пустовало более трети офисов класса A. В результате цены снизились до $475-$525 за метр, и сейчас уже довольно трудно найти готовые качественные офисы.
В конце года рынок столкнется с нехваткой площадей. Это приведет к росту цен на 10-15%. Таким образом, сегодняшняя ситуация на рынке очень привлекательна как для девелоперов, так и для застройщиков. Объекты будут востребованы и принесут дивиденды. Сейчас есть масса проектов "в коробке", которые непременно заинтересуют девелоперов. Хотя в последние два года практически ничего не строилось, площадки тем не менее готовились. Есть участки, на которые оформлены договора аренды, разрабатывается ТЭО. Но девелоперы не торопятся — они ждут конкретных шагов от властей.
— Что может их стимулировать?
— Все ждут принятия второй части Налогового кодекса, которая позволяет относить проценты по кредиту на себестоимость. Пока затраты на строительство не вычитаются из налогооблагаемой прибыли, которую инвестор получает с арендаторов. В результате приходится платить налог с завышенной суммы прибыли. А ведь в этом бизнесе проценты по кредиту — самая большая статья расходов инвесторов после окончания строительства. Еще один важный момент — отмена столетнего срока амортизации зданий. Такого нет ни в одной стране мира. Если эти условия будут выполнены, на рынок придут и новички.
— Какие проекты будут пользоваться популярностью в ближайшее время?
— По традиции средства будут вкладываться в строительство офисных комплексов. Но самое перспективное направление в Москве — это возведение торговых площадей. Лет через пять-шесть в столице будет не менее 60 супермаркетов типа "Перекресток" и "Рамстор". По нашим данным, москвич в среднем получает $200 в месяц, 35% горожан зарабатывают около $1500. Если учесть, что в Москве более 8 млн человек и 4 млн приезжих, то можно подсчитать, какая денежная масса находится в обороте. Причем 75% заработка тратится в магазинах, тогда как в Европе лишь 45%. При этом по сравнению с другими столицами в Москве очень мало магазинов. На тысячу человек приходится всего 20 кв. м торговой площади. В Париже, к примеру,— 400 кв. м. Так что в Москве очень большие перспективы для строительства торговых комплексов.
Кроме того, московские власти закрывают оптовые рынки. В ближайшие два года останется всего 84 рынка из 190, существующих на сегодняшний день. Поэтому торговые площади будут востребованы. Это уже поняли в "Рамэнке" (на днях началось строительство гипермаркета "Рамстор-3"), намерена расширяться IKEA. Это хорошие примеры для других иностранных инвесторов — они показывают, что в России складываются благоприятные условия для развития бизнеса.
— Каковы перспективы развития рынка нежилой недвижимости в Москве?
— Цены нормализовались, спрос не отстает от предложения. Реальный сценарий такой: до середины 2001 года рынок может рассчитывать на повышение цен на 10-15%. Это произойдет даже в том случае, если новое правительство не предпримет радикальных шагов по улучшению экономики страны. Если начнется резкий подъем экономики, цены на коммерческую недвижимость могут вырасти более чем на 20%. Но строительный бум начнется не сразу — года через два-три.