Ипотека может состоять из одного или двух уровней. В мире наиболее распространена двухуровневая модель, суть которой в том, что заемщик вносит первоначальный взнос и берет кредит в банке (это первый уровень), а затем банк переуступает права по кредиту ипотечному агентству (второй уровень). Ипотечное агентство выпускает ценные бумаги, привлекая тем самым средства инвесторов.
В одноуровневой схеме функции коммерческого банка и ипотечного агентства объединены в одной организации. Она выпускает свои ценные бумаги и привлекает средства на ипотеку. Так работают ссудно-сберегательные кассы (ССК) в Германии. Заемщик, прежде чем получить кредит, несколько лет вносит деньги на депозит в ССК под низкие (в три-четыре раза ниже рыночных) проценты. Накопив определенную сумму, он получает кредит и покупает квартиру по собственному выбору.
Одна из разновидностей ССК — строительно-сберегательные кассы: заемщик выбирает квартиру из тех, что строятся, и вносит средства, а после вселения выплачивает остаток суммы на льготных условиях. А это уже не ипотека, а рассрочка. Основной недостаток таких ССК в том, что заемщик ограничен в выборе квартир, а цены на строящиеся квартиры чаще всего выше рыночных. По такому принципу, например, работает касса, строящая дома на улице Лобачевского. Именно эти схемы и планирует развивать правительство Москвы.