Рост со знаком качества

В июле рынок жилья не замер, как ожидали многие аналитики, а лишь немного снизил активность. За минимальным ростом цен скрываются разнонаправленные процессы, происходит все более очевидная сегрегация на "качественное" и "некачественное" предложения. Первое имеет хорошие тенденции к росту.

АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ

Ожидание новой волны

Как ни странно, аномальная июльская жара не слишком повлияла на рынок жилой недвижимости, свидетельствуют эксперты. Пожалуй, наиболее существенным результатом бесчинств антициклона стало снижение спроса на земельные участки в восточном и юго-восточном направлениях от Москвы: потенциальные покупатели просто не желают выезжать в задымленные районы. Зато в такой же степени вырос спрос на участки и дома у "большой воды" на западе и севере от столицы. В целом же снижение покупательской активности вполне вписывается в ежегодную тенденцию периода отпусков. Потенциальные покупатели экономкласса сидят на дачах, элитного — присматривают недвижимость на берегах океанов.

Это, однако, не означает, что рынок жилья в московском регионе обвалился: спрос немного ниже, чем в июне, но выше, чем ожидали сами риэлтеры. "В целом покупательская активность была не так уж низка. Количество звонков и просмотров осталось на уровне июня, число сделок сократилось, но не более чем на 15% к предыдущему месяцу",— говорит Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton.

Генеральный директор компании Est-a-Tet Кайдо Каарма считает, что есть причины снижения активности покупателей и помимо сезонного фактора: "Платежеспособный спрос в значительном объеме был реализован в первом полугодии. Сейчас рынок замер в ожидании новой, уже осенней волны покупательской активности. Мы ожидаем, что локомотивом рынка могут стать новостройки: предложение в этом сегменте ограничено при стабильном спросе на новое жилье".

Точечные колебания

В целом по рынку уровень цен в июле остался практически неизменным (см. таблицу). Однако это не нулевая ничья, а скорее результат нескольких партий, сыгранных с разным счетом. На некоторые объекты цены в июле повышались, на другие давались немалые скидки (то есть фактически они дешевели).

"Спрос на жилье массового сегмента распределялся неравномерно, в первую очередь концентрируясь на сравнительно недорогих объектах,— комментирует Олег Самойлов, генеральный директор компании "Релайт-Недвижимость".— Между тем объем предложения подобного жилья в настоящее время не слишком велик: многие собственники до осени попросту отложили продажу, надеясь на будущий ценовой рост. А вот дорогие объекты и квартиры, не имеющие выигрышного сочетания цены и качества, как и прежде, присутствуют на рынке в изобилии. Однако, несмотря на то что во многих случаях продавцы подобных квартир проявили готовность к предоставлению скидок, число сделок с такими объектами в июле было невелико. Таким образом, в завершившемся месяце в целом сохранилось одновременное наличие двух разнонаправленных тенденций: предложения сравнительно дешевого и хорошего жилья встречали платежеспособный спрос и демонстрировали хоть и не очень активный, но все же рост цен, а дорогое и не вполне хорошее жилье, продолжая терять в цене, так и не находило покупателей".

Повышение цен происходило в первую очередь в секторе новостроек низкого ценового сегмента. Несмотря на летнее затишье продажи на первичном рынке оставались на уровне мая-июня. "Ряд застройщиков, в том числе и мы в ЖК "Лазаревское", подняли цены продаж на квартиры",— констатирует Владимир Трибрат, директор по маркетингу ГК "Пионер". Это естественная тенденция: объем сдачи нового жилья в этом году остается на невысоком уровне и вряд ли превысит половину объема 2008 года. А спрос на новое жилье остается стабильным.

"Застройщики чувствуют себя достаточно уверенно и продолжают политику поступательного повышения цен на свои объекты. Правда, пока этот рост носит точечный характер и не оказывает существенного влияния на общую картину цен",— говорит Екатерина Румянцева, генеральный директор компании "Калинка-Риэлти".

На вторичном рынке в недорогом сегменте также происходит разнонаправленное движение. Дешевого жилья выставляется на продажу все больше, при этом доля такого, которое можно отнести к качественному, сокращается. Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации "Инком", приводит следующие цифры: "В Москве число предложений в сегменте наиболее дешевого жилья увеличилось на 5,2%. А предложение качественных недорогих квартир сократилось на 2,2%. В Московской области объем предложения наиболее дешевого жилья вырос на 4,3%, число предложений качественных недорогих квартир сократилось на 1,7%.

Лидеры продаж

Темпы реализации элитной недвижимости почти не снижаются, несмотря на сезон отпусков. "Только в "Городе Столиц" за месяц реализовано 12 апартаментов, стоимость каждого — около $2 млн,— свидетельствует директор департамента элитной недвижимости Capital Group Ирина Рогачева.— В сегменте элитной недвижимости это довольно высокий показатель продаж для летнего сезона. Он наглядно демонстрирует, что помимо общерыночных тенденций спрос зависит от целой совокупности факторов конкретного предложения. В нашем случае можно говорить о росте интереса к новому формату элитной жилой недвижимости — апартаментов в небоскребе, а также о ценообразовании, обеспечивающем инвестиционную дельту (от $8 тыс. за квадратный метр)".

При этом цены практически не росли, а повышения носили опять же точечный характер. "По итогам июля средняя стоимость предложения на первичном рынке городского элитного жилья зафиксировалась на уровне $20 233 за метр, а месячный ценовой прирост составил всего 0,2%,— говорит Екатерина Румянцева.— Наибольший рост цены предложения в июле отмечен на Остоженке. В ЖК "Остоженка 11/17" прошло повышение цен на все квартиры в пределах от 3 до 5%, в ЖК "Баркли Плаза" рост цен составил 1,5%".

Управляющий партнер компании Mayfair Properties Марина Маркарова отмечает, что безусловным лидером продаж является ЖК "Итальянский квартал", в котором стоимость квадратного метра выросла по некоторым предложениям за первое полугодие на 20%.

Загородное стимулирование

Ситуация на загородном рынке почти в точности повторяет городскую. "По показателям спроса и сделок июль оказался примерно таким же, как и июнь,— отмечает Владимир Ефимов, коммерческий директор группы компаний "Родные земли".— Продажи шли спокойно и стабильно, без излишнего ажиотажа, с одной стороны, и признаков спада покупательской активности — с другой".

Следует, однако, отметить, что загородные девелоперы более активно предлагали скидки на свои объекты. Очевидно, они в меньшей степени надеются на высокий осенний сезон и стараются отработать по максимуму в летний период. "Все лето цены на загородном рынке были стабильны, но некоторые компании вводили спецпредложения, чтобы стимулировать спрос, предлагая скидку 5%",— отмечает Анна Шишкина, начальник управления маркетинга УК "Абсолют Менеджмент". В отдельных случаях предоставлялись и более существенные скидки. "В июле мы ввели дополнительные скидки на свои участки,— говорит Илья Сапунов, генеральный директор компании "Красивая земля".— Под дисконтную программу в каждом поселке выделено 15-20% участков. Максимальную скидку — 30% — можно получить в коттеджном поселке "Сосновый аромат" (расположен в 50 км от МКАД по Симферопольскому шоссе). Реализация этого проекта вошла в завершающую стадию, уже продана большая часть земель, и компания предоставляет скидки на немногие оставшиеся участки. На земельные участки в большинстве других поселков размер скидок составляет от 5 до 20%".

Нужно отметить, что на загородный рынок возвращается ипотека. "Этим летом вырос интерес банков к кредитованию розничных покупателей под залог земельных участков,— утверждает Анна Шишкина.— За лето к нам обратились три банка с предложением разработать совместные программы кредитования покупателей в наших поселках. Сейчас идет активная разработка документов".

"Сегодня порядка 40% "загородных" клиентов хотят получить ипотеку,— говорит директор департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group Игорь Заугольников.— Условия кредитования у большинства банков все еще достаточно строгие — 14-16% годовых. Однако постепенно тенденция меняется. Нами недавно было заключено соглашение с банком "Нордеа", согласно которому клиенты могут получить ипотечный кредит под 9% годовых".