Мэр Москвы подписал распоряжение о прекращении с 1 июля практики расчетов с участниками строительства коммерческого жилья векселями и квартирами. И велел им перейти на расчеты исключительно деньгами. В результате уже в ближайшее время цены на жилье резко вырастут.
Чтобы оценить, насколько серьезно отразится решение мэра на рынке недвижимости, необходимо вкратце описать структуру финансовых отношений в жилищном строительстве. До 2000 года возведение около 40% московских новостроек контролировал департамент внебюджетной политики строительства города (ДВПС). Остальные 60% приходились на долю частных застройщиков (их нынешнее решение мэра не коснется). ДВПС привлекал средства банков по большей части в виде вексельных кредитов — они на 10-15% дешевле, чем денежные. Векселями же департамент рассчитывался со строителями и поставщиками стройматериалов. В зачет шло и построенное жилье. В свою очередь, с банками ДВПС рассчитывался деньгами или новостройками, заложенными в обеспечение кредитов. Зачетное жилье шло на реализацию. Долю города в строительстве, а также построенное жилье департамент реализовывал как оптом, так и в розницу. На розничные продажи приходилось около 40% новостроек.
Однако в начале января этого года столичные власти ввели негласный запрет проводить зачеты жильем. Выполняли его своеобразно: мелкие строительные организации начали отдавать предпочтение векселям, а крупные запрет просто проигнорировали. Чуть больше месяца назад столичные власти запретили оптовые продажи новостроек (см. Ъ от 17 марта), прикрыв тем самым один из основных источников "живых" денег в строительном комплексе. Как и предсказывали риэлтеры, отмена оптовых продаж привела к росту цен — за последний месяц новостройки подорожали на 4-5%. А в четверг на этой неделе мэр Москвы издал распоряжение, согласно которому ДВПС при строительстве жилья на продажу не может использовать квартиры и векселя для расчетов с подрядчиками и поставщиками. Это решение очень сильно ударит по рынку жилья.
Прежде всего сократится предложение нового жилья, так как останутся всего два пути его поступления на рынок. Первый — непосредственно через дилеров правительства Москвы по ценам, установленным правительством,— а они, как правило, выше рыночных. Второй — через банки, кредитующие ДВПС под залог недвижимости; но захотят ли банки, зарабатывающие на досрочном погашении векселей, кредитовать ДВПС деньгами, неизвестно. По словам руководителя одного столичного банка, пожелавшего остаться неназванным, инвесторы уже на следующей неделе, не дожидаясь, пока распоряжение об отмене зачетов вступит в силу, пересмотрят свое отношение к кредитованию жилищного строительства. Это неминуемо приведет к росту себестоимости строительства.
В интервью "Интерфаксу" первый заместитель руководителя строительного комплекса Москвы Евгений Заикин заявил, что практика, при которой векселя и зачеты занимали значительную долю в оплате труда строителей и поставщиков стройматериалов, поставила многие предприятия отрасли на грань банкротства. Однако, как заметил корреспонденту Ъ один из руководителей столичных СУ, нынешнее распоряжение только ухудшит положение строительных фирм. Наиболее конкурентоспособные подрядчики и поставщики стройматериалов откажутся работать с городом в кредит, поскольку никаких гарантий оплаты столичные власти предложить не могут: денег у города нет, а новостройки закладывать теперь запрещено — ведь это скрытый зачет. За обещание заплатить после реализации новостроек будут работать лишь те, кто не может найти себе работу за деньги.
Надо отметить, что столичные власти однажды уже отменяли зачеты. Это было в 1997 году, когда рынок был завален жильем. Тогда на короткий период ситуация стабилизировалась, объем непроданных новостроек сократился, однако в начале 1998 года положение стало еще хуже — объем нереализованного жилья лишь увеличился. И тогда запрет на использование зачетов отменили.
Сейчас жилья на рынке не хватает, поэтому запрет зачетов приведет к росту цен. Как считает гендиректор Московской городской службы недвижимости Сергей Поликарпов, до конца года цены на жилье в Марьино — самом ликвидном районе, где строятся новые дома,— вырастут примерно на 25%, достигнув уровня $500 за метр. В других районах рост цен составит 15-20%.
ЕВГЕНИЙ Ъ-ЛЕОНОВ