До сих пор Ъ анализировал в основном развитие рынков недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга. Редкие региональные материалы касались лишь каких-либо нововведений местных властей. Тем временем рынки в регионах развивались — хотя и в особом, отличном от столичного ритме. Сегодняшний материал посвящен ситуации с недвижимостью в Новгороде, одном из старейших городов Золотого кольца России. Город представляет огромный интерес для туристов, и в этом потенциал его развития.
Гостиница заманивает клиентов нестандартным туризмом
Пожалуй, лучше всего отражает веяния нового времени в Новгороде появление четырехзвездочной гостиницы "Береста палас отель". Для российского провинциального городка с населением около 250 тыс. человек это действительно редкость. Строительство гостиницы началось в 1989 году, когда в России особенно активизировался иностранный туризм. В Новгород тогда приезжало до 50 тыс. иностранных туристов ежегодно.
Для строительства гостиницы было создано СП "Береста", учредителями которого стали областная администрация (90%) и австрийская строительная фирма ABV (10%). В дальнейшем предполагалось увеличение доли австрийцев до 30%. Для строительства был взят кредит в австрийском банке. Объем инвестиций составил $55 млн. В 1991 году строительство завершилось, и отель принял первых постояльцев.
Однако вскоре после открытия гостиницы поток иностранных туристов в Россию резко сократился. В 1992 году Новгород посетило всего 9 тыс. туристов, в то время как количество гостиничных мест в городе возросло почти вдвое. Управлявшая гостиницей компания "Марко Поло" (дочерняя фирма ABV) сумела обеспечить лишь 20-процентную ее заполняемость, что, естественно, не могло устроить областную администрацию. После растянувшихся на полтора года переговоров, в ходе которых недовольство сторон лишь возрастало, "Марко Поло" покинула гостиницу. "Береста" перешла в федеральную собственность — сначала ей управляло госпредприятие "Береста", а затем новгородская частная компания "Новтуринвест".
Несмотря на смену управляющей компании, руководство гостиницы старается поддерживать сервис на прежнем уровне, и, по мнению специалистов, это ему удается. Для обучения персонал направляется в питерские отели "Европа" и "Невский палас". В этом году гостиница вошла в сеть Best Western International, которая взяла на себя рекламу, маркетинг и бронирование мест.
Как сообщил исполнительный директор "Бересты" Юрий Квятковский, сейчас заполняемость гостиницы удалось поднять до 30%, но это все еще вдвое меньше, чем планировалось при строительстве. Повысить заполняемость отчасти помогло установление скидок для жителей России и стран СНГ. При этом руководство гостиницы исходило из в общем-то бесспорного утверждения, что "самый дорогой номер — пустой номер". Тем не менее, считает Юрий Квятковский, до среднего уровня заполняемости гостиниц такого уровня "Бересте" расти еще долго (планируемое увеличение заполняемости — 5% в год).
Один из главных способов повышения заполняемости — рекламная кампания. "Важно рекламировать не саму гостиницу, а место, где она расположена, в данном случае Новгород. Ведь туристы никогда не поедут в отель просто ради самого отеля, каким бы замечательным он ни был", — считает руководство "Бересты". Гостиница развернула широкую программу туристических услуг, причем некоторые из них довольно экзотичны. Например, рядом с гостиницей построена вертолетная площадка, так что всего через час постоялец может оказаться на охоте где-нибудь на Ильмене и при этом обозреть с высоты птичьего полета знаменитый новгородский кремль. Вторая удачная находка — путешествие в известный Юрьевский монастырь, из которого туристы возвращаются в гостиницу по реке на больших деревянных ладьях.
Риэлтеры довольствуются малым
При знакомстве с риэлтерским бизнесом в провинциальных городах прежде всего поражает порядок цен — как самой недвижимости, так и риэлтерских услуг. К числу наиболее престижных квартир в Новгороде относятся "сталинки". Их цена без ремонта составляет около $300 за метр, с ремонтом — примерно на четверть дороже. Еще более престижным считается жилье в кирпичных домах улучшенной планировки, построенных в последние годы правления коммунистов. Правда, таких домов в городе не больше десятка, и случаи продажи квартир в них — скорее экзотика, чем обычное явление. Стоимость таких квартир — $350-360 за метр.
На этом перечисление престижных домов в городе можно было бы закончить, если бы не Сбербанк. Как и во многих других городах, он совсем недавно профинансировал строительство суперэлитного жилья — трехэтажного дома с мансардой. По слухам, цена квартир в нем доходит до $1600 за метр, однако никто из риэлтеров не слышал, чтобы эти квартиры кто-то купил. Встречаются единичные проекты реконструкции жилых домов в центре с конечной ценой продажи $400 за метр.
Что касается типового жилья, наиболее ходового товара, то его цена на вторичном рынке составляет примерно $250-300, а на первичном колеблется от 1,7 до 2 млн руб. при себестоимости 1,5 млн руб. за метр. Кстати, о себестоимости. В московском стройкомплексе давно ведутся дискуссии о том, во что же на самом деле обходится строительство типового жилья. А ведь в определении этой таинственной цифры может помочь изучение типового строительства в регионах.
Вознаграждение риэлтеров колеблется от 2 до 7% с одной сделки. При средней цене квартиры $16 тыс. это составляет $300-1100. Объем сделок у риэлтерских компаний — от 3 до 15 в месяц, при этом почти половина сделок осуществляется при участии двух или даже большего количества фирм. Помимо простого посредничества риэлтеры пытаются расселять коммуналки. Прибыль с расселения трех-четырехкомнатной квартиры составляет $2-3 тыс., и это еще считается довольно удачной операцией.
Что касается офисного рынка, то он представлен помещениями в административных зданиях, учебных заведениях и муниципальном фонде. Нового офисного строительства в городе не ведется, если не считать нескольких зданий, построенных банками для себя. Цену аренды офисов иначе как смешной не назовешь. Арендаторы платят от $25 до $70 за метр в год. Приобрести офис можно по цене $200-400 за метр.
По мнению риэлтеров, многие фирмы охотно покупали бы под офисы квартиры в первых этажах жилых домов, однако в Новгороде установлены просто фантастические цены перевода жилых помещений в нежилой фонд. При том что 80-метровая квартира стоит $17 тыс., ее перевод в нежилой фонд обходится тысяч в 15 долларов. Для риэлтеров посредничество при аренде или покупке нежилой недвижимости практически не представляет интереса. Пустующих нежилых помещений в городе более чем достаточно, поэтому арендатор без труда может найти то, что ему нужно, самостоятельно.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ