При общем спаде на рынке недвижимости устойчивая активность сохраняется только в секторе аренды жилья (в частности, городских квартир). Спрос здесь достаточно стабилен, а ценовые колебания носят в основном сезонный характер и имеют небольшую амплитуду. Доля аренды квартир в общем объеме ежемесячного дохода риэлтеров постоянно увеличивается. Именно поэтому многие фирмы в последнее время ускоренными темпами развивают отделы аренды.
Закрытие риэлтерских фирм или их переориентация на другие рынки сегодня не редкость. Для многих из них посредничество при купле-продаже квартир превратилось в бесприбыльную деятельность, позволяющую лишь покрывать расходы на аренду офиса и зарплату сотрудников. Малоизвестным фирмам на одной купле-продаже прожить трудно. Поэтому достаточно распространенным является вариант, когда риэлтерская фирма прекращает заниматься куплей-продажей и оставляет лишь отдел аренды квартир.
Но и в секторе аренды работать стало, безусловно, труднее — уж очень разборчивый пошел клиент. Чем дороже квартира, тем дольше и тщательнее выбирают. Если речь идет о месячной плате $2-3 тыс. в месяц, приходится организовывать до десяти просмотров для одного клиента. Но это даже не самое страшное: риэлтеры больше жалуются на необязательность клиентов, которые запросто могут не явиться на просмотр, не предупредив агента. Многие состоятельные арендаторы (а с ними работать, конечно, выгоднее) ведут ночной образ жизни, так что состыковать их с владельцами квартир зачастую не так-то просто.
Трудности создает и конкуренция между самими риэлтерами. Крупным фирмам особенно тяжело соперничать с частными маклерами и полуподпольными структурами из 2-3 человек. Последние работают без лицензий и, чтобы привлечь клиента, просят за свои услуги 50% месячной арендной платы. Поскольку арендаторы рискуют значительно меньшими суммами, чем, скажем, покупатели, они довольно охотно обращаются к демпингующим фирмам, дающим им возможность сэкономить. Кроме того, сама лицензия в случае аренды дает немного преимуществ. Серьезного оформления документов чаще всего не требуется — договор аренды если и составляется, то обычно нигде не заверяется.
Впрочем, и лицензированные фирмы все чаще применяют систему скидок. Например, при подписании с клиентом-арендатором эксклюзивного договора фирма "Статус" уменьшает свой гонорар на 20-30%. При повторном обращении после окончания срока аренды скидка составляет уже 30-40%. В некоторых фирм скидки начинают действовать лишь после определенной ценовой планки. "Дорогим" клиентам скидка делается практически всегда, но ее размер часто определяется на месте, уже при заключении договора аренды. Как рассказали в компании "Русский сервис", иногда, если владелец квартиры и потенциальный арендатор никак не могут договориться о цене, маклер может снизить комиссионные агентства, чтобы сделка все же состоялась. В компании "Миэль" скидка действует при "оптовом" заказе. Условия скидки таковы: каждая пятая квартира — бесплатно.
Требования к качеству квартир, особенно дорогих, в последнее время заметно выросли. Арендатор теперь не менее придирчив, чем покупатель. Имеет значение практически все — состояние двора, соседство, наличие охраны, вид из окна, тихое место. Большая 4-5-комнатная квартира в центре, удовлетворяющая всем стандартным требованиям, обходится в $5 тыс. в месяц. При наличии какого-либо изъяна (например, требуется косметический ремонт) цена падает до $3-4 тыс., но все равно квартира надолго зависает и иногда в течение нескольких месяцев не удается найти арендаторов.
Уровень арендных ставок в Москве по мировым меркам очень высокий. Это отмечают почти все иностранные клиенты риэлтерских фирм. В одной из них вспомнили, как обратившийся к ним житель Франции долго не мог понять, почему роскошную квартиру в Париже с видом на Лувр он может снять за $1000 в месяц, а в Москве то же удовольствие с видом на Кремль стоит в несколько раз дороже. Распространенной ошибкой иностранцев является их стремление детально обдумывать каждый вариант. В результате часто оказывается, что когда принято положительное решение, квартира уже сдана.
Благодаря высокому спросу и уровню цен на дорогие квартиры в Москве развился своеобразный вид бизнеса, связанный с арендой квартир, их ремонтом и последующей пересдачей. В основном этим бизнесом занимаются иностранные компании, имеющие выход на богатых клиентов из-за рубежа. Главное здесь не ошибиться в выборе квартиры, и поэтому первый этап растягивается очень надолго. Подходящая квартира снимается на длительный срок (на 2-3 года как минимум) и в ней делается капитальный ремонт — с заменой электрики, сантехники, окон и дверей, выравниванием стен и качественной отделкой. Вернуть вложенные в квартиру деньги компании обычно удается прямо в момент сдачи ее в аренду: затраты обычно не превышают предоплаты за 3-4 месяца и депозита. Арендная плата за следующие месяцы уже приносит компании прибыль.
Хозяева квартир также заинтересованы в подобном сотрудничестве, поскольку помимо арендной платы получают еще и отремонтированную квартиру. Пытаются заниматься таким бизнесом и российские компании, однако менее успешно. Они почти не имеют возможности работать под конкретного клиента, поэтому вероятность реализации квартиры сразу после ремонта у них значительно ниже. Впрочем, и у иностранцев немало сложностей — но уже не с арендаторами, а с владельцами квартир. Очень часто возникают юридические проблемы с людьми, которые прописаны в квартирах, но не являются их собственниками. Трудности могут появиться и при наличии несовершеннолетних детей.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ