Стагнация московского квартирного рынка, снижение объемов реализации коммерческого жилья заставляет муниципальные власти искать новые способы привлечения покупателей. В последние несколько дней муниципалитет принял два стратегических решения, цель которых — оживить рынок муниципального жилья. Во-первых, изменены условия обращения сертификатов муниципального облигационного займа, во-вторых, появилось распоряжение #88 "О мерах по снижению стоимости строительства". Эти решения московского правительства свидетельствуют о том, что ради ликвидации кризиса рынка муниципального жилья власти готовы на самые решительные меры.
Займу пытаются придать "социальное лицо"
Один из способов привлечения средств массового покупателя — выпуск муниципального облигационного жилищного займа. Однако опыт первого транша займа был неудачным: успеха у населения он не имел. Главной помехой успешной раскрутке займа стало, по меткому выражению московского мэра, "жлобство" города и банка — менеджера проекта, которые на этом мероприятии хотели еще и получить прибыль. Эмитент и менеджер займа не сделали доходность жилищных облигаций достаточно высокой для того, чтобы население предпочло их приобретение хранению денег в банке.
Результаты обращения первого выпуска займа таковы. Конечные цены муниципальных квартир для покупателей жилищных сертификатов оказались выше рыночных. Кроме того, по мнению специалистов Департамента муниципального жилья, привязка доходности облигаций к стоимости жилья очень условна: заем трудно назвать жилищным, скорее это чистый облигационный заем с искусственно регулируемой доходностью.
Другой важной причиной неблестящих итогов обращения первого выпуска займа является слишком короткий срок погашения облигаций (2 года), который не соответствует возможностям накопления средств населением. Разработчики проекта практически не учитывали платежеспособный спрос. А это очень важно, поскольку спрос на жилье сегодня в несколько раз ниже предложения. И, по оценкам специалистов, эта тенденция будет усиливаться.
В результате для второго и третьего займов структурам имущественного комплекса Москвы пришлось разработать новые схемы функционирования. Однако "социальное лицо" будет иметь только 3-й транш — его сертификаты будут предоставляться только тем, кто покупает меньше 25 м2 жилья на человека. При этом цена облигаций будет равна себестоимости строительства, а приобрести их смогут только физические лица — жители Москвы и Московской области. А площадь сверх 25 м2 на человека будет оплачиваться уже по рыночной стоимости. Полученные от продажи облигаций средства будут сразу же поступать в стройкомплекс для финансирования строительства.
Третий транш предполагается выпустить через несколько месяцев. Второй транш более близок по срокам и менее социален по сути. Предполагается, что это будет экспериментальным доходный заем, проценты по которому будут выше коммерческих ставок банков и ниже ставки ГКО. В соответствии с планами московских властей, средства, вырученные от продажи облигаций второго транша, будут сначала в течение 3 месяцев прокручиваться на рынке ГКО, а затем использоваться непосредственно на строительство. Основная цель — привлечение средств инвестора и возможность получения с их помощью дохода. Однако, по имеющимся сведениям, такая схема не совсем устроила московского мэра, который сказал, что доход всех участников цепи — города, стройкомплекса и банка-менеджера — уже заложен в самой схеме обращения займа и никакой дополнительной прибыли с муниципального жилищного займа никто не должен получать. Таким образом, окончательная схема функционирования жилищного займа пока не ясна, однако очевидно, что покупка всех последующих выпусков будет более выгодна для населения, чем приобретение типового жилья на рынке. Однако самое главное в проекте облигационного займа — это наличие соответствующего платежеспособного спроса на рынке. А роста спроса при сложившемся уровне цен в ближайшем будущем не предвидится.
Муниципалитет пошел на снижение себестоимости
Раз облигационный заем и гибкая система скидок на муниципальное жилье не привели к желаемому результату, власти решили стимулировать платежеспособный спрос путем снижения себестоимости жилья. На днях поступило в рассылку распоряжение мэра #88 "О мерах по снижению стоимости строительства". В соответствии с этим распоряжением, московские власти принимают ряд срочных мер по экономии материальных и финансовых ресурсов в строительной отрасли. В этом распоряжении московские власти признаются, что рост себестоимости строительства — во многом решение политическое, и "обусловлен он не только объективными инфляционными причинами, но и зачастую экономически неоправданными решениями".
Однако политическое решение о снижении стоимости строительства, принятое московскими властями, в этом распоряжении во многом подкрепляется экономическими методами повышения эффективности — производство конструкций для модернизации традиционных серий панельных домов, переход на трехслойные наружные стены в панельном домостроении, введение автоматизированной системы контроля за энергоснабжением предприятий, оптимальное сочетание застройки разной этажности и т. д.
Кроме того, распоряжение предписывает использовать со II квартала 1996 г. в проектной практике вариантное проектирование отдельных жилых домов с обоснованием применения различных конструкций. При этом предполагается ликвидировать распространенную сейчас практику начала строительства до утверждения технико-экономических обоснований. Помимо этого предполагается введение ряда мер, направленных на снижение стоимости проектирования, резерва средств на непредвиденные работы, расходов на содержание аппарата управления и пр.
Таким образом, в ближайшее время все-таки следует ожидать снижения себестоимости строительства жилья в Москве, вслед за которым скорее всего снизятся продажные цены на жилье. Однако едва ли следует ожидать такого снижения цен на московские квартиры, которое позволило бы привлечь на рынок много покупателей. Даже при понижении цен в два раза при отсутствии механизмов ипотечного кредитования приобретение жилья по-прежнему останется не по силам большинству населения.
Кроме того, снижение себестоимости строительства жилья в Москве отразится на позициях коммерческих компаний на строительном рынке. Не исключено, что они не смогут пойти на сравнимое с муниципальным рынком снижение цен, а значит, им не удастся успешно с ним конкурировать.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА