Крупные строительные проекты в центре Петербурга можно сосчитать по пальцам одной руки. За последний год в городе не открылось ни одного нового бизнес-центра. И все же нельзя сказать, что ни у кого нет интереса к инвестициям в недвижимость Петербурга. В конце прошлого года компания "Знаменская", дочерняя фирма немецкой инвестиционной компании SP AG, начала реализацию проекта реконструкции комплекса зданий на углу улицы Восстания и Невского проспекта. Сейчас завершен первый этап расселения жильцов реконструируемого квартала. Общая сумма предполагаемых инвестиций ($100 млн) позволяет назвать эту реконструкцию крупнейшим в Петербурге проектом в области недвижимости.
Все началось с размещения акций
Инвестиционная компания SP AG (St. Petersburg Immobilien Und Beteiligungen AG), финансирующая проект, в течение последних четырех лет построила три корпуса бизнес-центра в районе Лиговского проспекта. Акционерное общество SP AG было юридически оформлено в Германии в 1992 году при поддержке петербургской мэрии. Учредителями его выступили несколько видных германских финансовых деятелей. В 1993 году была зарегистрирована первая эмиссия SP AG объемом DM200 тыс. Акции были допущены в предлистинг Франкфуртской биржи, а их дилером стал один из старейшин биржи Бруно Клинг. Именно за счет размещения этой эмиссии и начались строительные работы бизнес-центра "Информ-Футуре" на Лиговском проспекте (после сдачи второй очереди в следующем году площадь комплекса составит 3600 м2). Вторая эмиссия на сумму DM10 млн была проведена в 1994 году и сегодня полностью размещена. Средства от второй и предстоящей третьей эмиссии (еще DM10 млн) будут направлены на развитие нового проекта реконструкции зданий на пересечении улицы Восстания и Невского проспекта.
Хозяйственные и финансовые компании, принадлежащие SP AG в России, представляют собой холдинг, сконструированный по всем законам девелоперского бизнеса. По мнению различных специалистов, его модель представляется весьма изящной и достойной изучения.
Деньги от эмиссий, размещаемых на Франкфуртской фондовой бирже, поступают на депозитный счет в западном банке. Под гарантию этих денег банк выдает инвестиционный кредит компании, находящейся на территории России и контролируемой SP AG — она называется ООО "Управление проектами, недвижимостью и инвестициями" (УПНИ). Эта фирма управляет в России финансовыми и хозяйственными делами SP AG и заказывает проектные и строительные работы.
Держателем же проектов (конечный получатель инвестиций) является третий участник, также принадлежащий SP AG. В нашем случае это АОЗТ "Знаменская", на долю которого выпадает полная юридическая очистка проекта и, в дальнейшем, получение прав собственности на объект. Примечательно, что в штате "Знаменской" нет ни одного человека — речь идет о фирме, которая является только держателем проекта. Существуют также эксплуатационная компания "Хаус-Мастер" и охранная фирма, обслуживающие выстроенные объекты.
По словам члена правления SP AG, директора УПНИ Владимира Смирнова, организационная структура SP AG позволяет разделить экономические и юридические функции в больших проектах, а также планировать инвестиционную программу холдинга на несколько лет вперед. Во всех последующих проектах инициатором и заказчиком останется УПНИ, имеющее свою собственную строительную дирекцию и достаточный опыт девелоперской работы в городе.
Власти решили обменяться имуществом
Проект "Знаменской" долгое время существовал только на бумаге (было распоряжение мэра о реконструкции и расселении) — до мая 1995 года, когда SP AG было целиком выкуплено. До декабря 1995 года проводилась подготовка правовой основы. В результате по распоряжению Анатолия Собчака между администрацией города и АО "Знаменская" был заключен договор мены. Она представляет собой постепенную передачу в собственность компании "Знаменская" зданий реконструированного квартала взамен приобретенных ею площадей под расселение оставшихся жильцов. Права собственности инвестора на здания будут окончательно оформлены только после полного выполнения программы расселения. В конце прошлого — начале нынешнего года была выполнена первая часть договора мены: мэрии были компенсированы затраты на ранее проведенное ею расселение этого квартала. Предстоит расселить еще около 700 человек, первые из которых переедут в новые квартиры в течение ближайших 2 месяцев. Общие затраты на расселение оцениваются в $7,5 млн.
Следует отметить, что сейчас здания находятся в полуразрушенном состоянии. Одно из них — бывшая гостиница "Эрмитаж", пустующая более 10 лет. Другие здания состоят из 8-12-комнатных коммунальных квартир, часть которых расселена.
В соответствии с проектом реконструкции, на месте полуразрушенных зданий и коммунальных трущоб предполагается возведение делового и торгового центра общей площадью 45 тыс. м2. На первом и втором этажах разместятся торговые и ресторанные площади, супермаркет, выше — офисные помещения. Будут построены также крытая автостоянка, оздоровительный комплекс, два теннисных корта. Проект рассчитан на 5 лет. Помимо выполнения первой части программы расселения УПНИ заказано составление проекта реконструкции комплекса (он будет готовиться архитектурной студией Земцова). В конце 1996 года будет объявлен тендер на право строительства, которое должно начаться в 1997 году.
ФЕДОР Ъ-НЕСТЕРОВ