Рынок новых офисных помещений Москвы уже давно превратился в самостоятельный сектор рынка недвижимости. Этот рынок напрямую связан с развитием девелопмента в Москве, поскольку именно девелоперы являются основными производителями новых офисных площадей на рынке. Риэлтерские операции с этими площадями проводят в основном иностранные риэлтерские фирмы, предоставляющие посреднические услуги иностранным арендаторам и покупателям российской недвижимости. Недавно одной из таких компаний, американской риэлтерской фирмой Stiles & Riabokobylko было проведено исследование российского рынка высококачественных офисных помещений, результаты которого и будут прокомментированы в этом обзоре.
Общий фонд офисных помещений в Москве составляет от 7 до 13 млн кв. м. Столь большой разброс обусловлен отсутствием до сих пор единого реестра нежилых помещений в Москве. От 4 до 7%, по оценкам компании Stiles & Riabokobylko, приходится на помещения, соответствующие современным требованиям к офисным помещениям, то есть им могут быть присвоены категории от А до С. На протяжении последних нескольких лет предложение вновь построенных и отреконструированных помещений растет на 50% в год. Около 20% новых помещений — это офисы, возникшие в результате нового строительства.
Спрос на новые офисы предъявляется в основном со стороны иностранных компаний, российских банков и российских торговых компаний. Иностранные компании по-прежнему стремятся арендовать помещения, российские — либо покупать, либо самостоятельно строить. Спрос (см. рис. 1) рассчитан на основе показателей занятости в соотношении с нормой офисной площади на одного человека. На 1996 год вновь прогнозируется превышение спроса на предложением на 100 тыс. кв. м офисных площадей.
В ходе географического исследования рынка к рассмотрению было принято около 250 девелоперских проектов в Москве, ориентированных на офисное строительство и находящихся на различных стадиях реализации. В соответствии с западной методикой был выявлен ряд районов Москвы, благоприятных для развития рынка новых офисных помещений. Среди так называемых районов потенциального роста выделены такие, как Сокол, Басманное, Шаболовка. В этих районах сегодня реализуется более 3 проектов нового офисного строительства. Наиболее перспективными районами скорейшего роста, в которых реализуется более 10 проектов, считаются окрестности ст. м. "Белорусская", "Новослободская", Центр, Замоскворечье, "Фрунзенская", "Таганская". Для каждого из них был установлен свой усредненный стандарт, определяющий качество района в плане развития офисной недвижимости.
Наиболее перспективными видятся, безусловно, Центр и район ст. м. "Белорусская". Сегодня здесь располагается большинство иностранных компаний-арендаторов. Кроме того, здесь в наибольшей степени развита необходимая для бизнеса инфраструктура — рестораны, кафе, деловые центры. По прогнозам, эти районы и дальше будут развиваться, поскольку приезжающие в Москву новые компании-арендаторы в первую очередь спрашивают, где сегодня находится большинство московских компаний. В Центре в 1996 году планируется ввод новых площадей в размере 70 тыс. кв. м, в районе ст. м. "Белорусская" — 60 тыс. кв. м.
Во Фрунзенском районе имеется большой потенциал для развития жилых помещений. Практически прекратилось сегодня развитие офисной недвижимости в Басманном районе, поскольку здесь много производственных площадей. Однако потенциал у этого района велик.
Кроме того, в каждом из вышеобозначенных девяти районов определена стоимость помещений различного класса — A, B, C. Офисы класса А — это помещения, полностью готовые к въезду арендаторов с высоким качеством отделки помещений с наличием полного спектра сервисных и технических услуг. Класс В — отремонтированные помещения без каких-либо дополнительных технических услуг (например, отсутствуют кондиционеры и пр.). Офисы класса С — отремонтированные офисы без соответствующих технических и сервисных услуг.
В зависимости от этой классификации дифференцируется стоимость аренды внутри каждого района. Так, в Центре стоимость аренды помещений класса А составляет в среднем $880 за 1 кв. м в год, класса В — 800, класса С — $550. А, например, в Басманном помещения класса А вовсе отсутствуют, стоимость аренды помещений класса В оценивается в $660 за кв. м в год, класса С — $450. Или, например, в Таганском районе стоимость аренды помещений класса А составляет около $800 за кв. м. в год, класса В — 720, класса С — $520.
В целом по районам аренда помещений класса А колеблется от $650 до $1100 за кв. м в год, класса В — от $500 до $900, класса С — от $400 до $750. К этой сумме добавляются издержки на техническое обслуживание, налоги, безопасность, страховку и пр., которые к арендной плате добавляют от $80 до $200 за кв. м. в год. Плата за дополнительный менеджмент, когда это необходимо, составляет обычно около 5% от базовой арендной ставки.
В целом, по оценкам, стоимость аренды за все время развития рынка остается более или менее постоянной и колеблется вокруг отметки $850 за кв. м. Величина арендной платы устанавливается исходя из срока аренды и суммы предоплаты. Разумеется, девелоперы предпочитают заключить арендный договор сразу на длительный срок, скажем, на 5 лет и с максимальной предоплатой. Однако если в 1991 году пятилетняя или даже трехлетняя предоплата и была возможна, то сейчас максимальный срок предоплаты составляет не более 12-18 месяцев. С увеличением срока арендного договора девелоперы зачастую готовы идти на снижение арендной платы на 10-15% (см. рис. 2).
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА