Кажется, московские власти наконец-то решили навести порядок в сфере нежилых помещений в центре города. Организация под тихим и непритязательным названием "Производственно-коммерческая дирекция" по заданию Москомимущества в конце прошлого года приступила к работе по контролю за сбором арендной платы. Однако даже недолгая история этой структуры показывает, что московские арендаторы не привыкли платить за недвижимость. Введение платежной дисциплины способно привести к появлению рынка нежилых помещений в Москве. И, может быть, уже в конце года появится возможность недорого арендовать или купить офис или магазин в центре города.
Трехпроцентные пени переворачивают сознание арендаторов
Как известно, московские власти являются основным собственником нежилой недвижимости в столице: масштабного перехода собственности из рук государства допущено не было. Если грубо, то московские арендаторы делятся на две неравных по правам группы: законные, арендующие у города или немногочисленных частных собственников, и нелегалы, снимающие "втихую" у первых. Попасть из второго класса в первый сегодня невозможно, по крайней мере в центре Москвы — все, что можно, власти уже распределили. Следует отметить, что существует немалая вилка между муниципальной арендной платой (в 1995 году она в среднем составляла $70 за кв. м) и ценой, которую готовы платить те, кто обделен недвижимостью. Эта вилка позволяет безбедно существовать многим муниципальным арендаторам. Ни для кого не секрет, что существует, к примеру, немалое число организаций (иногда состоящих из одного-двух человек), получивших в аренду у города здание или помещение и безбедно существующих просто за счет их пересдачи страждущим.
Вот такой интересный квазирынок нежилых помещений сложился в Москве — со своими рантье и кастами. На нем практически нет риэлтеров: им нечего там делать. Побочным эффектом введения контроля за муниципальными арендаторами (дополнительно к наполнению городской казны) может стать изменение всей ситуации и, в частности, значительное увеличение предложения на рынке.
"Производственно-коммерческая дирекция" была создана в конце 1994 года, но начала работать фактически лишь через год. Первоначально планировалось, что компания займется тремя вещами: инвентаризацией нежилых помещений, заключением договоров аренды на освобождающие помещения и контролем за сбором арендной платы. Первая из задач была грандиозна и оценивалась в миллионы долларов. Именно столько необходимо было потратить, чтобы пройтись по всему центру, заглянуть в каждый дом и выявить все помещения, занимаемые незаконно или пустующие, и вернуть их муниципалитету. Овчинка выделки стоила: по экспертным оценкам специалистов Москомимущества, количество помещений в Центральном административном округе, не попадающих под влияние города, примерно совпадает с числом законопослушных арендаторов — а их совокупная площадь под миллион квадратных метров. Это значит, что городской бюджет недосчитывается каждый год сотен миллиардов рублей.
Впрочем, впоследствии деятельность по инвентаризации Москомимущество решило оставить за собой, а на "ПКД" возложило лишь контроль за сбором арендной платы и работу с неплательщиками. Оказалось, что и по уже заключенным договорам у города есть колоссальный резерв. Дело в том, что многие организации либо не платят за аренду, либо платят не вовремя, либо не пересчитывают арендную плату (эта операция проводится раз в год). Из 3125 договоров, стоящих на сегодняшний день на контроле в "ПКД", по более чем половине есть задолженности. С учетом того, что пени за просрочку арендной платы установлена московским правительством в размере 3% в день от суммы задолженности, то можно представить, какие суммы могут набежать (за месяц задолженность удваивается).
Для работы с неплательщиками существует следующая схема работы. Должникам "Производственно-коммерческая дирекция" рассылает по фактическим и юридическим адресам арендатора денежные претензии и в случае дальнейшей неуплаты — уведомления о расторжении договора. Если и эта мера не оказывается действенной, то в арбитраж подается иск о расторжении договора аренды с нерадивым арендатором. Впрочем, по словам руководства "ПКД", до арбитража дело обычно не доходит. Мелкие должники изыскивают средства и гасят долг и пени, а "миллиардеры"-бюджетники (кто должен под миллиард рублей) шлют письма об отсрочке платежей в связи с невыплатой средств из бюджетов. Менее чем за два месяца "ПКД" взыскала штрафов на 3 млрд рублей. В целом же ужесточение по сбору арендной платы для многих стало настоящим шоком: платить за недвижимость мало кто привык.
Нежилые помещения: рынок продавца уходит в прошлое
Каким же образом ужесточение политики в области сбора муниципальной арендной платы может перевернуть весь рынок? Здесь следует отметить ряд дополнительных моментов: уже вышло постановление правительства Москвы об увеличении с 1 апреля арендной платы за муниципальные помещения в два раза. В среднем 1 кв. м будет обходиться в $150 в год. Повышение арендной платы вещь не новая и происходит каждый год, однако впервые это происходит на фоне достаточно стабильного курса рубля. Значит, арендная плата в долларах будет значительно выше, чем в прошлые годы. Если к этому добавить, что уклониться от своевременной уплаты аренды будет тяжело, и вспомнить о драконовских пени 3% в день, то многим арендаторам придется весьма нелегко. К тому же ситуация как общеэкономическая, так и на рынке недвижимости Москвы такова, что спрос на недвижимость ощутимо сократился.
Появились и первые отклики на ужесточение контроля за сбором арендной платы. Так, один институт отказался от части своих площадей в пользу города в качестве оплаты задолженности по аренде. Еще год назад такое расставание с недвижимостью было трудно представить, тогда все пытались набрать ее побольше и впрок. Однако к мысли, что не всякая недвижимость полезна, приходят многие. Например, уже сегодня ряд крупных магазинов, расположенных в центре города, оказываются неспособными справиться даже с муниципальной арендной платой. Виной тому огромные площади в 500-1000 квадратных метров, которые обуславливают высокие издержки по арендной плате, а при нынешнем менеджменте этих магазинов получить адекватные прибыли малореально. С большой вероятностью можно прогнозировать, что на таких объектах от аренды будут отказываться, а сама недвижимость затем будет выставляться на торги по весьма умеренным ценам.
Практически наверняка арендаторы крупных административных зданий, чтобы справиться с новыми арендными ставками, будут вынуждены сдавать в субаренду все большее количество площадей. Параллельно этому уже сейчас банкиры говорят о том, что им предлагают магазины, офисы и прочую нежилую недвижимость в залог по смехотворным ценам. При этом по глазам претендентов на кредит видно, что деньги возвращать они не собираются. Таким образом, можно констатировать, что при общем снижении спроса на нежилые помещения среднего и плохого качества предложение будет неуклонно увеличиваться. Однозначно пойдут вниз и ставки аренды таких помещений. Если город все же приступит к инвентаризации, то эта тенденция только усилится. Налицо кардинальное изменение ситуации: рынок продавца в сфере нежилых помещений ушел в прошлое, а возможности и условия аренды, покупки недвижимости становятся все лучше и лучше. Возможно, уже в конце года можно будет зайти в Москомимущество и полистать толстый каталог с предложениями муниципальной недвижимости, а на каждом втором окне появятся таблички "Сдается" или "Продается", как в любом европейском городе.
АЛЕКСЕЙ Ъ-ЩУКИН