Развитие квартирного рынка в феврале продолжалось в традициях прошлого года. По-прежнему сохранялось сильное превышение предложения над спросом, которое особенно ощущалось в секторе элитных квартир. Этот факт не замедлил отразиться на ценах: за последние полгода типовая московская квартира подешевела на 15%. Заметно уменьшилось в цене и жилье среднего европейского качества, которое еще год назад застройщики смело рекламировали как элитное. На прежнем уровне остались цены лишь на квартиры в цэковских и совминовских домах, которые действительно того заслуживают и зачастую ценятся даже выше нового жилья среднего европейского качества.
Прошлый год кардинально изменил ситуацию на рынке недвижимости в Москве: постоянный и устойчивый рост цен на недвижимость сменился их столь же стабильным падением. Даже официальная статистика говорит о еженедельном снижении цен на московские квартиры на 0,2% — по оценкам же риэлтерских компаний, эта цифра по крайней мере вдвое больше. По данным Московского центра недвижимости, за последние полгода средняя цена московских квартир снизилась на 15%. Правда, подешевение почти не коснулось хороших квартир (в цэковских, совминовских или просто добротных сталинских домах в западных районах города) — хрущевки же и квартиры в типовых панельных домах 70-80-х годов подешевели весьма существенно.
При общем снижении спроса его структура с точки зрения количества комнат почти не изменилась. Так, по-прежнему половину общего количества заявок на покупку квартир составляют типовые однокомнатные квартиры низкого качества. Значительная часть таких квартир по-прежнему покупается под расселение, которое, несмотря на снижение рентабельности, в некоторых районах Москвы остается популярным. Двухкомнатных квартир покупается чуть больше, чем трехкомнатных, а на многокомнатные приходится ничтожно малая доля покупательского спроса.
В отношении географии предпочтения покупателей существенно изменились. Так, центр города, считают специалисты Московского центра недвижимости, в основном потерял статус идеального места для жилья. Постепенно он становится деловым районом, каким ему и положено быть. Расселенные коммуналки на более или менее оживленных улицах, пользовавшиеся огромным спросом два-три года назад, сегодня активно распродаются, зачастую вместе с мебелью и бытовой техникой. А их бывшие владельцы переезжают на Кутузовский или Ленинский проспекты. Активность риэлтеров в расселении коммуналок явно сместилась в сторону этого последнего. Кутузовский сегодня практически полностью расселен, и жильцы большей части квартир в ближайшее время не собираются никуда переезжать. В связи с этим еще больше активизировалось расселение в отдельных кварталах Ленинского проспекта.
Интересно еще одно отмеченное риэлтерами изменение покупательских предпочтений. Если раньше желающие купить хорошую квартиру рассматривали только запад и юго-запад Москвы, то сегодня география хороших районов расширилась за счет северо-запада, в частности, районов вблизи Ленинградского проспекта. Причем интересно, что там активно покупают не только хорошие квартиры, но и жилье в типовых домах, даже в хрущевках. Причина — все в том же расселении. Сегодняшние коммунальщики обычно не хотят покидать полюбившиеся за долгие годы районы. Поэтому при переезде в качестве основного условия зачастую выдвигают расположение новой квартиры неподалеку от бывшей коммуналки.
В структуре покупок по разновидностям домов преобладают типовые квартиры в панельных зданиях. На втором месте, отмечают специалисты компании "Русский сервис", квартиры в сталинских домах, расположенных все в том же "северо-юго-западном" секторе. И, наконец, на третьем месте по популярности — квартиры в тихом центре.
Жилье среднего европейского качества сегодня продается по $2,5-2,7 тыс. за м2 (год назад его предлагали по $4 тыс. за метр). Лишь элитное жилье, соответствующее по качеству высшим международным стандартам, еще может находить покупателей при цене $4-4,5 тыс. за метр.
Совокупное предложение элитного жилья, по мнению риэлтеров, сегодня насытило платежеспособный спрос. А многочисленные проекты по строительству жилья повышенного комфорта с лихвой покроют возможное увеличение спроса на квартиры такого типа. В то же время ощущается дефицит в секторе жилья для среднего класса, то есть приличных по качеству квартир по цене около $1 тыс. за метр. Именно на такое жилье спрос сегодня наиболее высок, и в ближайшее время ожидается его увеличение.
Что касается риэлтерских компаний, то многие из них существенно снизили расходы на рекламу. С одной стороны, это связано с уменьшением доходности риэлтерского бизнеса в результате падения цен. С другой стороны, у риэлтеров с большим стажем работы постоянно растет доля клиентов, обратившихся в фирмы повторно или пришедших по советам знакомых. Так, руководство фирмы "Статус" отметило, что у них доля таких клиентов достигла сейчас 60%, тогда как год назад их было всего 30%. Поэтому надобность в активной прямой рекламе отпадает. Кроме того, человек, имеющий успешный опыт сотрудничества с фирмой по какому-то одному вопросу (скажем, покупка квартиры), обращается к ее услугам и по другим проблемам (например, покупка земельного участка, загородного дома, аренда офиса для фирмы). Стремясь не потерять этих клиентов, многие риэлтерские фирмы активно расширяют сферу предоставляемых услуг.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ